對於馮侖其人，想必很多人都知道，“萬通六君子”之一，目前對外的Title是萬通集團創始人，御風集團董事長。他從事房地產行業30餘年，見證了中國房地產行業的最重要時期，對房地產行業發展擁有獨到的見解，他的觀點具有很高的參考價值。
日前，他在一次公開講座中提到了對房地產未來的預測，其中也包括對房地產科技的一些判斷。為此，房科技特別整理了他的演講素材，並結合他之前談到的一些觀點，和大家分享一下，馮侖對房地產科技的見解。
以下為演講內容：
住宅空間的需求，實際上是我們全世界發展需要的，全世界都一樣，特別是在經歷了經濟快速發展的時代。如果說我們用互聯網的詞彙來講住宅，那麼住宅以外的絕大部分To B的關係是租賃關係，比如一個租給公司的寫字樓另外可能也是購物中心，把其中一部分餐廳開門迎客，住宅以外的大部分物業，如果作為一個工業廠房，也可把家電公司招商進來。
在住宅以外的物業形式當中，既可以拿來建一個物流倉庫，也可以拿來做購物中心。所以在這種情況下，住宅業態的使用要根據其特徵，即住宅以外，商業面積應歸類來處理, 大致可分為七類，第一類為商業辦公用，第二類用作購物中心，第三類是度假相關的產品，酒店可列作第四類，第五類醫療健康，醫院康復相關，第六類為智能，第七類倉儲，也就是一個園區裡邊配合物流做的，或者是這些用途都涉及到。
對比住宅和非住宅的業態用途，對於非住宅，我們著重於成就滿意的商業模式。經過這次疫情的影響，目前來看這個方面沒有變化，但我們要關注疫情對我們住宅和非住宅未來發展產生的一些新的問題。
首先，我們來看住宅，產品沒有發生變化，經歷了疫情後大家悶了這兩個月，全國人民都成為我們過去這20年做的住宅產品質量的檢驗官。過去20年持續使用的住宅產品為什麼經歷這次疫情後大家會提出需要兩個洗手間？這很有意思。三口之家，以前家裡通常有一個上班而有一個在家不上班的人，上班人用完就走，然後小孩也去上學了，到晚上回來大家也不著急，用洗手間的時間可以錯開。
現在可好，家裡每個人天天24小時都在，早上起來也是這個時間，睡覺也是這個時間，家庭作息時間基本一致，這樣一來對於洗手間的建立就會有新的思考。用戶對於產品的使用上也提出需要一個寬闊的陽臺，現在的陽臺都設計的較為狹小，所以未來在房屋設計時可能要更加關注陽臺的設計。
第三個也很有意思，以前的書房在小三居里通常是學習和在家辦公用的，這回可好，孩子因為網上教學都在家裡上課，必須要有一個安靜的專門用來上網的地方。
經歷這些，我認為未來房企對於住宅可以有更多思考，針對住宅產品比如客廳怎麼樣，玄關是不是要做大一點，還有對於住宅裡面新風系統的革新都逐漸佔據了家居設計的新地位。
總之就是這兩個月全國所有民眾都在家悶著的時候，也會同時對自己住的環境重新審視，這也對我們提供了新的改進重點，現在大家由於客觀因素的限制，在住宅中會更多的去感受空間。
同時除了住宅，住宅以外的產品也很重要。現在用於開會的系統設計的越來越好，也會給用戶提供翻譯，那麼可以預測將來還可以有做會議紀要的。對於這段時間的開會，相信大家都有共同的體會，會議逐漸變得靈活，以至於大家開玩笑說，最近的服裝是上衣賣的特別好，為什麼呢？因為大家網上辦公，下裝的穿著更加的隨意，只需要在上裝上多加註意就好。這樣一種視訊的發展帶來了一些未來集中辦公方式的變化。
接下來我們來關注商業問題，購物中心這樣一個業態，究竟未來會不會消失？經過疫情後，還會不會有新的改變方向？因為在疫情期間，我們發現很多東西以及特別多新的生活方式。實際上全球傳統的購物中心，從數量上來說，每年都按照15%的比例在減少。但是這次疫情的強化，使這些動向都發生了改變。
我們講商鋪，商鋪屬於社區商業。大家注意到其實在疫情發生之前，商鋪都已經在拍賣，為什麼？商鋪不值錢了嗎？商鋪曾經在街區商業中扮演著非常重要的角色，但是隨著電商物流和互聯網經濟的發展，這些業態在逐漸減少。我們來看減少的同時刺激了什麼？刺激了物流以及倉儲。電商越發達，倉儲業需求越多。
