大家好，我是勇談。小縣城、中小城市房價面臨“有價無市”的窘境已經不是秘密，尤其在面臨此次疫情下小縣城房價已經開始出現“有價無市”的窘境。很多人對於小縣城的房價不再看好，那麼未來小縣城的房價還能堅持嗎？維持穩定也是難事，這是過去很長時間對於小縣城房價的觀察。藉此機會簡單談談我的觀察。
小縣城房價面臨的直接問題就是“需求不足”“購買力不足”，畢竟這裡的主要購買人群還是本地的農村居民
- 縣城的商品房主要還是出售給本地人，回鄉客和農村居民進城購房基本是主力
農民朋友縣城買房
縣城居民人口流失也是所有城市中最嚴重的，越來越多的年輕人在大學畢業或者成年後選擇去大城市，這也是人口流動的必然趨勢。畢竟大城市代表著更多的就業機會，更多的資源，介於未來國內城市的發展還是以“大者恆大強者恆強”為主，人口的流動自然也是中小城市向大城市流動。自然縣城的常住人口減少，購買需求下降是自然的。前幾年縣城的房產出現一股火熱，其實主要原因還是跟各地進行的“棚改”和農民工購房優惠有很大關係，只是可惜這種購房需求只是一波。
- 縣及縣市數量在不斷減少是城市發展過程中必然過程，小縣城未來的路子真的“很窄”，要想有更好的發展“撤縣設區（市）或被合併”是趨勢
2004-2018年國內縣及縣市數量走勢圖
圖上所示是2004-2018年國內縣及縣市數量走勢圖，從數據來看2004年國內縣級縣市數量總計為1464+374=1838，2018年這個數據就變成了1710，尤其是對於縣來說，15年數量減少了129個；也就是說未來縣的發展路子或許兩條：被合併或者撤縣設市（區）。尤其是對於大城市（省會及以上）周邊的縣市來說，從這點來說不是危言聳聽，縣城未來面對不僅僅是“有價無市”而是自己到底存不存在的問題。
部分縣城的房價之所以這麼快就出現“有價無市”，主因還是房價太高，資源配套跟不上導致
- 縣城房價達到萬元等新聞在過去幾年屢見不鮮，究竟哪裡來的自信？
如果說縣城的定位作為未來農村居民進城的落腳地，其實房地產還是有發展空間的，只是過去幾年房價上漲的風，縣城也跟的挺“熱乎”。包括全國性房企在內，比如：碧桂園、恆大等也喜歡把目標放在一些小縣城和中小城市，藉助於資本的這波風，哄抬房價最後的結果就是“有價無市”。 根據觀察來看，除去經濟稍微發達的小縣城（其實應該是縣級市）可以支撐得起萬元以上房價外，多數小縣城根本支撐不起。那麼這麼高的房價怎麼來的？無非就是當地和房企忽悠老百姓來“炒作”的結果。經過觀察後甚至發現了很多縣城出臺了這樣的規定“縣城沒有房產子女不能在縣城中小學就讀”，真正目的是什麼？大家心裡很清楚。
縣城房產走勢堪憂
- 如果說過去縣城以“適合生活”來吸引人們購房的話，如今能夠拿得出手的真的不多
雖然說如今買房投資仍佔有很大市場，可惜資源才是投資的前提，這點無疑小縣城沒有資格。一直以來我都在強調一個觀點“資源才是決定房價的關鍵因素”，無疑現階段來說資源還是向大城市湧入，這點在很長一段時間內很難改變。國內城市發展跟“官本位”還是很有關係的，這也是為何城市之間一把手差距很大的原因。小縣城的城市管理者本身就處於最基層，所能調動或者利用、分配的資源極其有限，在“官大一級壓死人”的現實條件下多數縣城未來發展真的很有限。
小縣城的新房未來還保持穩定或橫盤有很大可能，二手房就很難了，甚至出租都會遇到困難，“有價無市”的情況會更加普遍
- 新房價格上漲牽扯到利益過多，地方、銀行、房企等都不會允許新房價格出現下跌
過去5年國內通貨膨脹率走勢圖
僅僅每年建築成本的上漲（水泥、砂石等）就足以影響房價，更何況近些年的通貨膨脹率開始又有上漲的趨勢。圖上所示是過去5年國內通貨膨脹率走勢圖，可以看到2018年後國內通貨膨脹率就在持續上漲，2019年甚至一度通貨膨脹率超過5%，2020年因為疫情的影響貨幣持續超發，通貨膨脹或許會更高。 僅僅建築成本和通貨膨脹率就足以保證房價持續上漲，因此從這點來說哪怕沒有地方、銀行和房企的關係存在新房價格還是要持續上漲的。
- 二手房價格有一個十分明顯的特點“遵循市場供求規律”，再說二手房購房者基本都是以剛需為主，更加在意價格和區位
縣城房價會持續走弱嗎？
一個城市尤其是縣城本身的城市面積就很小，核心區域更小。如果去過小縣城的朋友應該知道，至今甚至很多小縣城的主要核心區只不過是1-2條街道而已，這裡彙集了縣城幾乎所有的商業、教育、醫療等資源。這些區域的房價也往往也是最高的，也是最保值的，那麼對於其他區域的二手房來說恐怕就未必了。資源配套建設不是3-5年的事情，對於本身財力就不足的小縣城來說10年恐怕都很難把缺失的優質資源補齊。所以，二手房所處的位置就很考驗房價走勢。
