晨曦夢遺
我們先看美國的房地產市場發展歷史：1929大蕭條時期-2008次貸危機，美國地產玩了80年，從農村轉向城市化發展，共經歷整整4個房地產週期。以下是我國中國城市化的進展：
2000年以後中國城市化進程開始加速，當時我國處於工業化的中期階段。中國過去十幾年的經濟發展也應驗了國際經驗，2000年以來中國數以億計的農村人口遷入城市，創造了我國經濟前所未見的繁榮景象。那麼隨著城市人口的膨脹，城市建設已成為我國過去十多年間諸多經濟問題中的核心關鍵，這也是過去多年房地產成為我國經濟主導力量的重要原因。我們所面臨的房地產的各種問題本質上是我們工業化、城鎮化的結果，是經濟發展的源泉。
本世紀城鎮化進程加速，創造巨大的房地產需求。2000年到2018年間，我國常住人口城鎮化率從36.2%提升至59.6%，年平均提升1.3個百分點，城鎮化人口每年平均增長兩千萬。人口大量湧入城市創造了巨大的住房需求，這也是十幾年來房地產堅挺的根本動力。
那麼我們現在城市化進程接近尾聲了嗎？，與主要高收入國家80%以上的城鎮化率相比，我國不足60%的城鎮化率仍然具有較大提升空間。比如說日本城市化率線性提升階段是1950-1974年，從53%提升至75%，每年上行0.9個百分點；韓國則是1963-1988年，從30%提升至70%，每年上行1.6個百分點；中國從2000年的36%提升至2018年的59%，每年上行1.3個百分點，如果在達到70%城市化率之前我們保持不低於1%的斜率上行，到2030年城鎮化率將達到70%左右，也就是說我們城鎮化的動力還可持續10年。
那會有朋友問十年後是不是不能買房子了？是不是會白菜價？
答案一定是no，只是到時候我國經濟發展已經不再依賴地產來拉動經濟，而房地產一系列的金融衍生品會到來，金融領域發達後，地產就不再是房子，而是一種可以流通在市面上的證券化商品。他們的價值還是不可替代的！
滬商業地產情報社
如何來判斷當前國內的房地產市場形勢，無論是國際投資大行，還是國內投資者、居民、媒體等，都被看作是十分焦點的問題。根據野村證券的分析，中國的房地產市場已經出現拐點，明年上半年市場情況更將明顯轉差，所以，中國政府可能在明年春天或之後放鬆多項在大城市實行的房地產控制措施。國內也有媒體認為，中國房地產市場嚴冬來臨，中國房地產市場的行政性調控政策很快就會放鬆。所以，這幾天總是有人打電話給我，問明年中國許多城市的房地產調控政策是不是會放鬆？如果放鬆，要不要再購買住房？等等問題。
對於中國房地產市場已經出現拐點或嚴冬到來，他們給出的理由是，一是當前國內房地產市場的緊縮週期與此前的週期不同，既把城市之間的差距拉大，也造成了行政性的調控政策與市場嚴重對立。二是不少城市的住房銷售面積急劇下降，有些城市甚至出現了住房銷售面積下降40%以上情況，以及國內房地產市場企業融資需求大增，特別是大的房地產企業都在採取不同的方式增加融資。以這些理由來說國內房地產市場出現拐點，既沒有經濟學上的邏輯，更沒有市場上的邏輯。
首先，就中國的房地產市場來看，從而就沒有過所謂的緊縮週期性，用一般市場的規律來套中國的事情，只能是文不對題。因為，2003年以來中國的房地產市場從來就是政策市，市場完全取悅於政府的房地產政策如何變動，市場的供求規律從來就沒有在國內房地產市場產生多少作用。從2003年起到目前為止，國內絕大多數城市的房地產市場，其價格只是持續上漲，房價上漲持續了16年，很少有國內城市，即使是小縣城出現過房地產市場價格的週期性調整。既然國內的房地產市場從來沒有出現週期性變化過，那麼國內房地產市場如何有周期性緊縮呢？即使是2016年以來國內許多城市一直在出臺各種各樣的行政性的房地產調控政策，但是這種房地產市場的調控只能是越是調控，其房地產市場住房銷售面積及住房銷售金額越是快速增長，越是在創歷史記錄，房地產市場越來繁榮。比如，2017年中國的商品房銷售面積達到16.9億平方米，比2015年的12.8平方米增長了32%；2017年中國的商品房銷售金額達13.37萬億元，比2015年8.7萬億元增長了53%。即使到2018年1-10月份住房銷售金額增長仍然達到15%，中西部地區的增長更是在20%以上。今年1-10月份佔住房銷售金額近一半的地區其增長速度在20%以上，國內房地產市場哪裡會出現房地產市場的緊縮週期。
