買新房還是買二手房？
這可能是個相當宏大且久遠的話題了。具體選擇哪個肯定也是仁者見仁，智者見智：遇見樓下二手中介門店的小哥，可能會建議你買市區的二手房，畢竟房子在市區，地段好！李超人說的話是我等凡人可以反駁的？
要是碰到新房開發商的訓練有素的營銷團隊，肯定極力推薦你買郊區的新房，原因是環境好、規劃好、升值空間大！
原因呢，大家其實心裡也清楚：不管是中介門店小哥還是案場置業顧問，誰出來工作還不是為了混口飯吃？
今天也跟大家探討下這個話題。當然為了公平起見，我們這裡選擇雙方PK的選手是總價400萬級別的“郊區的遠大新”和“市區的老破小”，對於這兩位選手，剛需的我們該如何選擇？
有朋友會問：難道我買市區就一定要買老破小嘛？買10年內次新房不可以嗎？
當然，不可以！
舉個例子。目前郊區新房最多的區域是在青浦區，新城板塊目前整體的均價在4萬左右，在市區即便是內中環之間的次新房，均價也要在7.5萬以上，按照400萬的總價，可以買到53平左右的一居室小戶型。
當然這是理論情況下。
然而實際在這個位置，年代、面積和價位都符合的小區是幾乎沒有的。
有人會說不會啊，鏈家app上一搜，普陀還算市區吧，還是可以找的2011年的次新房，單價才4萬出頭！
確實沒看錯，普陀的確屬於市區，但幾乎是屬於市區中的第三梯隊，並且4萬出頭的這個位置肯定是在桃浦新村這個版塊了。
桃浦新村？好熟悉的名字...對了，我做11號線去嘉定的時候，南翔緊挨著的就是桃浦新村——雖說是普陀，但已經是外環外了。這個位置，你還敢自稱市區？！
有興趣的可以查一下普陀的歷史：其實在建國初期，桃浦本來就屬於嘉定，而嘉定之前是屬於江蘇。
好了，進入正題。接下來，是從自住的角度，來進行“市區老破小”和“郊區遠大新”全方位的PK！思路是以我們的購房時間軸——假設你現在就是一個真實的買房者，將會遇見哪些問題？
01
買之前
買房敲定之前會遇見什麼問題？
錢啊！
買房的錢分為首付+貸款（全款的話請自覺退出“剛需群聊”）。按照最新的上海購房政策，400萬總價，首套3成首付為120萬，貸款280萬。
天哪！280萬，這恐怕是剛需一族在此前的人生中遇見最大的一筆資金！驚訝之餘，月供是14860元。
什麼概念？根據國家統計局數據，2019年上海平均工資水平在69442元/年。每月不到5800塊錢！這個數據算完先是一驚，然後質疑，最後認可：這才是 真•統計局的數據!
不過實際上自己身邊接觸到的年輕剛需群體月收入在1.5萬左右還是比較常見的。按照上海的政策，想要貸足這14860的月供，家庭總收入需要在月供的2.1倍，也就是接近3萬元。
這麼看，月收入1.5萬的小年輕們還完款之後土都吃不起了。
當然這是在你可以貸足30年的情況下。
房產中介們輕易不會告訴你的是：貸款年限除了跟你的年齡有關，還和你買的房子年齡有關！
總價400萬的老公房，按照市場上2000年左右建造的房齡來算，最多也只能貸15年。
15年？！這樣下來，每個月月供是2.2萬！這下剛需客可能連土都吃不上了吧...