運營隨著電商和物流的發展，減少了購物中心和商鋪，但是我們增加了智能倉儲，並且增加了數據中心，電商越發達，數字經濟也越發達。但同時需要很多技術支持。
在這種情況下，電商不斷地在發展，數字經濟也在發展，而它們未得到很好的安全運營，我們也專門給他建堵牆一個頂，建座房子來專門幹這些事，這就是物流公司。隨著數字經濟的爆炸，大量的公司產生了，大量的行為發生了。
在線下對我們直接影響一個是智能倉儲，一個是醫療健康。大健康醫療系統的發展會促進國家新經濟的增加。除此之外，這次城市更新，不是大拆大建，而是體現在功能和業務上面，以及建築上的改變，這種更新就像紐約一樣，你永遠看不見大拆大建。回到剛才我講的住宅和住宅以外的這些發展機會，這些發展會指引我們做出很大的改變。那麼我們怎麼樣來改呢？
落實到我們自己企業，有很多新的發展，從房地產企業，從開發住宅的公司來說，未來如果要快速增長，住宅公司應注重對於成本和規模以及現金流的競爭。
經過這次疫情，我們按了暫停，再按了啟動，我們突然發現公司的現金流要暫停這幾個月，公司營收的安全增長怎麼兼顧？
實際上就是要我們在公司營收的增長過程中，守住財務上基本的安全指標邊界。
首先我們需要很大的銷售額，但是一般來說銷售額是淨資產的2~3倍比較安全，超過了三倍，大部分就是槓桿，這樣用槓桿帶來的高銷售、高週轉是不健康的。營業額固定在2~3倍，是可以接受的，這也是安全的。
第二個值得注意的是淨負債率，應該在30~50%之間，而不應該超過50%，像現在很多發展過快的公司，負債率都超過了70%。
第三個就是當期淨現金流應當為正。最近我看一季度出來的住宅開發公司的很多財報，像碧桂園當期淨現金流為130多億。這三個指標實際上就能解決增長的安全指標問題。
至於住宅以外的這些空間，我覺得我們地產公司要應對的話，其實最主要的在於：
首先是要在這七大類產品中聚焦在一類產品，做寫字樓就好好辦事，做物流、倉儲，就不能是其他東西。我們公司過去三年聚焦在大健康的業務，一直在大健康領域提供這些特殊的空間產品，也是聚焦在一個行業，而不是分散到各個行業。除了要聚焦以外，住宅以外，在轉型當中房地產科技也很重要，即跟房地產有關的科技。
從最近10年國外的發展經驗來看，圍繞著房地產行業的科技對於房地產行業的發展和滿足客戶的多樣性有非常大的提升作用。這其中最重要的就兩件事：
第一就是提高買賣住房和租賃住房的交易效率。現在大家都知道鏈家可以上手機，這都是技術提高了租賃和買賣的交易效率。所以一定要注意房地產科技對於交易效率的提高，比如說未來區塊鏈，會改變我們怎麼樣的交易方式？這樣就會使很多企業在某一類的客戶服務和產品營銷方面增加競爭力。
第二，空間的智能化為我們帶來了服務的滿意度、便捷性、和安全性的提升。過去一個房子住進去以後什麼事都得自己處理，現在的狀況是住戶進到屋子裡，所有的智能電器、家電，包括網絡設備，把室內基本都佔據了。
甚至連你的板凳、桌子、冰箱、等都通過物聯網、智能化連起來，另外出門開車道路的信息也會被智能系統知道，這樣一來，科技會讓你的空間的使用效率提高。這些智能化的設施設備，對於我們未來的空間運營和空間服務，提供了非常大的支持，所以房地產科技非常重要。
另外還有一件事很重要，就是資產管理。住宅以外，我們還應多關注資產管理問題。對於全世界的資產管理，從行業來看分成兩大類，一類叫主動式資產管理，一類叫被動式資產管理。所謂主動式資產管理者，我們又叫做空間運營者，像物業公司，智能倉儲的運營商，開發商還有中介服務商，大部分是從這些人轉過來的一些資產管理者，那麼他們的能耐在哪呢？就是把空間的價值提升。
簡單的說，回到我們第一開始談到的，過去租一平米5塊錢一天，主動資產管理可以利用5塊錢租金的這樣一個空間，收拾重新定位，再裝修、再出租，然後出租到20塊錢，主動資產管理的結果就增加了15塊錢資金，或者我要把它賣掉，原來5億買的，進行收拾包裝和整理後，最後20億把它賣掉了，這也叫主動式資產管理。
