總序：
如果你問一個在瀋陽生活了10年或以上的老百姓，對於瀋陽城市變化的看法。他一定會說，“瀋陽這20年的變化太大了”。
作為東北老工業基地的瀋陽，在這十年之間的變化可謂是日新月異：從瀋陽第一條地鐵進入運營到現在多條地鐵線並駕齊驅，形成瀋陽主要的公共交通路網；城市中心主幹道從青年大街變成如今的金廊，成為瀋陽的名片；從開發建設大渾南到區域內一棟棟高樓拔地而起，成為如今瀋陽樓市最熱的區域；從“一河兩岸、一主三副”到“城市多中心”服務網絡……
十年間，隨著政策的不斷變化，房地產市場起起伏伏；十年間，瀋陽新興產業得到飛速發展，吸引品牌開發商不斷進入；十年間瀋陽房地產從剛需市場逐漸轉變成改善，新興板塊發光發熱，高端項目層出不窮……當時間推移至2020年，這是具有跨時代意義的一年，它標誌著一個發展的十年即將成為歷史，也標誌著一個嶄新的十年即將到來。
人們常說，“時尚是個怪圈，流行總是在不斷輪迴”，就像是美好的東西會一直一直被延續下去。但其實，這只是對這句話的片面理解，將其剖開來看，螺旋式上升的橫剖面發人深思。簡單來說，就是時尚如此，但從不止於此。
在筆者看來，瀋陽的樓市政策也彷彿陷入了一個“時尚怪圈”，從全面限購到全面解禁再到全面限購，十年間瀋陽所出臺的樓市政策不斷變換，而從更深層次來看，瀋陽房地產行業如今更加健康有序、蓬勃發展正是得益於政策的不斷調整，整個行業的發展如今更加持續有力。
十年房產政策 幾經變遷
01
2011年3月1日-二環內開始限購
瀋陽市2011年2月25日印發執行的《瀋陽市人民政府辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》中明確，瀋陽的限購政策僅暫時侷限在二環區域內。對已擁有一套住房的瀋陽市戶籍居民家庭(含購房人、配偶及未成年子女，下同)、能夠提供在瀋陽市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非瀋陽市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的瀋陽市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非瀋陽市戶籍居民家庭、無法提供在瀋陽市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非瀋陽市戶籍居民家庭，暫停在二環區域內向其售房。此外，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額徵收營業稅。
02
2013年4月1日-瀋陽開啟全城限購
在瀋陽行政區域內，已擁有1套住房的瀋陽戶籍居民家庭（含購房人、配偶及未成年子女，下同），可再購買1套住房；能夠提供在瀋陽1年以上納稅證明或社會保險證明的非瀋陽戶籍居民家庭，可購買1套住房，購買的住房包括新建商品住房和二手住房。
03
2013年11月25日-二套首付提高至65%
瀋陽市印發《瀋陽市人民政府辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》，居民家庭申請貸款購買第二套住房，商業貸款和公積金貸款首付比例提高至65%。
將非瀋陽市戶籍居民家庭購買住房需提供的納稅證明或社會保險證明年限由1年以上提高到2年以上，即能夠提供在瀋陽市2年以上納稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，可購買1套住房。購買的住房包括新建商品住房和二手住房。
04
2014年9月12日-瀋陽全面解除限購
瀋陽市房產局發出關於解除住房限購的通知。從9月12日起，瀋陽市戶籍居民在瀋陽市購買住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情況查詢記錄，非瀋陽市戶籍居民購買住房不再提供納稅證明或社會保險證明，享受本地人同等政策。
05
2016年3月28日-“22條”發佈
瀋陽市人民政府廳發佈了《關於促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》，包括對個人購買住房市區兩級給予獎勵政策；降低二手住房交易稅費；降低公積金首付比例；鼓勵農民進城買房居住、土地供應減半等22項房產新政。4月5日，補充發布《促進商品住房價格平穩運行的通知》，要求保證商品住房供給充裕，嚴格控制商品住房價格過快上漲，及加大對開發企業哄抬房價等違法違規行為的查處力度，以確保商品住房價格平穩運行。
06
2017年8月7日-二套房滿五年可交易
