買房先看板塊，看板塊先看漲跌趨勢。
那麼，過去一年
蘇州各大板塊，房價是漲是跌？
我們選取了蘇州22大主流板塊，進行摸底調查。結果，答案出人意料。
過去一年，蘇州有19個板塊，房價出現漲幅，漲幅最大的，既不是奧體板塊，也不是獅山橫塘，而是不怎麼起眼的胥口板塊；
同時，蘇州還有3個板塊，房價出現下跌，而出現下跌的三個板塊，竟然有兩個來自於園區。
沒想到吧？具體哪些板塊漲跌幅度比較明顯呢，請接著往下看。
注：
1）數據來源：蘇房網數據中心、蘇州商品房網籤系統；
2）數據統計時間：2019年3月和2020年3月；
3）22個主流板塊，不包括邊緣鄉鎮板塊以及部分無房在售的板塊。
一、園區：青劍湖漲幅最高 奧體板塊跌了？
園區共統計了湖西、奧體公園、獨墅湖、青劍湖四大板塊。
青劍湖板塊：漲幅最高，達到20.17%
上漲理由很簡單：低價老盤逐漸賣完了或者暫時不推新。
去年3月，青劍湖的網籤記錄還有建屋天著、青劍湖花園；到了今年3月，板塊內網籤就以高價新盤為主了，比如頤和公館、雲棲安縵，都是3W+的主~
（友情提醒：2字頭的建屋天著還有房源，加推時間待定）
奧體公園板塊：活久見，跌了2.33%
看似活久見，其實不難理解：奧體板塊的樓盤，熱度太高，所以限價尤甚——不管KFS是啥背景，是啥位置，一律不準破4W。
無論是姓上（上東區、上華琚），還是名雲庭（泊雲庭、海和雲庭），概莫如是。
可以預見，園區限價將持續嚴厲。前幾天我們說到的，計劃6月入市的中海奧體純新盤——上東區PRO（明耀華庭），價格大概率也還是會3字頭。
（延伸閱讀：園區猛料！上東區PRO計劃6月底入市！海德公園只賣領軍人才！）
獨墅湖：漲幅15.99%，主要是盤少。
去年3月，獨墅湖板塊還有月亮灣美頌、鉑悅犀湖來拉拉價格，今年就剩花語江南一支獨苗了，在售盤太少，漲跌意義不大。
湖西：微跌3.94% 星翠瀾庭主力成交
湖西的成交，主要來自兩塊——70年產權公寓和星翠瀾庭，價格的微跌，基本是因為網籤的釋放節奏導致，可以忽略。
今年的湖西，值得重點關注。
一個是婁葑片區，建屋朗詩項目、新希望項目將接力尾盤的星翠瀾庭；另一個是萬科湖左岸的公寓項目，同樣N多人盯著的。
二、吳中區：獨墅湖西破3W 胥口異軍突起
吳中不得了，統計的六大板塊，全員上漲，我們挑幾個重點板塊說一下。
尹山湖獨墅湖西：均價破3，漲幅25.4%
去年3月，網籤老盤很多，比如保利項目、泰禾金尊府、星港灣壹號等等，今年基本只剩湖西星辰一家，偶爾星島仁恆還有豪宅簽約，價格自然破3。
板塊接下來的懸念是，雲棲隱山和對面的象嶼綠城項目定價多少。
胥口光福：不是開玩笑，漲了93.79%
怎麼會有這麼驚悚的漲幅呢？主要因為胥口去年就沒什麼新盤，查一下網籤記錄，胥欣花園有8套，10486元/平，起點比較低。
現在胥口的主力成交已經是旭輝弘庭、萃庭兩個項目了，都是2W左右的價格，所以，看上去就漲幅比較高了。
胥口今年還有建發、大發、華地三個項目待入市，根據拿地價格，未來房價預期會穩定在2W左右。
吳中太湖新城：逐漸逼近3W，漲幅24.04%
吳中太湖新城已無限逼近3W，從江南沄著、天鵝港華庭的備案價格來看，都在2.8-2.9萬/平之間徘徊。
眼下，綠城柳岸曉風、金融街融悅灣都臨近入市，特別前者，地價2W+，最終備出什麼價格，會否被3W限價鎖死？
好刺激，不敢想。
三、新區：滸通科技城偏穩定
新區非常歲月靜好，3大板塊幾乎沒有激烈漲幅。
獅山橫塘楓橋：均價3.6W，漲幅15.27%
獅山的新盤跟新速度很快，去年3月的網籤，還有棠悅灣、荷瀾庭，今年已經全部換了一茬了：上瑞閣、上賢府、保利月映庭等。
其中，上瑞閣屬於拉低均價的主力軍，3月網籤均價32178元/平，性價比屬實非常高了。其餘的像上賢府、月映庭，3.9萬左右，幾乎貼著4W在賣了。
滸關通安：漲幅9.77%，璞玥風華是變量
滸通板塊過去一年，算是價格穩定且成交量大。為什麼會出現9.77%的漲幅呢？主要是因為賣3W左右的璞玥風華，現在量跑起來了，3月網簽了74套，拉動了板塊價格。
科技城：漲幅2.72%，過於平穩
科技城不存在3W限價的說法，像科技城金茂府，一直就是3W+在賣的，但為何均價只有25802元/平？
主要是因為統計口徑，2字頭的首開棠前如苑也算做了科技城板塊。