還有一種叫被動式資產管理，被動式資產管理就是比如保險公司，他們有低成本資金，長期資金，那麼為了避險，為了穩定收益，並且讓你的財富保值，他們應該怎麼辦？即可以買一些質量特別好的房產，比如寫字樓，這樣租金很穩定，購置以後自己也無需管賬，也不用折騰，這叫被動式資產管理。
資產管理對我們進入到後開發時代，即住宅以後的開發時代，是很重要的。剛才講這七大類資產，我們在選中其中一個門類以後，得明白和知曉這些門類的資產管理，同時可以在資產管理中加入未來的轉型，更應該明白科技怎麼賦能。資產管理方法能讓我們提升空間的價值，以及做一個更好的地產運營者和資產管理者，而不再是一個簡單的開發者。
馮侖：中國房地產的未來
那麼中國房地產的未來，準確的說是一些什麼內容呢？
從商業模式上來說，過去二十年，中國地產一直採取的是開發模式，很多人就認為這是房地產的唯一模式。但是過去三年我們一直在行業內講一件事，就是當人均 GDP 超過 1 萬美金之後，房地產應該怎麼做？目前發達國家人均 GDP 大概是 6 萬美金，人均 GDP 為 1 萬-6 萬美金這段時間，我們可以稱為房地產後開發時代。
根據研究，在後開發時代，房地產的主要模式將會由開發逐步轉向到資產管理和運營。那麼我們首先就要考慮一個問題，就是在住宅類產品以外，還有哪些產品可以做？
如果說在開發時代，我們最主要的產品就是住宅。到了後開發時代，至少還有 6 大類產品可以特別研究和重點發展：寫字樓、酒店+服務公寓、購物中心+商鋪、物流倉儲、教育研發以及醫療健康。
後開發時代房地產有無限被挖掘的可能性
全世界的房地產公司轉型以後都有一個特點，就是他們很少有一家公司橫跨這 6 大類的，除非是金融機構，比如保險公司、養老金和大型的基金，他們把其作為金融投資的一種方式來選擇不動產，可能會同時涉及到這幾個門類。
但是從房企自主轉型主動去應對和發展自己的業務方面來看，大部分公司不會橫跨這麼多門類，而只會選擇其中一個，最多兩個門類去做。比如普洛斯，它就全部聚焦在物流倉儲，目前它在中國擁有最多的倉儲物流土地及物流園區。它在中國的物流地產行業排在第一，市場佔有率達到 55%，遠遠超過行業排名第二的嘉民集團。當然它不僅在中國是第一，在全球範圍內也是絕對的第一。
全美排名第一的梅奧診所
又比如位於美國羅切斯特的梅奧小鎮，它的依託是梅奧醫學中心，形成了世界級的醫療小鎮，醫院與城市中心合為一體。除了醫院、醫學研究院，還有各類小鎮生活配套，它解決了當地三分之一居民的工作。
而國內聚焦文旅社區的阿那亞，聚焦商業地產的太古地產也都做得風生水起，所以在後開發時代，商業模式上聚焦運營和資產管理，可以在六大類裡充分體現出來，那麼只要你選擇其中一類，圍繞著運營和資產管理把產品做好，那就是非常棒的一種轉型。
美股史無前例的一個月內四次熔斷
今年突然爆發了新冠肺炎，疫情不僅席捲了中國，更讓全球經濟蒙上了巨大的陰影。日本的奧運會推遲、原油價格雪崩、美國股市幾次觸發熔斷機制...全球經濟都受到了波及。在這種情況下，房地產當然也無法獨善其身。
英國前首相丘吉爾曾經說過，「永遠不要浪費一場危機」。雖然我沒有丘吉爾這麼偉大，但是我們小人物也可以說一些對的話，比如我常說「要把喪事當喜事辦」，要在困難的時候去尋找機會。
結合這麼多年，我對房地產行業的觀察，以及最近幾年所做的事情，我覺得不管疫情什麼時候過去，未來大家對大健康的需求，或者是對健康服務有關的空間需求一定會有更大的增加，同時對品質的要求也會更加提升。
未來大型購物中心將會重構空間形式
疫情發生之後，大家發現物流不能停，超市不能關門，所以未來與物流相關的智能倉儲型物業需求也會更旺盛。此外大家越來越依賴互聯網，那麼與互聯網相關的後臺數據中心的物業需求也會增加。
同時，像大型購物中心這種人流特別聚集的地方，未來對於建築的空間形式要求一定會改變。安全、通風以及緊急出現災害時人員如何疏散等等這方面的問題會被更多的關注到。
