姒
這一回，“蘇州搶房”被全國人民知道，多少有點令人意外。
疫情之下，房地產市場遇冷，房地產企業遇困，都在大家的正常理解之中，按非典時期的樓市軌跡，在疫情基本控制住之後，樓市是會在行業的集體降價中有一波強勢反彈。但是令人沒有想象到的是，搶房現象的出現，竟然是疫情還在持續之中就發生了，這確實是匪夷所思。無獨有偶，深圳也出現了搶房現象，有樓盤要買房還得交一百萬元的“茶水費”，這是嚴重背離了邏輯。
事情是這樣的：3月20日，蘇州的三個房地產項目同時開盤，共推出近900套房源，令人意外的是，無論是線上或線下的銷售，均呈現秒光的局面。這算是在近期比較寒涼的樓市景況下，終於有一隻鶴立在雞群之中。
蘇州是民營經濟發達的城市，外貿行業尤其壯大，近期海外疫情爆發，國內外貿企業受到了重大的衝擊，不少企業丟了訂單，或是未來訂單沒有著落，蘇州還能出現搶房現象，應當是另有原因。
這個原因就是題中所說的“蘇州放寬落戶”，人才政策是本輪樓市調控中，比較容易實施而不容易被喊停的政策放鬆策略。放寬落戶的本質就是放鬆限購，作為本輪樓市調控最有力的政策措施，限購這道閘門，把很多的投機與投資成分抵擋在城市之外。
從實際效果看，蘇州的人才新政確實給樓市帶來的刺激。蘇州早前發佈的政策顯示，本科學歷（年齡不超過45週歲）可以直接落戶，無需社保；大專（年齡不超過35週歲）連續6個月社保就可以落戶。
蘇州這個城市房價其實並不低，蘇州之外人士對其房價走勢陌生是有一個原因的：這個城市的房價情況，並不在國家統計局70個大中城市房價變動的統計範疇內，也更不在15個熱點城市的名單內。正因為此，蘇州樓市的變動，即便是有點高調，但並不容易為外界所詳知。
波士財經
大家好，我是勇談。2020年3月20日，蘇州市人民政府發佈《市政府關於調整人才落戶相關政策的通知》（下稱：“《通知》”），指出有來蘇就業意願並具有全日制本科學歷及學士學位以上人員，在人事檔案轉入後可申請辦理落戶。簡單來說從過去的“先就業再落戶”到如今的“先落戶再就業”已經在蘇州身上發生了轉變。那麼此次蘇州放寬落戶後，能否帶動2020年第一波樓四節奏？藉此機會簡單談談我的觀察。
疫情後多地出臺了穩定房地產市場的政策，雖然“三限”沒有取消，但都通過放寬落戶、降低預售門檻等方式來幫助房企度過難關
在“房住不炒”定調沒有改變的情況下，“限購、限貸、限售（三限）”地方不敢輕易取消的背景下，說句實話地方能做的也極其有限。
降低房企預售門檻，延長土地出讓金交付時間，提高公積金貸款額度，不允許地方銀行隨便斷貸、抽貸，放開或放寬落戶條件等其實是地方能夠用到的“刺激手段”極其有限。因為地方擁有的融資端調控手段（除去公積金外）極其有限，所以地方房產刺激只能通過供需端調控來進行。而蘇州放寬落戶，允許本科畢業生直接落戶無疑也是屬於供需端調控的一部分。
樓市調控的“總閥門”不在地方手中，只要融資端調控不放鬆，地方折騰不起來什麼“花樣”，蘇州也不例外
第一、蘇州房地產走勢肯定要符合全國整體情況，更何況樓市走弱還是走強的關鍵在於國內貸款和個人按揭貸款發放度。圖上所示是過去20年我國房地產企業國內貸款和個人按揭貸款走勢圖，可以看到從2010-2015年這兩項數據走勢都很猛（趨勢很陡），但是從2016年後開始逐漸減弱，這就是融資端調控的開始。從貸款發放來控制流入樓市的資金，可以說以國有銀行房地產貸款為主的局面決定了地方銀行很難有足夠的資金撬動樓市。
