买房先看板块，看板块先看涨跌趋势。
那么，过去一年
苏州各大板块，房价是涨是跌？
我们选取了苏州22大主流板块，进行摸底调查。结果，答案出人意料。
过去一年，苏州有19个板块，房价出现涨幅，涨幅最大的，既不是奥体板块，也不是狮山横塘，而是不怎么起眼的胥口板块；
同时，苏州还有3个板块，房价出现下跌，而出现下跌的三个板块，竟然有两个来自于园区。
没想到吧？具体哪些板块涨跌幅度比较明显呢，请接着往下看。
注：
1）数据来源：苏房网数据中心、苏州商品房网签系统；
2）数据统计时间：2019年3月和2020年3月；
3）22个主流板块，不包括边缘乡镇板块以及部分无房在售的板块。
一、园区：青剑湖涨幅最高 奥体板块跌了？
园区共统计了湖西、奥体公园、独墅湖、青剑湖四大板块。
青剑湖板块：涨幅最高，达到20.17%
上涨理由很简单：低价老盘逐渐卖完了或者暂时不推新。
去年3月，青剑湖的网签记录还有建屋天著、青剑湖花园；到了今年3月，板块内网签就以高价新盘为主了，比如颐和公馆、云栖安缦，都是3W+的主~
（友情提醒：2字头的建屋天著还有房源，加推时间待定）
奥体公园板块：活久见，跌了2.33%
看似活久见，其实不难理解：奥体板块的楼盘，热度太高，所以限价尤甚——不管KFS是啥背景，是啥位置，一律不准破4W。
无论是姓上（上东区、上华琚），还是名云庭（泊云庭、海和云庭），概莫如是。
可以预见，园区限价将持续严厉。前几天我们说到的，计划6月入市的中海奥体纯新盘——上东区PRO（明耀华庭），价格大概率也还是会3字头。
（延伸阅读：园区猛料！上東区PRO计划6月底入市！海德公园只卖领军人才！）
独墅湖：涨幅15.99%，主要是盘少。
去年3月，独墅湖板块还有月亮湾美颂、铂悦犀湖来拉拉价格，今年就剩花语江南一支独苗了，在售盘太少，涨跌意义不大。
湖西：微跌3.94% 星翠澜庭主力成交
湖西的成交，主要来自两块——70年产权公寓和星翠澜庭，价格的微跌，基本是因为网签的释放节奏导致，可以忽略。
今年的湖西，值得重点关注。
一个是娄葑片区，建屋朗诗项目、新希望项目将接力尾盘的星翠澜庭；另一个是万科湖左岸的公寓项目，同样N多人盯着的。
二、吴中区：独墅湖西破3W 胥口异军突起
吴中不得了，统计的六大板块，全员上涨，我们挑几个重点板块说一下。
尹山湖独墅湖西：均价破3，涨幅25.4%
去年3月，网签老盘很多，比如保利项目、泰禾金尊府、星港湾壹号等等，今年基本只剩湖西星辰一家，偶尔星岛仁恒还有豪宅签约，价格自然破3。
板块接下来的悬念是，云栖隐山和对面的象屿绿城项目定价多少。
胥口光福：不是开玩笑，涨了93.79%
怎么会有这么惊悚的涨幅呢？主要因为胥口去年就没什么新盘，查一下网签记录，胥欣花园有8套，10486元/平，起点比较低。
现在胥口的主力成交已经是旭辉弘庭、萃庭两个项目了，都是2W左右的价格，所以，看上去就涨幅比较高了。
胥口今年还有建发、大发、华地三个项目待入市，根据拿地价格，未来房价预期会稳定在2W左右。
吴中太湖新城：逐渐逼近3W，涨幅24.04%
吴中太湖新城已无限逼近3W，从江南沄著、天鹅港华庭的备案价格来看，都在2.8-2.9万/平之间徘徊。
眼下，绿城柳岸晓风、金融街融悦湾都临近入市，特别前者，地价2W+，最终备出什么价格，会否被3W限价锁死？
好刺激，不敢想。
三、新区：浒通科技城偏稳定
新区非常岁月静好，3大板块几乎没有激烈涨幅。
狮山横塘枫桥：均价3.6W，涨幅15.27%
狮山的新盘跟新速度很快，去年3月的网签，还有棠悦湾、荷澜庭，今年已经全部换了一茬了：上瑞阁、上贤府、保利月映庭等。
其中，上瑞阁属于拉低均价的主力军，3月网签均价32178元/平，性价比属实非常高了。其余的像上贤府、月映庭，3.9万左右，几乎贴着4W在卖了。
浒关通安：涨幅9.77%，璞玥风华是变量
浒通板块过去一年，算是价格稳定且成交量大。为什么会出现9.77%的涨幅呢？主要是因为卖3W左右的璞玥风华，现在量跑起来了，3月网签了74套，拉动了板块价格。
科技城：涨幅2.72%，过于平稳
科技城不存在3W限价的说法，像科技城金茂府，一直就是3W+在卖的，但为何均价只有25802元/平？
主要是因为统计口径，2字头的首开棠前如苑也算做了科技城板块。
