本報記者 陳婷 鄭炳巽 趙毅 東莞報道
自今年3月以來，東莞多宗商住用地接連以高溢價出讓，土拍市場的火熱也點燃了東莞樓市。
近日，《中國經營報》記者以購房者身份走訪東莞多個鎮、區發現，個別樓盤在紙質戶型圖、樣板房尚未出爐、實際售樓處仍在建之時就已開始大力蓄客，並稱可繳納誠意金認籌。在記者走訪的一個樓盤中，便有一名銷售人員在半小時內多次讓記者抓緊繳納2萬元誠意金“佔位”。
值得注意的是，對於東莞部分發展相對滯後的片區，樓盤為促成交的手段則更為激進。在踩盤過程中，有銷售人員稱項目不久後將要漲價，建議記者儘快“上車”。
在這過程中，記者提出距離滿足社保繳納條件還有5個月時，銷售人員稱有一個“人性化政策”，即購房者先繳完首付款後申請延期網籤直至解決購房資格，若一次性繳納首付款有困難，還可申請首付分期。個別樓盤銷售人員稱，繳完首付款後，往後不管價格如何上漲，都按原價計算，也有銷售人員給出房源認定後不變的口頭承諾。
違規收取誠意金
近期，快速上漲的東莞樓價攪得人心不寧，隨著漲價潮而來的，是一眾開發商加緊推盤的動作與“吆呼”購房者“落定”的急切心情。
4月16日，記者來到東莞高埗鎮頤龍東路的“安聯尚璟”項目。值得注意的是，走訪當天，該項目的紙質戶型圖、樣板房還沒出爐，總計18層的一棟洋房目前也僅建了5層，尚未達到取得備案的要求、開盤價格也未定。同時，項目售樓處也只是臨時設立，實際的售樓處仍在建。
不過，銷售人員告訴記者，預計樓盤於今年6月份拿到預售證，鼓勵記者“早做準備”。其進一步表示，“開盤前期有一個誠意登記，交了誠意金後可以開始認籌。誠意金金額未定，估計為3萬～5萬元，開盤前會事先將房源價格區間透露給客戶。”
4月22日，開發商安徽安聯高速公路有限公司方面對記者表示，公司目前並沒有誠意金這一說法，但會對記者所反映的情況再作進一步核實。
同日，記者來到麻涌鎮“保利濱湖堂悅”項目售樓處。傍晚時分，夕陽斜照下，與售樓處相距數百米的工地還處於緊鑼密鼓的施工之中。一眼望去，四五輛水泥攪拌車進進出出，樓房主體上的吊臂加緊作業，但銷售人員已經鼓動購房意向者抓緊“上車”了。
記者走訪當天，樓盤的基本備案工作還在進行中，取得預售證與開盤的時間均未定，樣板房也於2天后開放。即便如此，一名銷售人員卻在半小時內多次勸記者抓緊繳納誠意金，佔一個優先選購的位置，“誠意金可計入首付款，若沒有意向房源也可退款。”就誠意金一事，記者聯繫採訪保利發展控股集團股份有限公司核實，截至發稿，對方未就具體問題給出答覆。
對於收取誠意金的行為是否合規，記者在東莞市住建局官網查詢到，2008年11月刊發的《東莞市預售商品房買賣須知》中提及，凡未取得銷售許可證(《東莞市商品房預售許可證》或《東莞市商品房現售備案證書》)的商品房不得進行銷售，且房地產開發企業不得以認購費、登記費、誠意金等名義向購房人收取任何含有購房預訂款性質的費用。
對此，中倫文德律師事務所張顯峰進一步提醒購房者，“誠意金不是一個準確的法律概念，對購房者不具保障，若是不籤合同，則對開發商更沒有約束力。”
延期網籤 首付分期
值得注意的是，為了乘上這波行情的“東風”，不少開發商打著政策的擦邊球鋌而走險，市場亂象叢生。
據東莞非本市戶籍購房政策，全日制本科以上學歷或初級職稱以上，能提供東莞工作單位勞動合同以及購房之日前2年內在東莞逐月連續繳納半年以上社會保險證明的，可在東莞購買首套新建商品住房;非符合前述條件的異地購房者則需連續繳納一年社保才能購買東莞首套一手房。
“安聯尚璟”銷售人員稱，若項目開盤，有意向的異地購房者社保欠交期限不超過1個月，公司或許可以考慮給其內定一個資格，但不保證一定能行。
相較於“安聯尚璟”的“謹慎”，位於寮步鎮的“光大松湖雲臺”項目銷售人員則表現出自如的應對態度，並向記者逐步介紹如何解決購房資格難題。
“光大松湖雲臺”項目由廣東光大企業集團有限公司(以下簡稱“光大集團”)開發。在推售過程中，記者告知銷售人員目前只擁有東莞當地1個月的社保繳納記錄時，其表示不用為此擔心。
“我們現在有一個人性化的政策，只要你首付沒問題，我可以跟公司申請，等到你社保繳滿之後，再過來網籤合同。我們有心幫你申請延期，關鍵取決於你要不要買。每次交款的時候，我們都有收據提供，有認購書和草簽合同，這些文件公司有統一的版本。”
