昨晚，曾經的A股四朵金花——“招保萬金”中的金地集團 ，交出2019年年報。
公司的財報非常漂亮，尤其是融資成本僅4.99%，跟央企保利差不多。
唯一的問題是：合作項目過多，權益比低，實際規模難擴大，影響利潤。
1、金地集團全口徑銷售額2106億元，全國排名13名；權益銷售額僅1326億元，全國排名掉到了17名。
合作銷售額780億元，佔比37%。
2、2019年總投資額約 1,200 億元，權益投資額約 558 億元；合作投資額642億元，佔比53%。
公司新增總土地儲備約 1,688 萬平方米，其中權益儲備約 886萬平方米；合作土地儲備802萬平方米，佔比47%。
公司總土地儲備約 5,233 萬平方米，權益土地儲備約 2,802 萬平方米；合作土地儲備2431萬平方米，佔比46%。
3、2019年，一線城市的總投資額佔比 10%，二線城市的總投資額佔比 55%，三四線城市的總投資額佔比35%。
毒舌哥簡單統計了一下，2019年金地在北上廣深的投資及銷售項目為38個，其中99%以上權益比的項目只有5個。
2019年金地大本營——深圳，投資及銷售的項目，只有3個。
2020計劃開工的更少，只有2個項目，而且還是舊項目。
金地華南營銷部負責人吳季峰最近加盟世茂海峽，一大原因可能就是金地在深圳土地儲備不足……
這也影響了實際的利潤增長。
金地2019年的銷售增速29.7%，歸母淨利潤增速24.4%，利潤增長速度低於銷售增長。
如果少數股東損益佔比上升，會大大影響歸母利潤。
未來幾年，“招保萬金”墊底的可能還是金地集團。
4月23日，金地集團收盤價13.16元。
接下來，洪波大視野對金地集團2019年業績進行評級，供投資者參考。
評級形式為100分制，分為營收（25分）+利潤（25分）+負債率（25分）+土儲（25分）。
銷售2106億元，今年增速或腰斬
銷售評級：16分
2019 年實現銷售金額 2106 億元，銷售面積 1079 萬平，同比分別增長 29.7%和 22.9%。
銷售額排名全國第十三。
銷售均價 19518 元/平，同比增長 5.5%。
2019 年，公司計劃新開工面積約為 1,235 萬平方米，計劃竣工面積約為 876 萬平方米，實際完成新開工面積 1,631 萬平方米，完成竣工面積 925 萬平方米。
2020年，公司計劃新開工面積923萬平方米，竣工面積1,158萬平方米。
評級理由：
2020 年公司可售貨值 4000 億，按 60%去化率估計可實現銷售額 2400 億，同比增長 14%。
去年銷售增速29%，今年可能只有14%，腰斬。
利潤增長24%，分紅30%
利潤評級：18
2019 年公司實現營業收入 634.20 億元，同比增長 25.09%；歸母淨利潤 100.75 億元，同比增長 24.41%。
基本每股收益2.23 元，公司擬每股派發現金紅利 0.67 元。
股利支付率由33.52%下降到了30.04%。
毛利率 40.5%，同比下降 2.2 個百分點；房地產業務的毛利率為 41.26%，同比降低 1.82 個百分點。
投資收益同比增長 46%至59.76 億元，
主要因其中合聯營公司結算帶來投資收益 50.18 億元，同比增長 71.5%。公司預收賬款 840 億元，同比增長 20%。
評級理由：
毛利率、分紅略有下降，但還處於高位。
但是權益比較低，成本上升，未來毛利可能會有所下降。
成本僅4.99%，現金是短期負債1.2倍
負債評級：20
期末在手現金 451.4 億元，為短期負債（短借+一年內到期長債）的 125%，同比下降 278.3 個百分點。
2019 年公司債務融資餘額為 947.58 億元，同比增長 15.4%；債務融資加權平均成本為 4.99%，較前值略提升 0.2 個百分點，仍處於行業低位。
公司資產負債率為 75.40%，同比下降 0.7 個百分點；淨負債率為 60.24%，同比提升 2.9 個百分點。
公司發生銷售費用 21億元，同比增加 48.92%，主要因為推廣服務費增加；
評級理由：
公司融資成本很低。
近期很多債券出現回售降利息的情況，不過央企才降到3%左右，金地一下子把一份“18金地03”的債券票面利率，由5.29%調降至1.50%。
現在債券發行利率普遍走低，金地可能是為了發行新債，逼持有人全部回售，換取更低的利率。
套路深啊。
一線城市僅佔10%，權益比例54%
土儲評級：10
公司 2019 年共獲取土地 113 宗，新增建面 1688 萬平，同比增長 57.5%；總地價 1200 億，同比增長 20%。
平均樓面地價 7109 元/平，同比下降 23.8%，佔同期銷售均價的 36.4%，較2018 年下降 14 個百分點。
一線城市總投資額佔比 10%，二線城市佔比 55%，三四線城市佔比 35%。
期末公司已進入全國 61 個城市，總土地儲備約 5233 萬平，權益土地儲備約2802 萬平，權益比例 54%，同比提升 1.3 個百分點。
評級理由：
去年為了衝擊2000億規模，採取合作開發的模式，實際的土儲只佔了54%。
而且主要在三四線城市，未來成本高，恐難以持續。
權益換規模，2000億房企的天花板？
綜合評級：64
金地集團之所衝上2000億，完全因為用權益換規模，花小錢辦大事，精明的很，但是向上的空間不大。
2019年公司銷售虛增，毛利率未來可能向下；一線城市投資佔比少，爆發力不足。
不進則退，2020年還能保住第十三名嗎？難說。
平平淡淡的業績，就像今天股價的走勢，陡峭曲折。
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