文 | 孙宇星
近日，银城地产披露了2019年度报告。
年报显示，银城地产2019年实现总营收90.13亿元，较上年同比增长77.8%，公司拥有人应占溢利及全面收益总额为1.55亿元，同比大降64.9%。
赴港上市一年，银城地产不仅在没有达到2018年提出的200亿元销售目标，盈利水平也大步下滑。
作为南京本土开发商，银城地产创始人黄清平，一直表现出"走出去"和"要做大"的冲动，但在目前的市场环境和银城自身区域DNA的影响下，黄清平可能难圆200亿销售之梦。
合作开发模式摊薄利润
报告显示，2019年银城地产实现毛利润14.39亿元，同比减少2.1%，其中毛利率从29%下降至16%；应占溢利及全面收益总额则从4.42亿元降至为1.55亿元，同比大降64.9%。
造成银城地产两项核心指标严重下滑的原因主要有两条。
一是，在去年持续的房地产调控政策下，公司项目价格整体得不到提升。
另一个原因，则是银城地产2019年交付的几大项目如云台天境、铂悦源墅、惠山国际和盛唐府，采取的仍然是合作开发模式。而由于银城地产在这些项目上的持股比例相较2018年度的合作项目要低，因此利润受到影响。
这也导致了尽管2019年度银城地产的合约销售金额大涨107.7%，达到198.21亿元，较2018年增长107.7%，距离200亿销售目标也就差临门一脚；合约销售面积也大涨125.1%至112.91万平方米，但由于这一统计包括了银城地产及合营公司、联营公司的数据，因此公司2019年度业绩不增反降。
其中，银城地产在年报中提及的云台天境住宅项目虽然实现合约销售44.56亿元，创下公司单个项目销售历史新高。但由于这一楼盘是和旭辉地产合作开发，银城仅占股51%。在地价成为1.6万元/平米的情况下，这一精装项目的平均售价为2.9万元左右，扣除利润分成，这一热销项目也就无法给银城地产带来太多收益。
合作开发的弊端逐渐显现，银城地产却不准备回头。对于合作拿取项目，公司在年报中表示这一方式“可助力本公司以较低的运营风险及财务风险实现快速增长”。截止2019年末，银城地产于联营企业的投资新增约6亿。
后续发展动能不足
业绩指标代表过往，土地储备状况与资金成本却能窥见公司后续发展的情况。
2019年末，银城连同合营企业及联营公司拥有总建筑面积约522万平方米的土地储备，其中银城集团应占份额约为430万平方米。
整个2019年，银城地产总计只拿了10块地，占地面积78.72万平方米，估计总建筑面积193.86万平方米。
尽管公司土地储备均位于长三角地区，但包括了杭州、南京、苏州等二线城市外，马鞍山、镇江、徐州等三四线城市也有涉及，
无论从城市能级还是面积来看，银城的土地储备情况都不算理想。再看融资情况。
2019年3月6日，银城国际成功在香港主板上市，募资到了约7.7亿港元的资金，实现了发展中的一步跨越。
前不久，银城国际再次发布公告，拟发行总额为1亿美元的优先票据，但年利率却高达12.5%。银城地产表示，“该笔美元债是本公司上市后首次发债，票息是参考了同等规模的房地产企业首次境外融资的成本情况”。但对于质地较好的地产企业而言，融资成本总体在7%-8%左右。12.5%的高利率，本身也反映了市场对于银城地产的态度。
作为南京本土知名房企，银城地产此前一直以拿地位置好、产品质量高在地方闻名。然而良好的口碑并没有支撑起这家地方房企朝着“小而美”的方向发展，反而在寻求规模扩大的过程中，盈利能力严重下滑。
2020年，房地产调控政策仍未看到转变。银城地产看似离200亿销售目标的差距微不足道，但如果没有盈利的保障，做大规模也只是渐行渐远。
净利的下滑、大环境的高压，黄清平的200亿销售目标还能圆上么？
（完）
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