近日，地產圈發生一件大事，中海地產總經理崔帥 被調查帶走。
更蹊蹺的是，網上瘋傳的華潤置地華東大區高管、萬科上海負責投資業務的高管均已失聯。
中國地產巨頭，一連牽涉進去三家，可謂引爆整個地產圈。
根據坊間流傳，這與3月31日中海地產上海分公司拿下上海內環虹口區北外灘的一塊住宅用地有關。
01
“地利”優勢明顯
多家房企相爭
據介紹，該塊土地為純住宅用地，突出的優勢在於沒有15%的住宅自持比例。
臨近海倫路地鐵站，周邊即有核心商圈，距浦東陸家嘴直線距離2公里，距人民廣場直線距離僅3公里。可謂佔據了地利優勢。
根據上海土地交易市場的公開信息，土地起拍價34.3億元，最終以0%溢價率被中海地產拿下，平均樓面價為6.3萬元/平方米。
按照土地招標順序，第一位是中海地產；
第二位是崑山啟特企業管理有限公司，其背後的控股股東為萬科；
第三位則是嘉興市潤昇企業管理有限公司，實控人為華潤集團。
圖：中標候選人公示信息
除了背後的萬科、華潤，參與此次土地招標的還有招商、綠城、平安。
公開信息顯示，3月31日的虹口區土地招標採用“有競價招標”的方式出讓，首先根據綜合評分確定候選人，再按“價高者得”的原則確定中標人。
一線城市的核心地段，本就是眾房企爭奪的稀缺之地，以低價中標成交，也不太符合一線城市的拿地傳統。
而虹口區這樣一場地產巨頭的征伐，最終卻是以0%的溢價拿地，著實有些令人懷疑。
02
一線土地熱度不減
0%溢價引質疑
從市場行情來看，中指研究院的研究數據表明，長三角城市群1-3月土地拿地熱度不減，TOP10房企的拿地金額總計達834億元。
其中一線城市上海的土地成交額增速更是達到70%。
政策層面，重點城市推進戶籍管理同城化，落戶門檻進一步降低，珠三角、長三角也將成為優先試點的地區；
國務院4月9號發佈關於土地的文件，將進一步消除人和要素土地流通障礙。
這些政策春風，都將助力城市圈的進一步發展，對土地的升溫也有切實影響。
隨著疫情的穩定，加上外圍央行放水的刺激，一季度受到影響的房地產下滑有望完成U字型逆轉。
總的來看，無論從微觀的土地價值層面，還是大的行業、政策背景層面，中海0%的溢價拿地，都極易陷入輿論的風口。
03
房企巨頭參與圍標
或是行業常態？
回顧之前的土地圍標事件，合肥、東莞、四川德陽等城市，均出現過溢價過低，政府出臺政策嚴厲打擊土地圍標的事件。
不過，以往受到關注的圍標事件多以在二、三線城市的中小規模企業為主。
這部分企業受到市場的關注度相對較低，本身也沒有太多的品牌溢價效應。
所在城市的市場透明度和法律規則也相對滯後，因此在土地招標過程中傾向於尋找制度和法律的漏洞來獲益。
此次由中海引發的“圍標”，進而牽扯到華潤、萬科等國內央企、國資背景的房企，還是第一次。
對此，業內人士也表示，在全國的土地市場，圍標、串標現象並不鮮見，通過圍標、串標獲取鉅額的收益幾乎成為行業共識。
對於國內房企巨頭，參與圍標低價拿地同樣動機巨大，不過以往並沒有發生過國內房產巨頭的涉事事件，這也是此次輿論發酵的原因之一。
這麼看來，中海事件很有可能是埋在地產行業的驚天巨雷！
而類似的例子，去年在上海同樣發生過。
備受關注的楊浦區新江灣社區一塊宅地，由中華企業以38.13億元的總價收入囊中，溢價率僅0.03%，而對於這塊稀缺宅地的競爭，包括萬科、華潤。
對於房企巨頭參與圍標，坊間也有另一種猜測：
即在上海這樣的城市，圍標也經常出現，其利益巨大，但違法成本很低，開發商經常操作，此次三家開發商的一致報價正好留下了漏洞。
可以想象，以上海這樣公開透明的市場尚且如此，全國土地招標的市場亂象又灰色怎樣呢？
不過，話說回來，以虹口區34.3億元的土地價值撬動中國房企龍頭，很可能造成牽一髮而動全身的後果。
如同多米諾的骨牌，最終衝擊到整個房地產行業。
結 語
房企龍頭、上海市中心、地產圍標、高管問詢······這幾個關鍵詞，無論怎麼組合都充滿著傳奇色彩。
雖然事件最終還需要政府和法院來下定論，但已經足夠引起人們的關注和重視。
我們願意相信，此次中海引發的圍標輿論，或許也正在促進行業風氣的積極向好：
即在中小企業成為圍標整治對象後，房企巨頭們也將在土地競標成為被政府監管的對象。
我們更希望，此次事件能起到一個敲山震虎的作用。
畢竟，隨著疫情的穩定、土地成交規模的逐步回暖，土地招標流程制度也需要更加規範和有序。
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