如果一個人欠你錢不還，正常來說，你會去法院起訴。如果法院判決之後，債務人仍不還錢，你會去法院申請強制執行。通過法院執行，查封到被執行人的房產。下一步拍賣房產，所得價款支付給你，清償債務。
看起來，你很快就可以拿到錢。可是，在都市熱報新聞律師團成員、重慶捷訊律師事務所合夥人胡芮律師眼裡，想拿到錢，卻沒那麼容易。
（重慶捷訊律師事務所合夥人胡芮律師）
01另案裁判VS金錢債權
一個人欠你錢，法院判了他也不還，你去法院申請強制執行。你，就是金錢債權的申請執行人。法院查封了被執行人的房產，正準備進行拍賣。
這時，張三出現了。提出異議不能執行。理由是：另一個案子裡面，法院已經判決房子歸他。
執行異議之訴，不能調解。要麼全輸要麼全贏，結果堪稱慘烈。
不同權利對抗演繹的故事，像極了一場權利的遊戲。
局勢已經明朗了。張三和你，誰輸誰贏，看兩個條件。
首先看時間先後。若另案判決時間在執行標的被查封之後，則不能排除執行。
KO！遊戲直接結束。
如果判決時間在標的被查封之前，則要看另案裁判的內容。若另案裁判將執行標的物確權或返還給案外人，可以排除執行。若另案裁判基於買賣合同等，判令向案外人交付標的物的，不能排除執行。
02 另案裁判VS非金錢債權
這一次，別人欠你的不是錢，是房子。法院也判了，你也申請強制執行了。張三依然拿著一份判決書來阻卻執行。張三，以另案生效裁判異議的案外人。
此種情況，直接審查裁判文書內容。若執行依據的裁判是確權，則無論另案裁判是什麼內容，都不能排除執行。
張三隻有一條路可走，對執行依據的確權裁判申請再審。若執行依據的裁判是給付標的物，而另案裁判是確權，則可以排除執行。
此時你也只有一條路可走，對另案的確權裁判申請再審。
若兩個裁判均屬給付標的物的裁判。法院依法判斷哪個具有優先性，進而判斷是否可以排除執行。
03 案外人VS優先受償權
這一次有點不一樣。你，不是一般的申請執行人。你，是對執行標的享有擔保物權等優先受償權的，特殊的申請執行人。
張三，作為申請執行異議的案外人。這樣的你，他無法抗衡。只要你對執行標的有優先受償權。如不動產的抵押權人，股票的質押權人，動產的留置權人，建設工程的承包人等。
無論案外人以什麼理由異議。法院一律支持優先受償權人。
均認定不能排除執行。只有一種情況例外。案外人是商品房消費者。
滿足某些條件的商品房消費者，可以對抗優先受償權的執行。
04 商品房消費者VS金錢債權
這是一種非常特殊的情況。你，是金錢債權的申請執行人。
被執行人是房地產公司。張三，為居住買了房地產公司的商品房。
但還沒有辦理過戶。張三，是作為商品房消費者的案外人。
若同時滿足以下條件，可以排除執行：1.法院查封前已簽訂買賣合同；2.用於居住且名下無其他房屋；3.已付款超過總價百分之五十。
同一設區的市或縣級市沒有其他房屋，算名下無其他房屋。已付款接近總價百分之五十，且願意按要求支付剩餘款項，也算。滿足該條件的商品房消費者。不但可以對抗一般金錢債權執行，也可以對抗優先受償權的執行。
05 一般買房人VS金錢債權
這一次張三買的是二手房，還沒有辦理過戶。你，是金錢債權的申請執行人。張三，商品房消費者外的一般買房人。此種情況，排除執行的條件又不相同。同時滿足以下條件，可以排除執行：1.法院查封前已簽訂買賣合同；2.法院查封前已佔有該不動產；3.已經或按要求支付全部價款；4.非因買受人原因未辦理過戶。
買房人遞交了過戶材料，或提出了辦理過戶的請求，或有合理客觀理由，均可認定符合條件4。
滿足以上條件的一般買房人，僅能對抗普通金錢債權執行，不能對抗優先受償權的執行。這是其與商品房消費者的最大不同。
06 承租人VS強制執行
承租人是不能對抗房產拍賣的，帶租賃的房產依然可以拍賣。因此，承租人無法對抗申請執行人。但承租人可以對抗司法拍賣房產買受人，以其房屋使用權來對抗轉移房產佔有的強制執行。
這一次，你是買了司法拍賣房產的買受人。
張三是該房產的承租人。張三以租賃合同，來提起異議，要求房屋不能交付給你。如果司法拍賣本身是帶租賃的。承租人在租賃期內可以繼續使用房屋。
如果司法拍賣不帶租賃。同時滿足以下條件，可以排除執行：1.查封或抵押前已籤租賃合同；2.查封或抵押已合法佔有；3.已按合理方式支付合理租金。
異議成立，承租人在租賃期內繼續使用。若還有租金未支付的，支付給買受人。
07 離婚協議VS債權執行
你，是申請執行人。張三，是被執行人的前任，已離婚。《離婚協議》約定房子歸張三所有，但沒辦理過戶。
張三以《離婚協議》提起異議。此種情況如何處理目前沒有明確的規定。
胡芮律師認為，若申請執行的是非金錢債權，如抵押權人，房屋買受人等。則一般不能排除執行。若申請執行的是金錢債權。則比較《離婚協議》生效的時間與金錢債權成立時間的先後。
誰在先，誰優先。其法理邏輯是，債權雖然平等，但先成立的債權更有理由優先保護。
08 隱名權利人VS金錢債權
你，還是金錢債權申請執行人。張三，是房產的隱名權利人。
被執行的房產是被執行人代持的，本來是張三的。張三以代持協議，提起異議。此種情形如何處理，沒有定論。
司法實踐中個法院判決結果各不相同，多數判決認為代持協議不能排除執行。既然讓人代持，必然要面對代持的風險。
代持人因代持所遭受的財產損失，可以向代持人另行主張權利。要規避代持的風險，可以關注胡芮律師的微信公眾號的另一篇文章《代持|三分信任，七分制約》。
律師介紹：
胡芮，重慶捷訊律師事務所合夥人、律師。
律所地址：九龍坡區袁家崗中新城上城5號樓14樓（袁家崗輕軌站旁）
撰稿：唐中明
審核：戴林
值班：羅彬
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