並且這個15年是政策定義的15年，你確定拿著這個定義，銀行就一定會給你貸足15年？其實未必。因為銀行本質上是在跟我們做生意——越老的房子，風險越大！
等銀行評估下來，這座房子放貸給你的風險大於收你利息的收益時，就會進一步壓縮你的實際貸款時長，從而進一步增加月供壓力！
會不會出現這種情況，大家自行去諮詢老靜安只能全款不能貸款的幾所老小區便知。
所以，且不說老公房作為二手房面臨的名目繁多的稅費、中介費都要算進買房前掏出來的“真•首付”當中，單單就一個月供就呵退了絕大部分年輕人吧！
新房呢？除了3成首付+1-1.5％的契稅和幾千塊的公共維修基金，就基本沒了。
這一局“郊區遠大新”輕鬆取勝！
02
買之後，住進來
房住不炒是必須的！因為房子的基本屬性之一還是住。那麼怎麼樣才能住的舒服呢？
建築工藝
新房置業顧問最頭疼的是兩個樓層：一樓和頂樓。因為一樓潮溼發黴，頂樓太熱和漏水的觀念早已深入人心。而這種觀念幾乎可以斷定來自於過去的幾十年中，大家在南方城市中的切身體驗。
一樓潮溼：由於老公房的窄間距和一樓直接接地的原因，空氣中的溼氣最後都積壓在了一樓，曾經住過一樓公房的我深知梅雨季節是真的“黴”！再加上老公房的戶型設計很難做到全南北通透，“黴”運自然是要常伴吾身！
但是新房可以從四個維度上很大程度上緩解了這個問題：
抬高地面
引入地下車庫架空一樓
充足的樓間距，保證一樓的採光時長
合理的戶型設計來保證室內南北通透
頂樓太熱且漏水：由於建築工藝的落後，在20年之前的公房很難做到建築封頂時一天之內全部封完，這麼做必然會導致每次封頂的接縫處產生一定的裂隙，給滲水提供了機會。
而到了2020年的今天，工藝的成熟程度不用說可以一天之內全部整體澆灌封頂一幢住宅樓，甚至像徐家彙中心這樣設計總高370m的超高層建築所配備的9層樓深的地基，可以在48小時之內連續混凝土澆灌完成“築底”，以此來撐起超越白玉蘭廣場，重塑“浦西第一高樓”的稱號！
除此之外，新房的建築層高一般都在2.9m以上，且很多都會用到同層排水、地暖、新風等新技術，這樣下來的整體居住體驗，是老公房遠不能及的！
技術可以像手機一樣，每一次迭代都吸引著我們每個人的眼球；也可以像房子一樣，雖然表面看起來都一樣可以居住，但是背後的工藝已經發生了翻天覆地的變化。
工藝直接決定了居住舒適程度。
戶型
老公房的戶型在同一幢樓中至少有一半的戶型做不到南北通透，因為之前“宿舍樓”式的設計導致中間牆體實心，使得中間套戶型只能在打開大門的情況下，才有可能做到“半南北通透”。
可是在講究私密性的今天，誰家整天房門大開呢？
新房就不一樣了。
在今天我們能看到的新房中，即便是中間套，也會因為多設計了一條中空連廊，極大提升了採光和通風效果，雖然犧牲了北房間的私密性，但好在主人一般住在朝南的主臥，所以實際影響十分有限。
除此之外，現階段的戶型，很少能看到“手槍房”、“跑道房”了，大部分戶型設計的還算比較方正，所以空間面積浪費的也很少——畢竟這是在寸土寸金的大上海。
裝修
很多人買二手房最頭疼的就是裝修了——因為想找到一個地理位置、周邊配套都很滿意，且裝修風格還對自己胃口的老公房，對於現在的買房主力90後來說，簡直太難了！
如果遇見一個位置很滿意，裝修很詫異的老公房，需要砸掉重新裝修的話，我想還不如買個毛坯吧！
而當下的新房有精裝，有毛坯。雖然在今天高地價、嚴限價的時期，精裝縮水甚至翻車的情況常有，但只要是大開發商且自持物業的話，還是可以協商解決的，我們付出的可能主要是一些時間。
如果買到毛坯房，在這個“精”裝橫行的年代，那可算是躲過了一劫，值得慶幸！
小區環境
什麼？老破小還有小區環境？
我們看到的老破小的環境是什麼：
幾個積灰嚴重的花壇+幾顆歪脖樹？