接下來，科技城還有熙境雲庭和前山瀾庭兩個純新盤，前者預計4月開盤，或者預計6月入市，價格上或有驚喜。
四、姑蘇：平江新城破3W
姑蘇區統計了三大板塊，無一例外都已站上了3W+。
古城：別墅豪宅，漲幅21.31%
說實話，別看漲得兇，其實和普通人沒多大關係。
因為護城河內的古城，成交主要靠別墅，面積300平往上那種，量也不多，總共網籤5套，分屬於北園府、晉合水巷、天房吳儂裡幾家。
護城河外主城：均價3.7W 漲幅3.54%
姑蘇區新盤扎堆的區域，漲幅很小。去年還有仁恆公園世紀、海胥瀾庭等等的高層小區，今年基本只剩下清一色的低密度產品了。
（再一次友情提醒：海胥瀾庭還有房源，預計上半年將推出1#、2#）
平江新城：三足鼎立，漲幅8.26%
去年很長時間，平江新城的只有淺棠平江一家主力在售，今年大不同，淺棠平江、融信海月平江、中駿天薈統統走起來了，並且在成交量上，也幾乎勢均力敵。
在沒有新盤入市的情況下，板塊價格基本定型，3.2W左右。
五、相城：元和小幅上漲 高鐵新城微跌
相城轄區大，不僅城區廣闊，下屬鄉鎮也多，所以這裡只統計三個重點板塊：元和、高鐵新城、虎丘溼地公園。
元和：新盤推漲，漲幅11.17%
元和板塊，主力在售樓盤集中在活力島北，也叫相城中央公園板塊。
從去年到今年，這個片區價格毫無疑問已經站上了2.5W+，其中還有個別樓盤，如中糧悅蘢雅苑，網籤均價已達3W+。
高鐵新城：降幅3.69%，降了？
單從數據上看，高鐵新城作為為數不多的今年房價下降的板塊之一，是真的代表整個板塊房價下降了嗎？
其實不然。下降的原因主要在建發泱譽，其網籤均價接近3W，拉高了價格，量也不小；到了今年同期，建發泱譽僅有個位數的網籤，一來一去，價格自然就回落了。
整體來說，高鐵新城的新盤價格很不統一，比如美的雲築2.8W，但芯城匯卻只有2.4W，還是要看個體樓盤。
虎丘溼地公園：樓盤不多，微跌4.09%
虎丘溼地公園板塊，在售的樓盤極少，從去年到今年，僅有九龍倉逅灣花園、東原千潯和招商公園1872有相應網籤。
而實際在售的，也只有九龍倉逅灣花園和東原千潯兩個盤了。
六、吳江：吳江太新一枝獨秀 運東依舊1字頭
最後說吳江，三大板塊：太湖新城、城北和運東。
吳江太新：C位擔當，漲幅最高，全面改善化
去年3月，吳江太湖新城以1字頭樓盤為主，僅有個別2字頭，如旭輝吳門府和楓丹壹號等，但到了今年3月，1字頭樓盤幾乎皆已售罄。
取而代之的，幾乎是清一色的2字頭樓盤。尤其集中在蘇州灣片區，比如中旅名門府、亨通朗詩熙華府，都是2.5W+樓盤。
而且，從蘇州城投、建發等等未入市項目規劃來看，也都以大面積為主，片區全面改善化的痕跡明顯。
城北：微漲5.79%，新湖明珠城一盤主力
這幾年，城北板塊在售新盤就不是很多，繼k2海棠灣售罄之後，城北板塊僅剩新湖明珠城這一個大體量限價新盤。
去年3月，除新湖明珠城有網籤之外，就只剩逸品閣繁華里有個位數成交。
今年乾脆只有新湖明珠城一盤有成交，且該項目又為限價盤，兩年之間的成交均價相差並不是很大，因此，該漲幅基本可以忽略。
城北的重頭戲在今年下半年，綠地太湖朗峰、華潤太湖灣天地兩大純新盤將入市，地價8K+，房價預期在2萬左右，看限價如何了。
運東：漲幅12.27%，2字頭新盤相繼入市
去年的運東，遍地都是1字頭房源，並且還有一定低價老盤的網籤量。
而從今年的成交來看，聯發棠頌、新希望錦麟府等盤陸續網籤，運東正慢慢開始步入了2字頭時代。
但運東也不是1字頭樓盤就沒有了，像翡翠河濱雅院，還有最後2棟房源。
最後總結一下：
1）過去一年，蘇州大部分板塊的房價都出現了漲幅，但購房者不必驚恐，因為絕大多數的上漲都是虛的，更多因為網籤釋放節奏變化、新老盤交替等原因。
2）從實際買房體驗來看，因為限價存在，新房價格從根本上被壓得死死的，這一點，從去年到現在都沒變。
去年看是這個價格，接下來還是這個價格，該看看，該挑挑，大可不必恐慌入市。
3）也有價格真正出現結構性調整的板塊，比如胥口，隨著房企的進駐，接下來趨勢是會站穩在2W+；比如吳江太湖新城，全面改善到了2.5W+的水平。
這些板塊的變化，是我們真正值得關注的。
End
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