第二、通過放寬落戶條件來吸引人才的辦法不新鮮，究竟有多少作用？大家會不會因為一份工作而選擇落戶？大家拭目以待。一直以工業園區而聞名全國的蘇州，人口流入情況卻並不樂觀。數據查詢後發現2017年蘇州常住人口為1068.4萬人，而2018年為1072.17萬人；也就是說蘇州目前的常住人口增長每年只有4萬左右。這對於一個GDP總量高達1.85萬億元，以工業為主的城市來說是很難想象的。可以用一句話來總結蘇州目前的發展困境“企業有，但是人才、勞動力不足”。或許這也是為何蘇州這幾年一直在致力於放鬆落戶條件的原因吧。
蘇州放寬落戶，能否帶動2020年第一波樓市節奏？很難說，畢竟放款落戶不是蘇州一家的“專利”
從2017年開始以中部省份城市就拉開了“搶人”序幕，如今各大城市租房落戶、“零門檻落戶”屢見不鮮
僅僅以北方城市石家莊為例，在2019年就開始實行零門檻落戶，甚至包括中部和北部很多城市都降低甚至取消了落戶限制。包括江蘇的南京、無錫、常州等落戶條件其實都已經放鬆了很多，蘇州放寬落戶條件對於人才引進和吸引力究竟有多少？很難判斷。
因為工作就落戶吸引力足夠嗎？包括南京在內本身對於人口的吸引力就趕不上上海
本身長三角經濟圈就是屬於我國經濟最為發達的地區之一，而長三角也是以上海為核心進行發展的，哪怕是以教育資源豐富著稱的南京都不敢說在高等教育方面超過上海，更何況是蘇州？包括南京在內蘇錫常對於人口的吸引力不足是有原因的，這幾年杭州常住人口增加多的原因是互聯網的飛速發展帶來的大量高薪就業機會增多，以傳統工業（或者現代製造業）為主的蘇州真的開不出匹配的福利待遇。相比於互聯網行業動輒每年300%的業績增長，月薪幾萬來說，蘇州能夠提供這樣機會的工作很少。
蘇州此次放寬落戶條件對周邊樓市及全國的意義不大，還是一句話“地方能拿出的刺激手段很有限”
蘇州此次放寬落戶條件更多的是給予房企信心，給房地產市場注入信心
在整個經濟戰略都在調整的今天，房地產在局部的戰術勝利很難起到關鍵作用。在此次疫情發生的時候，我曾一度擔心會發生2003年非典疫情後國家採取的刺激房地產措施。不過事實證明了高層的態度是堅決的，整個經濟產業轉型的局面不允許做出改變。在經濟戰略做調整的情況下，房地產經濟地位被“放棄”或“削弱”是必然。類似於蘇州這樣的採取放鬆落戶或者降低預售門檻等辦法更多的是給房企信心，給予市場信心。
與其理解為蘇州放寬落戶是為了吸引更多人買房，還不如理解為蘇州真的是為了“吸引人才”
常住人口已經破千萬的蘇州肯定不滿足於現狀，無疑對於未來的城市發展有了更多的追求。不僅僅在經濟、產業上蘇州要成為江蘇第一，而且在長三角城市群發展過程中謀取承擔更加重要的“引領”角色。個人感覺蘇州膽子可以更大些，目前的很多動作個人理解是為了未來發力做好準備，再說蘇州本身的房價水平已經不低(（如上圖所示），畢竟房價對於人才的擠出效應已經不需要驗證。
綜上，蘇州放寬落戶肯定會進一步增大城市“人才爭奪戰”的激烈度，不過話又說回來，僅僅靠戶口或者房產未必就能真的留住人才。畢竟好的產業和收入水平才是留住人才的關鍵！蘇州此次操作說明哪怕是工業極其發達的蘇州，也開始著急了。或許蘇州此次操作對於樓市會有些影響，當然也僅僅是放鬆了供需端調控的力度而已。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
蘇州放寬落戶政策，變相給限購撕了一條口子，利好了蘇州樓市。最近蘇州不少房企紛紛在近期收回折扣優惠，也是對樓市信心的體現。目前看來，落戶新政的利好並沒有造成樓市瘋狂，買房人還是比較理智。對於周邊城市以及全國樓市來說，蘇州這次利用人才落戶新政，來進行一些政策調整，是標準答案，其他城市可以跟著抄作業。
