從“中國領先的產業新城運營商”，轉變為“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺”。
這是2019年年報中，華夏幸福最大變化。這種變化來自於股東變化、管理層變化，也是中國平安耗費近200億元，入股華夏幸福的邏輯。
華夏幸福董事長王文學強調：“戰略改變是董事會和經營管理層共同達成的共識。”
戰略轉變後，華夏幸福的主要業務從“產業新城、房地產開發”，調整為“產業新城及相關業務、商業地產等新業務”。
具體來看，華夏幸福的業務分為產業新城，與之配套的住宅業務孔雀城，商業地產以及康養、長租公寓、公共住房、科學社區、輕資產管理服務等新型不動產業務。
昨天業績會上，王文學負責闡述產業新城業務，吳向東解釋商業地產及新業務。
這種區分來自於平安入股後，設立南北雙總部，王學文掌舵的北方總部繼續產業新城、孔雀城業務，吳向東掌舵南方總部主要從事商業地產及新業務開發。
“為平安在不動產領域配置保險資產，提供全方位的管理服務。”這是王文學和吳向東都認可的華夏幸福與中國平安的關係。
吳向東還以黑石為例，強調中國保險資金在不動產領域配置比例，還有很大空間。
黑石作為美國最大的資產管理服務公司，資金主要來自保險等長線資金，其來自不動產領域的業務高達30%。中國平安在不動產領域配置資金額度高達近萬億元。
經營策略方面，華夏幸福也作出深度改變。
首先是城市佈局的調整，之前華夏幸福主要佈局15個都市圈，如今調整為“3+3+N”，即3個高能核心都市圈：京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳都市圈。
3個高潛都市圈：鄭州、武漢、成都，以及N個潛力核心都市圈，如長沙、瀋陽、西安、貴陽。
商業地產及新業務佈局，華夏幸福選定了8個城市：北京、上海、杭州、南京、廣州、深圳、武漢、成都。
這些都市圈和城市，被中國最大保險資金與產業發展公司所青睞，對於其他開發商具有重要參考意義。
產業新城前期投入大、回款週期長，造成了此前華夏幸福業績波動局面。為此，華夏幸福最新強調八字經營方針：
華夏幸福戰略思維導圖
“精準投資、精益管理”
主要從戰略聚焦以及迴歸經營邏輯兩個方面改進，聚焦優質區域，無效和低效區域不再投資，強調現金流、協同發展。
在“箱體控制”、金融緊縮、競爭日趨激烈的房地產行業，這些投資紀律將成為勝出關鍵。
“優化經營性現金流、合理控制負債、優化槓桿”，這是在所有周期性行業中，每家企業必須遵守的經營策略。
這些改變，從華夏幸福2019年業績指標中得到體現與肯定。
2019年，華夏幸福銷售回款率由去年同期的46.2%，大幅躍升至61.4%，經營回款率提升顯著。同時，銷售費用佔比下降0.45個百分點，管理費用佔比下降2個百分點，經營質量不斷提高。
在首次實現營業收入破千億同時，華夏幸福經營活動現金流入也接近千億元，真正實現了有現金流的業績。
截至2019年末，華夏幸福預收款項達到1252.85億元，未來將逐步結轉為營業收入與利潤，鎖定未來經營業績。
“自中國平安先後兩次入股以來，華夏幸福已經逐步地迴歸了正常經營發展節奏。”
華夏幸福財務總監吳中兵的體會最為深刻、準確。
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