深圳，一座年轻的城市，创造了快速城市化的奇迹。经过几十年年的特区建设，土地成为稀缺资源，城市面临经济社会快速发展与土地供应日趋紧张的矛盾。原有用地功能和建设环境不符合城市发展要求，城市面临实体空间功能性及结构性调整日益增加的压力。
一、 深圳“城市更新”发展背景
2004年10月，深圳市拉开旧改序幕。2005年—2009年期间全市共提出全面改造计划200项，设计改造用地规模19平方公里。2009年广东省吹来“三旧”改造试点东风，深圳市创新性提出“城市更新”这一概念，开始全面推进城市更新工作。经过这几年的探索创新，城市更新“深圳模式”已作为改革成果被总结认可，并为国家规划、土地管理制度的改革创新提供了鲜活的经验。截止2016年底全市已经累计列入城市更新计划项目551项(用地面积4505公顷)，已实施项目154项(用地面积约1180公顷)，位居全省前列。
二、 城市更新的主要方式及特点
城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的空间，使之重新发展和繁荣。城市更新的主要方式可分为综合整治、功能改变及拆除重建。
综合整治：指在不改变建筑主体结构和使用功能，改善消防、基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和对建筑主体进行节能改造升级等内容。
功能改变：指在保留原建筑主体结构，改变部分或者全部建筑物使用功能，维持原土地使用权的权利主体和使用期限。
拆除重建：该方式需要严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。
三、 案例分析
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，目的是进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、推进土地、资源的节约集约利用。本文根据城市更新的主体不同，着重选取了三个案例来进行分析解读。
1. 以城中村棚户改造为主体
80年代初的改革开放触发了深圳经济特区与本土村落的二元发展轨迹，村落很快被现代城市包围，形成 “城中村”。城中村为低收入人群和创业者提供了较低的城市门槛，为深圳城市化发展发挥了至关重要的作用;但其中的安全卫生和社会问题，也成为难以根治的诟病。过去10年间，城中村改造意味着大规模的拆迁，彻底推倒重建，成为千城一面的高级商住综合体。深圳城中村由80年代初的300多个，迅速消减到如今的200多个，正在逐步走向消失。
由于深圳日益攀升的房价和生活成本导致了大量产业人才的流失，人才保障性住房计划因应而生，但受土地资源以及旧区拆改难度的限制，城市中心区难以在短时间内为外来人口提供足够的廉价保障性住房。
深圳福田水围柠盟人才公寓：作为首个利用城中村“握手楼”改造为人才保障房社区的试点，位于深圳中心区的水围村，规划面积约8000平方米，共35栋统建农民楼，其中的29栋改造为504间人才公寓。改造设计保持了原有的城市肌理、建筑结构及城中村特色的空间尺度;并通过提升消防、市政配套设施及电梯，成为符合现代标准的宜居空间，将504间公寓里的900名青年紧紧联系在一起，创建成一个特殊的社区。
项目原35栋楼为村委股份公司统一规划，宅基地基本一致，楼宇间巷道宽2.5至4米，因而被喻为“握手楼”。楼宇的1至2层为商业、3层以上为住宅。改造通过重新组织传统商业街巷与公寓流线，通过等级划分，将巷道分为商业街和小横巷，并将所有住户入口归纳为9个庭院，形成商业及住户流线互不干扰的格局。
改造设计方案在握手楼之间巷道里，架设了7座电梯和钢结构连廊，每座电梯首层均设有电梯院子，成为公寓入口，因此社区并没有一个主入口，也不是封闭的社区，而是一个开放的社区，与村里的商街、古井遗迹、市集脉脉相连。
原握手楼虽建筑样貌类似，但却是由不同业主建设，因此每栋楼、甚至每层的户型都不同，于是通过改造设计简化及调整，竟形成多达 18种不同户型，面积由15-55平米不等，分为多种风格和布局，切合不同住户需求。
城中村，承载着时代的集体记忆。通过改造设计，保留其城市的肌理、文脉和集体记忆，为老村注入新的生命力、新的价值。
2. 以城市化历史遗留违法建筑为主体
YOU+国际青年社区：项目位于深圳龙岗区元征科技园，周围是以华为厂区为龙头的科技企业聚集区，同时，也是城中村聚集的地方。社区主体建筑是这个烂尾的工业园区中有一幢宿舍楼，经过多年的闲置，现已破败不堪。
