如果一个人欠你钱不还，正常来说，你会去法院起诉。如果法院判决之后，债务人仍不还钱，你会去法院申请强制执行。通过法院执行，查封到被执行人的房产。下一步拍卖房产，所得价款支付给你，清偿债务。
看起来，你很快就可以拿到钱。可是，在都市热报新闻律师团成员、重庆捷讯律师事务所合伙人胡芮律师眼里，想拿到钱，却没那么容易。
（重庆捷讯律师事务所合伙人胡芮律师）
01另案裁判VS金钱债权
一个人欠你钱，法院判了他也不还，你去法院申请强制执行。你，就是金钱债权的申请执行人。法院查封了被执行人的房产，正准备进行拍卖。
这时，张三出现了。提出异议不能执行。理由是：另一个案子里面，法院已经判决房子归他。
执行异议之诉，不能调解。要么全输要么全赢，结果堪称惨烈。
不同权利对抗演绎的故事，像极了一场权利的游戏。
局势已经明朗了。张三和你，谁输谁赢，看两个条件。
首先看时间先后。若另案判决时间在执行标的被查封之后，则不能排除执行。
KO！游戏直接结束。
如果判决时间在标的被查封之前，则要看另案裁判的内容。若另案裁判将执行标的物确权或返还给案外人，可以排除执行。若另案裁判基于买卖合同等，判令向案外人交付标的物的，不能排除执行。
02 另案裁判VS非金钱债权
这一次，别人欠你的不是钱，是房子。法院也判了，你也申请强制执行了。张三依然拿着一份判决书来阻却执行。张三，以另案生效裁判异议的案外人。
此种情况，直接审查裁判文书内容。若执行依据的裁判是确权，则无论另案裁判是什么内容，都不能排除执行。
张三只有一条路可走，对执行依据的确权裁判申请再审。若执行依据的裁判是给付标的物，而另案裁判是确权，则可以排除执行。
此时你也只有一条路可走，对另案的确权裁判申请再审。
若两个裁判均属给付标的物的裁判。法院依法判断哪个具有优先性，进而判断是否可以排除执行。
03 案外人VS优先受偿权
这一次有点不一样。你，不是一般的申请执行人。你，是对执行标的享有担保物权等优先受偿权的，特殊的申请执行人。
张三，作为申请执行异议的案外人。这样的你，他无法抗衡。只要你对执行标的有优先受偿权。如不动产的抵押权人，股票的质押权人，动产的留置权人，建设工程的承包人等。
无论案外人以什么理由异议。法院一律支持优先受偿权人。
均认定不能排除执行。只有一种情况例外。案外人是商品房消费者。
满足某些条件的商品房消费者，可以对抗优先受偿权的执行。
04 商品房消费者VS金钱债权
这是一种非常特殊的情况。你，是金钱债权的申请执行人。
被执行人是房地产公司。张三，为居住买了房地产公司的商品房。
但还没有办理过户。张三，是作为商品房消费者的案外人。
若同时满足以下条件，可以排除执行：1.法院查封前已签订买卖合同；2.用于居住且名下无其他房屋；3.已付款超过总价百分之五十。
同一设区的市或县级市没有其他房屋，算名下无其他房屋。已付款接近总价百分之五十，且愿意按要求支付剩余款项，也算。满足该条件的商品房消费者。不但可以对抗一般金钱债权执行，也可以对抗优先受偿权的执行。
05 一般买房人VS金钱债权
这一次张三买的是二手房，还没有办理过户。你，是金钱债权的申请执行人。张三，商品房消费者外的一般买房人。此种情况，排除执行的条件又不相同。同时满足以下条件，可以排除执行：1.法院查封前已签订买卖合同；2.法院查封前已占有该不动产；3.已经或按要求支付全部价款；4.非因买受人原因未办理过户。
买房人递交了过户材料，或提出了办理过户的请求，或有合理客观理由，均可认定符合条件4。
满足以上条件的一般买房人，仅能对抗普通金钱债权执行，不能对抗优先受偿权的执行。这是其与商品房消费者的最大不同。
06 承租人VS强制执行
承租人是不能对抗房产拍卖的，带租赁的房产依然可以拍卖。因此，承租人无法对抗申请执行人。但承租人可以对抗司法拍卖房产买受人，以其房屋使用权来对抗转移房产占有的强制执行。
这一次，你是买了司法拍卖房产的买受人。
张三是该房产的承租人。张三以租赁合同，来提起异议，要求房屋不能交付给你。如果司法拍卖本身是带租赁的。承租人在租赁期内可以继续使用房屋。
如果司法拍卖不带租赁。同时满足以下条件，可以排除执行：1.查封或抵押前已签租赁合同；2.查封或抵押已合法占有；3.已按合理方式支付合理租金。
异议成立，承租人在租赁期内继续使用。若还有租金未支付的，支付给买受人。
07 离婚协议VS债权执行
你，是申请执行人。张三，是被执行人的前任，已离婚。《离婚协议》约定房子归张三所有，但没办理过户。
张三以《离婚协议》提起异议。此种情况如何处理目前没有明确的规定。
胡芮律师认为，若申请执行的是非金钱债权，如抵押权人，房屋买受人等。则一般不能排除执行。若申请执行的是金钱债权。则比较《离婚协议》生效的时间与金钱债权成立时间的先后。
谁在先，谁优先。其法理逻辑是，债权虽然平等，但先成立的债权更有理由优先保护。
08 隐名权利人VS金钱债权
你，还是金钱债权申请执行人。张三，是房产的隐名权利人。
被执行的房产是被执行人代持的，本来是张三的。张三以代持协议，提起异议。此种情形如何处理，没有定论。
司法实践中个法院判决结果各不相同，多数判决认为代持协议不能排除执行。既然让人代持，必然要面对代持的风险。
代持人因代持所遭受的财产损失，可以向代持人另行主张权利。要规避代持的风险，可以关注胡芮律师的微信公众号的另一篇文章《代持|三分信任，七分制约》。
律师介绍：
胡芮，重庆捷讯律师事务所合伙人、律师。
律所地址：九龙坡区袁家岗中新城上城5号楼14楼（袁家岗轻轨站旁）
撰稿：唐中明
审核：戴林
值班：罗彬
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