充斥雜物的昏暗樓道+滿牆的“專業通下水道”和“辦證135XX”的城市牛皮癬？
人車不分流，路面甚至草坪都停滿私家車的公共活動區？
當然，還有在樓下搬個凳子或者破沙發上搖著蒲扇的老大爺。
在老破小的小區，不配擁有可以稱之為品質的生活環境！
而新房小區呢？
雖然宣傳標語中的“五重園林景觀”、“加州風情花園”和“法式中軸對稱大宅”多少有些失真，但是基本可以保證的是：整潔的樓道、寬闊的視野和還算品種多樣的綠化。
除此之外，像人車分流、半人車分流的設計理念近幾年來也不難遇見。再加上新小區大部分一二級資質物業的管理和維護，其實後期兩者的實際居住體驗會隨著時間的推移，落差會越來越大！
因為，老破小的物業在我的實際體驗中，感覺就只有兩個作用：
第一，開小區大門；
第二，倒生活垃圾。
而像萬科這種神級的物業，幫找鑰匙、幫帶寵物、幫停車等人性化服務，早已是家常便飯了。
房子住到後面，其實就是跟人打交道了。有兩種人：管理你的物業和隔壁的鄰居。
孟母三遷為擇鄰。
老破小的鄰居我想住過人都會深有體會：已至暮年的老人和頻繁更換的租客——畢竟我自己在來上海的三年時間裡，已經搬了至少5次家了。
在這種毫無青春氣息和凌亂的環境中，哪裡還有品質可言呢？
周邊配套
我想很多認可老破小的朋友早就按捺不住，要拿出這張“王炸”了！
確實，現階段，內中環附近的老破小配套的成熟度基本上是比郊區遠大新是好了幾個檔次的。嗯，這裡的配套主要指的是三甲醫院和很好的學區。
因為現階段的郊區，最容易發展起來的就是商業體。可以說青浦新城板塊每一站地鐵上蓋的商業綜合體，都可以去跟老破小附近的商業街一比高低，掰掰手腕！
另外，在電商火爆的今天，有沒有發現，你去商場購物的頻率越來越低了呢？而手機裡的購物車，是不是又已填滿該清理了呢？
老破小周邊的三甲級醫院確實很多，面積不大的市區可能一個區都有3、4家三甲，而整個青浦區甚至連一個三甲醫院都沒有。
但是頂級的醫療資源，我們就因為空間距離近就容易享受到了嗎？
相信但凡去過上海三甲醫院就診的朋友一定會深有感觸！不管週一還是週日，就診大廳總是塞得滿滿的，掛號隊伍始終是“數條長龍”！
親身經歷，自己曾因為拔一顆牙，而不得不提前三週來預約專家門診。
三週過後，牙已經不疼了——面都不見就能治病，果然還是專家！
其實，之所以出現這種情況，是因為上海市區的三甲醫院固然很多，但是同樣服務的人口更多。
正因為上海的醫療資源是全國頂級，所以吸引的同樣是來自全國各地的病人群體！
所以，好的資源就在眼前，但是你和郊區人民一樣很難享受得到又有什麼用呢？
再拋一下能夠觸及靈魂的三個問題：
你自己和家人對頂級醫療資源的需求真的這麼大嗎？
你去門口商場逛街的頻率要比去三甲醫院就診的頻率高多少倍呢？
上海郊區人民的平均壽命會因為當地沒有三甲醫院而明顯降低了嗎？
最後，學區。
上海最好的教育資源確實主要集中在市區，但也不是說每所學校都是名校。不是名校的學區又怎麼稱之為學區房呢？畢竟對口菜小的老公房同樣非常多！而真正像公辦第一梯隊的學區房，會比旁邊的普通老破小又會高出個1-2萬。
而且，根據目前的學區入學順序，你確定買到學區房就一定可以順利入學？
畢竟我們所處的是一個人情社會。入學需要排隊，有排隊就肯定有插隊。好，不能再多說了。
最後，同樣再來個靈魂三問：
自己的孩子真的一定需要這個城市的頂級學區？
郊區的各大名校分校真的比不上市區公辦菜小？
如果郊區的房產能夠比老公房帶來額外上百萬的資產增值，會不會一個學區更划算？
“郊區遠大新” PK “市區老破小”的自住篇，就到此結束了！
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