還有，從國內房地產龍頭企業銷售情況來看，11月1日中國指數研究院公佈的數據可以看到，目前國內大多數地方的房地產市場都處於絕對穩定的繁榮之中。該公告指出，2018年1-10月，TOP100房企銷售額穩步增長，其中前10房地產企業的銷售總額達33557億元，銷售額佔比達41.5%。從銷售情況來看，2018年前10月銷售破千億房地產企業增至24家，碧桂園突破6000億大關。分陣營來看，銷售額超千億的房地產企業有24家，其中碧桂園、恆大與萬科3家房地產企業銷售額均值為5325.9億元，同比增長率均值為18.9%，碧桂園突破六千億大關至6124.3億元；1000-4000億的房地產企業共21家，銷售額均值為1617.2億元，同比增長率均值為62.8%。500-1000億的房地產企業有21家，銷售額均值為670.4億元；100-500億的房地產企業銷售額均值為306.6億元；TOP100門檻升至207.2億元。
從這些數據可以看到，目前國內房地產市場住房銷售在連續三年創歷史記錄的基礎上還在快速增長，或中國住房市場快速增長的步伐並沒有因為房地產調控政策出臺出現週期性調整，反之越是調控，這些企業的銷售金額增長速度越在快速。比如TOP前三的房地產企業不僅住房銷售金額平均上了5000億元以上（1998年國內全年的住房總銷售額也只是1萬億多點），而且其增長幅度達到18.9%;至於第二梯隊的1000-4000億的21家房地產企業，銷售額均值為1617.2億元，同比增長率均值為62.8%。這些房地產企業的增長速度如此瘋狂，只能說明國內房地產市場穩定繁榮比我們想象的要好。根據這些數據，2018年1-10月，TOP前50的房地產企業銷售總額達佔全國銷售金額比重達80%以上。佔全國銷售總額達80%以上的房地產企業業績都快速增長，中國房地產市場如何出現了週期性調整呢？
其次，國內房地產市場是否出現週期性調整或拐點，最為重要的指標就得看國內房地產市場價格上漲預期是不是出現了調整，全國各城市的房價是不是出現下跌？或全國房價上漲預期全面逆轉，這才是國內房地產市場出現拐點的重要標誌。就目前的情況來看，這種情況不僅沒有出現，反之，全國絕大多數城市的房價不僅沒有下跌，反之還在上漲。我們先看官方數據。國家統計局的數據表明一線城市的房價在調整，比如從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平；二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。也就
小北樓市
中國房市的拐點短則5年，長則10年到來。這與中國城市化進程密切相關，明年在中國完成第一個100年目標後，中國將達到全面小康社會，城市化發展更進一步。不要擔心城裡蓋這麼多房子給誰住？能蓋就是因為批了，批不是瞎批，這是有計劃和統計的。到城市化進展順利時，中國房地產將會達到一種積極的高度！
頭牌海南房產經紀人
就目前來看中國一二線城市房價屬於平穩，沒有太大幅度的增長與暴跌，很健康！三線城市現在房價疫情期間就能看出來價格一直在上漲，絲毫沒有受到疫情影響！從我這麼多年經驗來看國家房產這塊面臨的就是健康良性的發展！
