“住改非”？

內容摘要

29 July 2019

在徵地拆遷中，通常會遇見有些原本是住宅性質的房屋，由於其特殊的地理位置等原因用於經營用途。這些“住改非”的房屋在拆遷中的補償是怎麼樣的呢？是按照住宅補償，還是按照經營性用房來補償？下面就由小編來詳細介紹一下。

“住改非”房屋如何認定？

“住改非”類型的房屋形成原因十分複雜，那麼在遇見拆遷時，哪些房屋可以認定為“住改非”房屋呢？

第一，被徵收的房屋的性質是住宅。

第二，房屋在實際上用作經營用途。需要的證明文件包括：

(1)依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證、完稅憑證等。上述證明文件可以直接證明房屋用於經營的事實。

(2)租賃手續。用於出租經營的房屋，必須提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。

(3)經營時間。由於商用房的補償高於住宅，在實踐中通常會有人臨時將住宅改為生產經營，為了防止這些違法行為，通常會對經營時間有一定的要求。

第三，應當按照房屋的實際使用現狀進行認定。是否為“住改非”房屋不僅要滿足以上兩項條件，更重要的是需要在實踐中也滿足。例如，如果某些房屋性質為住宅，而且確實辦理了營業執照，但是卻未進行生產經營，是不能被認定為“住改非”房屋的。

“住改非”房屋該如何補償？

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第14條之規定，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

而對於具體的補償標準，中央將權力下放到了地方，因此對於“住改非”房屋拆遷的具體補償標準，全國各地都不一樣，都有自己的規定。

總結起來，大體有以下幾種類型：

（1）按照住宅房屋和非住宅房屋的平均值確定。部分地方規定，在拆遷公告公佈以前房屋就已經取得合法經營手續、稅務登記證並且具有納稅記錄的，在拆遷時補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

（2）區分沿街和非沿街，分別確定補償標準。對沿街“住改非”房屋進行估價，區分房屋進行經營業務的年限以及房屋作為住宅的使用年限，根據相應的年限和營業用房的拆遷評估數額、住宅用房的拆遷評估價格作為依據計算拆遷補償價格。對於非沿街的“住改非”房屋則按照住宅用房的拆遷評估價格加上停產停業損失補償進行確認，停產停業損失補償則按照房屋經營年限進行確定。

（3）按照房屋實際用途確定。在拆遷公告發布前，近兩年以上均進行經營活動的住宅房屋，若具有工商營業執照、稅務登記證、納稅憑證等有效證件，並按時簽訂補償安置協議的，則可以享受商業用房補償政策。

（4）完全按照住宅性質進行補償。有些地方對於“住改非”房屋補償規定，是對某一時間點以前取得相關證件，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，即根據“住改非”的時間在住房評估價值的標準進行上浮。

以上就是小編帶你瞭解的“住改非”房屋的拆遷補償政策，如果遇見這種情況，千萬別被拆遷方忽悠了。

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