由于楼体一层至三层需作为商户使用，设计时无法在底层空间为社区增加新的公共服务空间设施，但在原裙房屋顶楼体侧面发现有两个巨大的天台，于是改造利用现有的天台空间，设计成一个位于城市上空，能跑步，能看落日，能发呆的“天台之家”。
设计通过YOU+国际青年社区的入口之引，天台之环，空中跑道，以及多层次居住单元，整个居住社区像城市中的一出浸入式戏剧舞台，生活的戏剧场景从街道延伸到了城市上空，和城市实现了共享的健康和共享的风景。
入口之引：由于深圳当地的气候特色，原有的楼体裙房四周，就有着深远的挑檐灰空间，而入口位置又位于楼体的后侧。为了将人流导引到这里，设计增加了比原有灰空间更深远的悬挂式雨棚，这架空的10米长的巨大穿孔板，引导人们进入优家社区。
天台之环：设计将环形、十字作为社区共享聚合和YOU+品牌的代表。利用环形和十字组合起来的几何图案，在三层天台形成了一个功能多变的公区。十字空间由四个集装箱组成，分别是，书吧，厨房，影院，餐厅的功能。通过和外部环形走道的链接，获得了多种活动的组合模式，室内外的空间通过折叠玻璃门链接在一起，社区青年可以在这里看着夕阳，尽情享受城市的天空。
空中跑道：同时在天台天台南侧为社区青年们设计了专门的健身区域。盒子的格局从十字型转变为内部连通的之字型空间，集装箱使用了类似的颜色和材质体系，外部的围合也从北区的艺术之环变成了实用型的120米跑道线。跑道中间是交错布置的“健身盒子”，通过折叠门的设计，可以完全敞开，和跑道空间进行联通。
城市居住更新的策略是在现有环境中挖掘可以提升创造力的潜在积极空间。通过细致的串联和融合，形成丰富的城市综合体，而不是一个孤独的建筑单体。
3. 以旧工业园区为主体
深圳云里智能园：园区位于深圳市12大重点区域之一，坂李创新产业大道的核心地带，地处深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道与发达路的交汇处，距离地铁环中线坂田站西北口仅200米，城市更新将其打造成以智能硬件与智能装备的全生态产业链工业园区。基地紧邻华为科技新城，周边路网发达，直接连接坂雪岗大道、南坪快速、机荷高速等路网干线，距离深圳北站仅5公里。便捷的交通出行圈，方便同城交流及国内外商务往来。
园区前身为深圳坂田物资工业园，曾是深圳工业园区发展的典型代表，占地约75300平方米，包括1-8号共计8栋厂房、宿舍3栋，建筑面积共86000平米。其中1-6号厂房是90年代初期典型的工业建筑，过去极速扩张的工业模式导致建筑内部空间单一、外立面单调。突出的核心筒虽将建筑体量划分，但视觉上立面元素并无明显的指向性。在后续使用中，原有建筑外立面逐渐充斥了空调室外机、电线等无序的搭建和临时性构筑物。由于疏于管理，内部也被租户自行改造成五金加工、仓库、小作坊等各种不同用途。
为了让园区在未来城市发展中迸发新的活力，原工业厂房急需升级改造，但考虑到成本效益，地块改造总体维持原有格局脉络不变，对旧有建筑进行功能置换，更新旧有建筑外立面、室内空间以及外部景观环境，全面提升其使用价值。
改造保持建筑原有立面结构和基本元素，将原立面的凌乱线条，琐碎斜线都统一为横平竖直的大体块划分，形成新的界面。
为了增加建筑的通透性，改造破除原有建筑东西侧封闭的山墙，在山墙及其转角处运用倒角玻璃幕墙，通过玻璃盒子的形式，将城市景观进入室内，同时在面向城市干道一侧有较好的城市界面。
云里智能园不仅从建筑形式上有了很大提升，同时在产业功能上作为深圳市龙岗区产业升级战略中的重要组成部分，园区推出一站式云服务体系，全方位解决企业所需。从众创空间、智能硬件试产基地、供应链管理到研发孵化中心、加速器再到品牌发布中心，通过全生态产业链的打造，全面加速创新型企业的产业孵化。
四、 结语
深圳总面积1997.47平方千米，常住1200万人口，在寸土寸金的深圳，经过十多年来的城市更新，不仅逐步消除了体制上的障碍，同时也盘活了存量土地，促进了产业升级改造和城市投资环境的改善。但如果拨开城市空间和产业发展的表面，其实更大的收获在于过程中的社会沉淀，包括更精细化的城市运营和管理意识，更多对于城市更新和城市发展的社会共识，社会各个利益方都逐步适应了更加理性的社会参与方式，正是这些潜在的变化使深圳的城市更新并未止于空间,而具有了更多社会变革的深层意义。
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