“住改非”？

内容摘要

29 July 2019

在征地拆迁中，通常会遇见有些原本是住宅性质的房屋，由于其特殊的地理位置等原因用于经营用途。这些“住改非”的房屋在拆迁中的补偿是怎么样的呢？是按照住宅补偿，还是按照经营性用房来补偿？下面就由小编来详细介绍一下。

“住改非”房屋如何认定？

“住改非”类型的房屋形成原因十分复杂，那么在遇见拆迁时，哪些房屋可以认定为“住改非”房屋呢？

第一，被征收的房屋的性质是住宅。

第二，房屋在实际上用作经营用途。需要的证明文件包括：

(1)依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、完税凭证等。上述证明文件可以直接证明房屋用于经营的事实。

(2)租赁手续。用于出租经营的房屋，必须提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

(3)经营时间。由于商用房的补偿高于住宅，在实践中通常会有人临时将住宅改为生产经营，为了防止这些违法行为，通常会对经营时间有一定的要求。

第三，应当按照房屋的实际使用现状进行认定。是否为“住改非”房屋不仅要满足以上两项条件，更重要的是需要在实践中也满足。例如，如果某些房屋性质为住宅，而且确实办理了营业执照，但是却未进行生产经营，是不能被认定为“住改非”房屋的。

“住改非”房屋该如何补偿？

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第14条之规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

而对于具体的补偿标准，中央将权力下放到了地方，因此对于“住改非”房屋拆迁的具体补偿标准，全国各地都不一样，都有自己的规定。

总结起来，大体有以下几种类型：

（1）按照住宅房屋和非住宅房屋的平均值确定。部分地方规定，在拆迁公告公布以前房屋就已经取得合法经营手续、税务登记证并且具有纳税记录的，在拆迁时补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

（2）区分沿街和非沿街，分别确定补偿标准。对沿街“住改非”房屋进行估价，区分房屋进行经营业务的年限以及房屋作为住宅的使用年限，根据相应的年限和营业用房的拆迁评估数额、住宅用房的拆迁评估价格作为依据计算拆迁补偿价格。对于非沿街的“住改非”房屋则按照住宅用房的拆迁评估价格加上停产停业损失补偿进行确认，停产停业损失补偿则按照房屋经营年限进行确定。

（3）按照房屋实际用途确定。在拆迁公告发布前，近两年以上均进行经营活动的住宅房屋，若具有工商营业执照、税务登记证、纳税凭证等有效证件，并按时签订补偿安置协议的，则可以享受商业用房补偿政策。

（4）完全按照住宅性质进行补偿。有些地方对于“住改非”房屋补偿规定，是对某一时间点以前取得相关证件，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，即根据“住改非”的时间在住房评估价值的标准进行上浮。

以上就是小编带你了解的“住改非”房屋的拆迁补偿政策，如果遇见这种情况，千万别被拆迁方忽悠了。

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