今天是不是又有人跟你說武漢公寓可以商改住，武漢公寓市場喜迎春天了？
首先說明，“商改住”落地這條新聞，確實是真實的！
今日（22日），武漢市房管局發佈《市住房保障和房屋管理局 市自然資源和規劃局 市城鄉建設局關於允許商業和辦公用房等存量房改造為租賃住房的通知》。
根據內容顯示：為了推進武漢市房地產市場供給側結構性政策，加快培育和發展住房租賃市場，有效增加租賃住房供應。在相關政策指導下，結合武漢實際情況，現允許部分商業和辦公用房等存量房改為租賃住房！
主要事項如下：
01
改造範圍
從區域來看，可適用政策的具體區域包括：江岸區、江漢區、礄口區、漢陽區、武昌區、青山區、洪山區、武漢東湖新技術開發區、武漢經濟開發區（不含漢南區）、東湖生態旅遊風景區、東西湖區金銀湖、金銀潭、吳家山片（京珠高速以東、滬蓉高速以南、府河以西）、江夏區紙坊、廟山、大橋、藏龍島片（江夏區107國道以東、滬渝高速以北）、黃陂區盤龍城片（武漢外環繞城高速以東、後湖以南、岱黃高速公路以西、府河以北）、長江新城近期起步區（冬至武湖泵站河、南至長江北岸、西至灄水河、府河、西南至張公堤路、北至江北鐵路）、武漢新港空港綜合保稅區和武漢陽邏經濟開發區，已建成閒置低效的商業、辦公、廠房等非住宅存量房，可以改造為租賃住房。
城市重點功能區和主幹道沿線臨街的商業和辦公用房，不得改造為租賃住房。
02
改造原則
1、保證房屋結構安全、消防安全、治安管理安全、共建配套需求的前提下，以區為主，統籌協調；
2、整體確權、性質不變。即建設用地性質及房屋性質不變，改建項目整體確權，整體轉讓，不得分拆確權、分拆抵押、分割銷售、以租代售。
3、改建租賃房源，由全市住房租賃管理系統統一監管。
03
申請資料
申請人可以是房屋權利人或其委託代理人（含受委託的承租方），由申請人備齊資料後像所在區房管部門提出申請，申請資料包括：
1、申請函
2、房屋權屬信息，及現狀照片
3、項目改造方案。包括施工圖設計文件、消防設計文件、項目運營方案、租賃管理方案
4、房屋安全鑑定報告
5、申請人身份證
（1）自然人提供本人有效身份材料（身份證、軍官證、警官證、護照等），其中身份證只需提供原件核減；申請人是單位的，應當提供統一社會信用代碼，個體工商戶、農村集體經濟組織和軍隊事業單位提交未加載統一社會信用代碼的資料（個體工商戶營業執照或組織機構代碼證證號）。
（2）法人代表或其他組織主要負責人有效身份材料。
（3）由代理人辦理的需提供：代理人身份材料（身份證、軍官證、警官證、護照等），加蓋公章的授權委託書，包含委託內容、權限、期限、1-2名代理人姓名、身份證件號、聯繫電話。
04
運營管理
改造後房屋出租前，房屋權利人或其委託代理人應向房屋管理部門、公安部門辦理房源備案。房屋出租後，房屋權利人或其委託代理人必須在租賃合同訂立後3個工作日內辦理租賃合同備案，向東安部門申請租住人員信息。
05
時間期限
自2020年5月20日起實施，有效期5年。
那麼該政策真的是為了刺激公寓項目嗎？答案當然是否定的！
首先，我們再一次強調，目前國家對於房地產市場的態度——房住不炒！
今年以來，各地樓市新政頻頻推出。尤其是2月份之後，“鬆綁”的消息不時傳出。不過，無論是廣州、河南駐馬店，還是上週的青島，幾乎“鬆綁”的政策到後來的共同命運就是“撤回”。只是撤回的時間，從“一日遊”到“三日遊”不等。
4月17日新華社播發了政治局會議通稿，對於樓市，通稿中有這樣一句話：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。
4月20日，湖北省人民政府辦公廳印發《促進建築業和房地產市場平穩健康發展措施的通知》，《通知》指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持房地產宏觀調控政策不變，全面落實城市主體責任制，有效應對影響，防範化解房地產市場風險，實現穩地價、穩房價、穩預期目標，促進全省房地產市場平穩健康發展。
所以，現階段說刺激樓市什麼的，基本不可信，“穩”才是關鍵。
其次，我們注意看下文件的具體內容，就能得出結論。
從地段來講：“城市重點功能區和主幹道沿線臨街的商業和辦公用房，不得改造為租賃住房”。
根據資料顯示，武漢7箇中心城區每個區均規劃一個重點功能區，他們分別是：武漢中央商務區、漢正街中央服務區、二七沿江商務區、四新會展商務區、武昌濱江商務區、青山濱江商務區、楊春湖商務區；
再加上主幹道沿線臨街的限制，可以說地段的好的公寓，這個政策是享受不到的！但是購買公寓的大部分不都是為了投資嗎？地段不好，人流量不夠，這種公寓有多少人會買？
針對群體來講：“已建成閒置低效的商業、辦公、廠房等非住宅存量房，可以改造為租賃住房”。
重點：該政策針對的主體“已建成”且“閒置低效”，那就說明決不會是新建公寓之類的項目，所以吹公寓利好的可以休息下，或者你也可以不聽勸，買公寓空置幾年看能不能再座上這艘船。
關於性質：“商業、辦公、廠房等非住宅存量房屋改建租賃住房不改變基地原有建設用地規劃性質、房屋類型和建築容量控制指標。”
也就是說，雖然可以“商改住”，但是相關性質並不會改變，只有房屋用來出租時可以申請“民水民電”，這有助於適當減輕承租人負擔。但對於業主來說，房屋一旦出售，房屋性質依舊不變，也就是公寓還是40年產權，且稅費不變！而公寓之所以難出售，其根本問題是後期稅費過高！所以，這一政策如果說是利好公寓，只能說是治標不治本。
再次，從申請資料中的“改造方案”，其實我們已經能夠推斷出，這個對於個人還是相當有難度的。
至於選擇辦公、廠房作為商改住的落點，則有以下幾個好處：
從區位角度而言，城市版圖在不斷地擴大，那些曾經的舊工廠所佔土地現今則是城市中心區域寸土寸金的資源因此，區位優勢是其經濟價值的首要體現。
從成本角度而言，尤其在經濟不景氣的時候，對舊廠房的改造其成本相對低於重新建造的成本投入。
從物業角度而言，舊廠房大空間、高樓層的物業條件，以及大面積多建築物構成的規模效應，能為項目功能重新定位提供多元組合空間，甚至衍生出全新的產品，以滿足個性化的需求，從而進一步挖掘其商業價值，甚至開創新的生活理念，類似於SOHO、LOFT等產品。
綜上，武漢“商改住”絕不是利好公寓項目，這是武漢政府有效盤活市場租賃住房房源，減輕企業壓力，同時也將給租房者更多選擇空間，並適當減輕租房壓力的有效手段。
本文僅為作者個人觀點，不作為投資依據！
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