瀋陽市出臺“59號文件”，在加強對三環區域及渾南區全域(不含沈撫新區)內在售商品住房項目的價格監控指導。在三環區域及渾南區全域(不含沈撫新區)內，本市戶籍居民購買家庭唯一商品住房的，不予限售；購買家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同網籤備案之日起滿5年可上市交易。本市戶籍居民購買家庭唯一二手住房的，不予限售；購買家庭第二套及以上二手住房的，自《不動產權證書》登記日期起滿2年可上市交易。
非瀋陽市戶籍居民購買商品住房的，自商品房合同網籤備案之日起滿5年可上市交易；購買二手住房的，自《不動產權證》登記日期起滿2年可上市交易。
07
2018年4月15日-瀋河、和平、渾南三區限購
4月15日，瀋陽市印發促進房地產市場平穩健康發展的相關通知，對瀋河區、和平區、渾南區(三環內)3個區域實行限購。
將“59號文件”中，購買商品住房和二手住房的限售範圍擴展至全市行政區域(不含遼中區、新民市、康平縣、法庫縣)內。
08
2018年8月6日-調控升級，限購範圍擴大至全市
瀋陽市政府發佈了《瀋陽市人民政府辦公廳關於進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》通知規定，瀋陽商品房限購區域擴大為全市行政區域（不含遼中區、新民市、法庫縣、康平縣）。除此之外，通知還規定：增加住房用地和商品住房供應量；加強土地供應監管；實施商品住房價格指導；嚴查捂盤惜售、簽訂陰陽合同等；打擊利用自媒體公眾號等炒作渲染房價上漲。
09
2019年，定調“房住不炒”
2019年1-12月，瀋陽發佈了包括公積金、租賃住房、學區、人才就業與落戶、土地儲備與轉讓、營商優化等多條房產相關政策，主基調為“房住不炒”，“因城施策”貫穿整個樓市，鬆緊兼併，調控趨嚴，促進整個市場平穩發展。
政策出臺與房價息息相關
從上述政策來看，瀋陽發佈的政策大致可以分為三個階段，即在2011年開啟限購，2013年措施逐漸嚴厲，限購區域升級到全城，為第一次限購階段；第二階段由2014年開始持續到2017年上半年，瀋陽全面解除限購；而第三階段則由2017年下半年開始，2018年開始升級第二次限購。而隨著調控升級，我們可以看到房價也隨之產生了變化。
01
階段1:2011-2013年，第一次限購
2009年-2010年，全國樓市整體向好，為穩定房價，各地方紛紛開始出臺調控政策。2011年3月，隨著瀋陽二環內開始限購，從市場表象上看，瀋陽房地產市場平穩發展，直至2012年政策效應才逐漸顯現。2013年限購再次升級，市場銷量開始下降，但是價格卻不斷上升，3年時間內商品住宅上漲了3000元/平方米，到2013年達到最高點，均價超過7000元/平方米。
02
階段2:2014-2017年，全市取消限購
由於2013年11月，瀋陽將二套房首付比例提高至65%，抑制購房者的置業，導致在之後的一年裡，市場銷量驟減，價格也出現了下降趨勢。且2014年，全國樓市低迷，瀋陽市場也因一年前的限購而成交萎縮。並且由於2013年前，有大量的土地和住宅供應入市，而2014年市場環境陡然降溫，導致了之後瀋陽擠壓了大量庫存，市場上出現了明顯供大於求的情況。為快速去庫存，瀋陽多家房企實行了優惠活動銷售等措施，也許，這是導致成交價格有所下跌的原因之一。
雖然2014年瀋陽取消了全面限購之後，房價下降到6800元/平方米，但降幅並不是很大，瀋陽市場仍然保持著健康穩定的狀態。
03
階段3:2018年-至今，第二次限購
2016年，隨著“22條”的頒佈，瀋陽房地產市場開始逐漸回暖，之後的瀋陽房地產市場結構發生了很大變化，曾經以剛需為主的市場逐漸向改善轉型。2018上半年，瀋陽樓市調控政策再度收緊，銷量雖同比下降，但價格持續上漲，且漲幅逐年提升。從數據上看，2018年度成交價格9172/平方米，較2017年上漲了16%；2019年全年，瀋陽新建商品房成交均價約10546元/平方米，比去年同期上漲9.5%。
一方面，是由於土地市場價格持續走高，有許多地塊開始逐漸突破萬元“天花板”；另一方面，由於改善逐漸成為主流，市場中大面積改善類產品及洋房供給量加大，而這些產品的單價是高於剛需產品的；第三方面，近幾年瀋陽的庫存去化速度明顯加快，逐漸呈供不應求的市場形勢，這也是導致商品住房價格上漲的一大原因。
綜上，從數據來看，雖然政策不是影響房價的唯一條件，但隨著政策的收緊或放鬆，瀋陽房價有漲有跌，基本處於穩中有升的狀態，顯示出了良好的市場環境及穩定的行業生態。
有人說，回顧歷史是為了更好的預判未來。如今，在“房住不炒”基調和“三穩”背景下，瀋陽“限購、限售、限價”政策或仍將持續。不過不管收緊或是放鬆，政策的出臺亦是為了行業健康有序的發展，所以2020年的瀋陽房地產市場前景也將大有可期。
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