1、主要財務數據
利潤增長和營業收入增長千年不變，因為華夏幸福的商業模式，非常容易調節財務數據，房子銷售不好時，可以多結算一點產服費用，這樣可以避免業績大幅下滑，反之，房子銷售火爆時可以少結算一點產服費用，不至於業績暴增，很多人因此懷疑華夏幸福做假賬，這其實是合理合法調節財務數據。
經營性現金流四季度為77.35億，22個成熟產業園區現金流為正。很多人說華夏幸福的現金流太差，華夏幸福從北京向全國鋪開，正在快速發展的階段，現金流差是正常的。常規房地產企業如果項目投資額大於房子銷售額現金流也會差，但發展速度會快。現金流差說明華夏幸福正處在全面轉型和發展階段。舉個簡單的例子：北大、清華的學生現金流是負的，一名普通員工的現金流是正的，你看好哪個？
基於良好的業績，華夏幸福每股分紅1.5元，按4月25日收盤價計算股息率達7.2%！以資本公積金每10股轉增3股。
2、應收賬款
華夏幸福的應收賬款一年比一年多，很多人說華夏幸福賺的是假錢，因此市場估值低的離譜，按4月25日收盤價計算市盈率只有4.4倍。其實這是對華夏幸福的商業模式不瞭解，華夏幸福的應收賬款其實相當於土地儲備，例如，華夏幸福向政府購買10億的土地，把錢交給政府，政府把土地給華夏幸福。政府有錢後再把這10億還給華夏幸福，結果是華夏幸福應收賬款減少10億，變成了一塊價值10億的土地。只要華夏幸福需要，可以再向政府購買10億金額的土地，然後政府再還錢給華夏幸福，直到把應收賬款全部變成土地。當然政府每年出讓土地的指標有一定的限制，但只要華夏幸福需要，完全可以把這個指標用完。只要園區招商引資好，就不用擔心華夏幸福的應收賬款。當然招商引資越好，短期內應收賬款就會越多。
3、計提資產減值28.32億
公司對應收款項、存貨、商譽計提資產減值準備共計2,832,414,473.13元。對應收賬款計提壞賬準備744,229,828.24元。計提存貨跌價準備1,891,204,644.89元，計提商譽減值準備 196,980,000.00元。由於華夏幸福的商業模式決定了應收賬款回收週期長，因此對於招商引資好的園區，現在計提了壞賬準備，以後還是能收回的，相當於隱藏了一部分利潤到後面幾年。
4、銷售和買地
華夏幸福的銷售數據包括產服費用、園區住宅和物業酒店三塊，物業酒店佔比很小。住宅銷售看房地產政策，園區結算完全掌握在華夏幸福手中。
2019年房地產銷售大幅下滑，主要原因是18年因資金問題買地金額少，造成19年可售房源少，但19年拿地金額大幅增加，20年可售房源就會增加，國家為應對經濟下滑，貨幣寬鬆和對房地產調控的適度放鬆，20年房地產銷售會遠遠好於19年。
5、產業新城模式複製成功
招商引資是華夏幸福的核心，這幾年招商引資發展良好，19年新增簽約資金同比增長17.8%，又增加了好多應收賬款，好擔心啊。
公司產業新城異地複製成果顯著，長三角都市圈區域發展勢頭強勁，環杭州、環南京和環鄭州區域已躋身公司業績增長極，新增簽約投資環京外已佔83%，產業新城區域的全國複製，可以分散華夏幸福的風險。
（1）京津冀區域
京津冀區域新增簽約投資351.1億元，京津冀區域懷來發展最好（不好意思，以前搞錯了），固安還是沒有起色，其它區域基本被冰凍。
（2）長三角區域
長三角區域新增簽約投資1040.5億元，佔總新增簽約比例為53%，嘉善、南潯、溧水和舒城區域發展最好。
浙江區域的地段實在太好了，傻瓜來做都能賺錢。
（3）鄭州都市圈
鄭州都市圈發展較好，新增簽約277億，這出乎我的意料。新鄭區域和武步區域發展良好。
（4）其它區域
武漢、成都、長沙都市圈新增簽約金額分別為99億、21億和53億，發展尚可其它區域不理想。華夏幸福19年底進行大規模裁員，聚焦核心區域，戰略調整及時正確！
6、從重資產向輕資產轉變，提升估值
（1）產業新城
華夏幸福的商業模式是招商引資和園區建設產生應收賬款，然後向政府買地建房後出售來把應收賬款變現。19年產業新城業務毛利率為68%，房地產業務毛利率為33%。
房地產業務加大友商合作，利用友商的資金和資源來幫助華夏幸福把應收賬款變現，從而實現輕資產模式。
（2）商業地產、租賃房和康養地產
與平安或其它投資者合作，進行商業地產、租賃房和康養地產開發，收取代建費用，實現輕資產模式，產生正現金流。
7、總結
華夏幸福已經完成鳳凰涅槃浴火重生，已經度過最危險的時候，20年將是新的起點，每一座產業新城就是一臺印鈔機，而且這臺印鈔機可以不斷複製！
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