一個朋友的租房經歷：
上班在太白南路，要麼搬進拆遷邊緣的沙井村，要麼拿出工資的1/2住在周邊的老小區，要麼沿著地鐵3號線繼續尋覓，往東是小寨、往西是高新，南北無地鐵租金也不低。
最後，他選擇了距離公司地鐵7站開外，並且要步行15分鐘才能到達地鐵口的大東郊，房子還過得去，租金節省了近一半。
當預算資金跟不上預想房源，還要堅持住的舒服，不得不捨棄距離方便的硬條件。
這就是尷尬的、卑微的、佔比很大的剛需。
他們在偌大的西安飄搖不定，他們在苦苦尋房的路上以“剛”克“剛”。
最近，我們也經常收到粉絲留言：“房參，你們推薦的房子好是好，我錢包不配。 ”
有求必應，陝西房參。這一期，我們把重點放在了剛性需求上。
01.
滻河東路南端，雁鳴湖東岸，高科麓灣國際社區。
這個盤，3月23日備案價一出，就已經被無數剛需盯上了，1.1萬-1.3萬的價格本身就很誘人，加之往期“逢推必搖”的定心丸，有必要納入剛需收藏清單。
高科麓灣是整個雁鳴湖片區屈指可數的大體量老盤了，沿著滻河東路向南，鄰河、呈條狀分佈。
隨著社區規劃售樓部位置為幼兒園，以及不斷往南推盤的趨勢，新售樓部也搬至原址往南，去看房的粉絲可得注意了。
看慣了華麗麗的水天相映式藝術展廳，這樣樸實無華的售樓部定位明確，進入的也毫無壓力。五六年前，西安的售樓展廳大都是這樣的，深感老盤姿態。
前期蓄客期，上午11點剛開始上客，售樓部燈都沒開全，即使講解的很潦草，但有人接待已是感激涕零。
置業顧問的言語間透露出：我們不愁賣。
高科路灣國際社區售樓部
02
自帶底氣的鋒芒，必有拿得出手的賣點。
一、雁鳴湖+滻河+園林 居住價值高
首先，高科麓灣身處滻灞生態區的大環境裡，自然資源得天獨厚。
在本就缺水的西安，高科麓灣恰好位於滻河生態景觀帶“灣區”，距千畝雁鳴湖溼地公園不足600米，享別墅級水景待遇。
洋房、高層、商業等產品形態下，汲取英倫新古典風格的建築意象，內部多主題園林景觀錯落自然，與灣區景觀默契呼應，內外兼修，將建築與自然融為一體。
三環外擴張時代，這個地段和環境意境絕對配得上豪宅夢想。基於拿地早且地價低的的種種原因，算是剛需、剛改的福音。
高科麓灣國際社區效果圖
二、地鐵5號線+自帶學校和商業
交通方面，滻河東路為主要通行道路；小區4、5號地塊中間無縫接駁地鐵5號線三殿村站，原計劃今年年底開通，現三殿村站對外宣告暫緩開通。
不對外的名校資源是高科麓灣一個很大的賣點。小區自帶英赫幼兒園和高新一小學麓灣分校，小學一戶一個學位名額，只針對業主子女進行招生，小學現已啟用。
項目自身在4、5號地塊內配備5萬㎡商業配套，其中4號地為獨立商業街，已建成。1、3、5號地均帶有底商。這也是縱線長達2公里社區的必要標配，畢竟這個位置距離大型商場不近。
高新一小麓灣分校實景圖
三、高科房產風采依舊 本地房企更懂西安人
說起本地房企，“出於高科，必為精品”的佳話不絕於耳。
高科房產與高新地產、天地源、紫薇地產、高科新西部國有企業同為高科集團旗下房地產行業5大子公司，並稱為“高科五虎”。
高科首先打入高新，呈現了多個地標性建築。
代表性項目包括高新四路上的高科廣場、丈八北路上的住宅項目都市印象、科技路上的玫瑰大樓和高科花園、科技二路上的夏日景色、科技七路上的八號府邸等，特別是形成了“城市風景”系列項目。
除了高新區之外，高科房產在西安進駐的另一個區域就是大東郊。包括位於灞橋的高科綠水東城和今天重點分析的高科麓灣。
買房也講“認熟”度，頗有代表作的高科，將麓灣項目的好感度提升。
03
由此看來，三環內、滻河邊、百萬方大盤、高新一小分校、地鐵口、價格低這些賣點一併將高科麓灣推成了性價比之王。
當然，除了性價比之外，缺陷也十分明顯：
1.高科麓灣屬於滻灞三期， 產業支撐薄弱；
2.處於南三環與東三環交會處，向東5分鐘到達繞城高速曲江出口，向南5分鐘到達紡織城出口，地鐵三殿村站為地上站，雖具有出行便利性，但噪音汙染不可避免；
3.周邊配套一般，除小區自身商業外，周邊基本無大型商場；
4.僅一所小學和一所幼兒園，能否滿足8000戶業主子女上學所需也是個問題；
5.戶型設計中規中矩，房子品質一般。
關於房子，每個人心中都藏著一個理想的“白月光”。當現實與夢想距離甚遠的時候，好好衡量價值利弊，會豁然開朗。
04
從置業顧問口中得知，6月份左右預計推出兩棟高層。
先推的是五號地2#樓，高層，面積:105㎡、115㎡、136㎡，預計價格11000–11500元/平米左右，戶型圖已出；
後推三號地20#樓，高層，也就是上批備案價已對的房源，均價12200元/㎡，面積：105㎡、115㎡、124㎡、147㎡，戶型圖還沒出來，預計2021年5月交房。
我們對現有戶型做一個分析：
1.建面約104㎡三室兩廳一衛
戶型點評：餐客一體，視野開闊；僅一個公共區衛生間，難以滿足洗漱高峰期的使用需求；兩個臥室純南，一個臥室朝北，採光通透性一般。
2.建面約115㎡三室兩廳兩衛
戶型點評：餐客一體，U型廚房設計；主臥大，帶衛生間，人性化雙衛設計；戶型整體呈長方式設計，市場上少見，也是一個爭議點；
2.建面約133㎡四室兩廳兩衛
戶型點評：餐客貫通；動靜分區；戶型基本方正，空間利用率高；明廚明衛；這個戶型整體而言中規中矩，爭議點不大。
一個混跡房產圈多年的資深剛需，最大的軟肋就是價格，只要價格合適，地段、配套、品質打個及格分就可以考慮。
高科麓灣在價格和戶型面積來看，已經很剛需了，至於其它維度，沒那麼差，光是環境和學位，也對得起這個價。
在左手曲江，右手滻灞，對望白鹿原的雁鳴湖版塊，已有綠地、合能、海亮，包括高科這些成熟社區的入駐。版塊內囊括高層、洋房、別墅等多種產品形態，不缺高端圈層。作為剛需，有機會還得抓緊。
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