接下来，科技城还有熙境云庭和前山澜庭两个纯新盘，前者预计4月开盘，或者预计6月入市，价格上或有惊喜。
四、姑苏：平江新城破3W
姑苏区统计了三大板块，无一例外都已站上了3W+。
古城：别墅豪宅，涨幅21.31%
说实话，别看涨得凶，其实和普通人没多大关系。
因为护城河内的古城，成交主要靠别墅，面积300平往上那种，量也不多，总共网签5套，分属于北园府、晋合水巷、天房吴侬里几家。
护城河外主城：均价3.7W 涨幅3.54%
姑苏区新盘扎堆的区域，涨幅很小。去年还有仁恒公园世纪、海胥澜庭等等的高层小区，今年基本只剩下清一色的低密度产品了。
（再一次友情提醒：海胥澜庭还有房源，预计上半年将推出1#、2#）
平江新城：三足鼎立，涨幅8.26%
去年很长时间，平江新城的只有浅棠平江一家主力在售，今年大不同，浅棠平江、融信海月平江、中骏天荟统统走起来了，并且在成交量上，也几乎势均力敌。
在没有新盘入市的情况下，板块价格基本定型，3.2W左右。
五、相城：元和小幅上涨 高铁新城微跌
相城辖区大，不仅城区广阔，下属乡镇也多，所以这里只统计三个重点板块：元和、高铁新城、虎丘湿地公园。
元和：新盘推涨，涨幅11.17%
元和板块，主力在售楼盘集中在活力岛北，也叫相城中央公园板块。
从去年到今年，这个片区价格毫无疑问已经站上了2.5W+，其中还有个别楼盘，如中粮悦茏雅苑，网签均价已达3W+。
高铁新城：降幅3.69%，降了？
单从数据上看，高铁新城作为为数不多的今年房价下降的板块之一，是真的代表整个板块房价下降了吗？
其实不然。下降的原因主要在建发泱誉，其网签均价接近3W，拉高了价格，量也不小；到了今年同期，建发泱誉仅有个位数的网签，一来一去，价格自然就回落了。
整体来说，高铁新城的新盘价格很不统一，比如美的云筑2.8W，但芯城汇却只有2.4W，还是要看个体楼盘。
虎丘湿地公园：楼盘不多，微跌4.09%
虎丘湿地公园板块，在售的楼盘极少，从去年到今年，仅有九龙仓逅湾花园、东原千浔和招商公园1872有相应网签。
而实际在售的，也只有九龙仓逅湾花园和东原千浔两个盘了。
六、吴江：吴江太新一枝独秀 运东依旧1字头
最后说吴江，三大板块：太湖新城、城北和运东。
吴江太新：C位担当，涨幅最高，全面改善化
去年3月，吴江太湖新城以1字头楼盘为主，仅有个别2字头，如旭辉吴门府和枫丹壹號等，但到了今年3月，1字头楼盘几乎皆已售罄。
取而代之的，几乎是清一色的2字头楼盘。尤其集中在苏州湾片区，比如中旅名门府、亨通朗诗熙华府，都是2.5W+楼盘。
而且，从苏州城投、建发等等未入市项目规划来看，也都以大面积为主，片区全面改善化的痕迹明显。
城北：微涨5.79%，新湖明珠城一盘主力
这几年，城北板块在售新盘就不是很多，继k2海棠湾售罄之后，城北板块仅剩新湖明珠城这一个大体量限价新盘。
去年3月，除新湖明珠城有网签之外，就只剩逸品阁繁华里有个位数成交。
今年干脆只有新湖明珠城一盘有成交，且该项目又为限价盘，两年之间的成交均价相差并不是很大，因此，该涨幅基本可以忽略。
城北的重头戏在今年下半年，绿地太湖朗峯、华润太湖湾天地两大纯新盘将入市，地价8K+，房价预期在2万左右，看限价如何了。
运东：涨幅12.27%，2字头新盘相继入市
去年的运东，遍地都是1字头房源，并且还有一定低价老盘的网签量。
而从今年的成交来看，联发棠颂、新希望锦麟府等盘陆续网签，运东正慢慢开始步入了2字头时代。
但运东也不是1字头楼盘就没有了，像翡翠河滨雅院，还有最后2栋房源。
最后总结一下：
1）过去一年，苏州大部分板块的房价都出现了涨幅，但购房者不必惊恐，因为绝大多数的上涨都是虚的，更多因为网签释放节奏变化、新老盘交替等原因。
2）从实际买房体验来看，因为限价存在，新房价格从根本上被压得死死的，这一点，从去年到现在都没变。
去年看是这个价格，接下来还是这个价格，该看看，该挑挑，大可不必恐慌入市。
3）也有价格真正出现结构性调整的板块，比如胥口，随着房企的进驻，接下来趋势是会站稳在2W+；比如吴江太湖新城，全面改善到了2.5W+的水平。
这些板块的变化，是我们真正值得关注的。
End
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