科技也許會顛覆地產行業的未來
未來在房地產市場，我認為第二重點需要關注的事情，就是科技如何為房地產賦能。
隨著人工智能、大數據、物聯網、區塊鏈等新的數字科技的崛起，越來越多的傳統房企也關注到房地產科技了。通過數字科技的賦能，以適應不斷變化的環境，同時也有一批新的參與者進入到房地產科技這一領域。
2016 年美國房地產科技投資的金額只有 20 億美元，但是到了 2018 年，這一數字已經上升為 140 億美元，可見房地產科技的增長速度和發展空間是巨大的。
家居互聯正在成為年輕一代的追求
我們可以看到科技已經滲透到房地產價值鏈的各個環節，在共享經濟領域最為典型的是 wework 和 Airbnb 這兩家公司，隨著 80、90 後的生活方式改變，他們樂於在社交平臺分享，把社交、分享、交換這三個關鍵詞嫁接在房地產中，於是就產生了住宅、辦公、酒店等不同領域的共享經濟，衍生出民宿、短租、聯合辦公等新物種。
在家居領域蘋果、小米、海爾開發的整體智能家居系統，大大加強了我們日常生活當中音響、水電、冰箱、空調、門禁等等的聯繫，同時也能夠提供個性化的一種服務體驗。
房地產+區塊鏈，嘗試著新的行業可能性
同樣的租賃物業管理也受到這次疫情的影響，於是易居將區塊鏈技術應用於社區、樓宇及案場安全防控管理的智控鏈系統，包括社區巡更鏈、案場智控鏈和樓宇智控鏈，直擊復工復產、社區管理、物業管理、長租公寓管理等多種場景下的動態防疫、精準防疫、科技防疫的需求和痛點問題，統統把它連起來。
這樣一來所有空間的租賃、使用、管理相關的所有事項都通過互聯網技術、區塊鏈技術來實現，這樣的話不僅提高了效率，另外也對健康管理的安全性有很大的幫助。所以我們可以看到科技正在重塑房地產行業，特別是在房地產的空間使用效率和交易的效率提升方面，有巨大的一個發展的機會。
目前科技能影響到房地產行業的其實只有兩個方面：一是空間使用效率和智能化體驗，另外一個就是交易過程、租賃過程當中的效率提升和準確性服務的質量。
房地產資產管理正在成為房企轉型的關鍵
另外我還講到了第三個重要的部分：房地產的資產管理。
資產管理其實也分成兩類人來做，一類是被動式資產管理，比如一些保險公司還有大型的養老金基金。他們只買好的、買貴的、買大的、買持久的，並且有穩定租金回報的，這樣一些好的物業。比如說有一個寫字樓，90% 以上都租出去了，租約很長，租金也很穩定，而且租客質量非常好，那麼他們就會拿錢把它買下來，買下來以後長期獲得穩定的收入，但是會交給專業公司來管理。
還有一種是主動式資產管理，哪些房企轉型到資產管理的優勢會比較明顯？就是開發公司。比如現在很多人稱為「小股操盤」，這都是轉型過來，實際上是把資產管理和開發結合起來，這也是一種特別的資產管理。在美國有一種叫收費開發商，就是像導演一樣，你給我錢，我幫你把這活幹好，把片子做好，我自己出很少錢，甚至不出錢，然後靠手藝來把產品做好，最後為投資人創造效益。
紐約最大的城市改造項目哈德遜廣場
比如現在美國有一家最大的城市改造項目叫 Hudson Yard，這個項目在紐約是由瑞聯集團來操盤的。在項目操盤過程中，它自己出的錢其實很少，主要是別人給它錢來做，在整個項目結束之後，獲利最高是它自己。之前它在華納中心的項目也是這樣，它們只出了 5% 的資本金，最後獲得了 45% 的分紅，然後其他跟投的投資人也獲得了不低於 30% 的回報，這就是主動式資產管理。
所以我們能夠看到未來地產行業的發展，大體上會在這三個方面展示出新的一些機會。房地產企業要轉型，要創造市場，特別是在後開發時代，就需要在商業不動產的細分領域要創造領先，也可以在資產管理和運營服務上取得領先，取得更好的業績。
本文內容來自：21世紀經濟報道及風馬牛地產學院，房科技整理
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