銷售人員以一個房屋為例向記者詳細介紹並稱“只要能夠在規定時間內把這個首付繳足，我就可以幫你申請延期網籤。因為到時不用搖號，你認定了，這個房源就是你的了。”
值得一提的是，銷售人員多次提醒記者，延期網籤的資格很難獲得，首付不足的顧客均不在考慮範圍內。然而，當記者提出首付資金比較緊張時，該銷售人員話鋒一轉，立即表示，“問題也不大，我們再給你申請首付分期，分3期還，每3個月交一期，每期24萬元左右。”
對此，光大集團相關工作人員林小姐告訴記者，上述銷售人員或是對疫情期間東莞發佈的社保延期繳費政策理解出現偏差，加上出於蓄客目的才會告知客戶可進行上述操作。目前公司不存在為尚未取得購房資格的客戶保留房源的情形，且公司對於回款期限也有要求，不可能等待太長時間。
無獨有偶，可為社保繳納期限未滿的購房者內定購房名額的情況也在“和昌拾裡松湖”“華潤幸福裡”項目的推售過程中出現。
“和昌拾裡松湖”位於東坑鎮，項目於2019年11月10日開盤，銷售人員對記者稱：“如果社保繳納期限在開盤後還沒滿足條件，我可以幫你申請延期，但要先在3～7天內交完首付，取得認購書和草簽合同。等到繳足社保之後，再過來正式網籤。”
4月22日，開發商和昌地產集團有限公司方面對記者否認了公司內定房源操作的存在，稱銷售人員或出於安撫客戶的心理才會如此宣稱。項目經理李先生也對記者表示，公司目前僅有可能對資金方面尚未到位的客戶申請延期網籤，同時，沒有取得購房資格的客戶也不能繳納首付款。
位於常平鎮的“華潤幸福裡”項目銷售人員也向記者介紹，即便社保要求還未達成，有意向的購房者也可先交2萬元認購定金鎖定看中的房源，之後在7天內繳完首付款，並提供學歷證明和工作證明。
“確認沒問題後，我們就可以給你開收據和草簽合同，幫你保留購房的資格。往後不管房價如何漲，都是按照這個價格計算。等到社保繳足就啟動審核流程，沒問題了就網籤。”銷售人員介紹道。
4月23日，華潤置地控股有限公司旗下的東莞市潤平房地產有限公司方面就華潤幸福裡項目問題回覆記者稱，經瞭解和核實，“項目個別銷售人員存在銷售動作不規範的情況，我司已對此進行嚴格查處和整改。我司嚴格執行政府相關限購及銷售政策，在接下來的銷售工作中亦將持續加強銷售管控，規範銷售人員的行為。”
高房價與低成交量背離
在走訪中記者發現一個有趣的現象，高漲的東莞房價與市場成交量“背離”。
合富大數據顯示，2020年第一季度，東莞樓市網籤均價達約22630元/平方米，同比上漲20%，其中3月均價約22500元/平方米，同比上漲18%。合富研究院(東莞)指出，背後的原因除了高房價區域成交上升帶動外，也在於網籤政策的調整。
根據最新政策，2020年3月東莞取消了價格備案，改為預售價格申報，180天后可調高5%，調低不限;實際銷售價格不得高於申報價的同時，亦不得低於申報價的90%。
合富大數據顯示，2020年第一季度東莞一手住宅新增供應僅4179套，同比減少39%;網籤5639套，同比減少30%。由於受疫情影響，2月份東莞一手樓成交量大幅萎縮66%。3月份復工推進後有所好轉，但也不樂觀，一手住宅網籤面積約30.9萬平方米，約2679套，同比減少35%。
截至3月底，東莞一手住宅庫存面積約364萬平方米，較2月減少2%。按照過去6個月平均消化速度測算，去庫存時間約10個月，比2月增加一個月，總體仍處於低位水平。
需要指出的是，東莞樓市價格上漲亦並非由於供應不足。據悉，2020年第一季度，東莞全市住宅潛在供應約886萬平方米，較去年年底815萬平方米增加約9%，較去年同期的859萬平方米增加約3%。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出：“整體來看，隨著疫情放緩與貨幣寬鬆政策帶動，市場上湧現出投資熱情與投機心理，加之部分人對未來貨幣通脹的預判，為了避險選擇早點進入樓市，導致樓市呈現躁動的勢頭。”但是他也認為，疫情衝擊了居民的收益，使得樓市消化能力下降，同時部分城市開始打擊違法違規亂象，在這波熱潮中，購房者更應該回歸理性。
記者先後致函東莞市不動產登記中心與東莞市住房和城鄉建設局，詢問如何管理市場上存在的違法違規售樓現象，截至發稿未獲回覆。
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