農村小哥七寶
在房產市場中，有很多產權類型不同的房屋，購房者在購買房屋時可以自行選擇。其中有一種法拍房是不常見的，其實從字面上的意思來看就可以瞭解到法拍房可能存在一定的購買風險，雖然購買存在風險，但是這類房屋的價格也比較的吸引人，那麼法拍房能買麼？需要注意什麼問題？
法拍房能買麼？
法拍房，全稱法院拍賣房產，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。一般來說，當房主無力償還銀行按揭貸款或無法還債時，而被債權人走司法程序請求法院拍賣，將名下房屋拍賣，以拍賣所得價抵債。此外，被司法拍賣的房子也屬於法拍房。法拍房一般都會以低於市場價的價格出售，購房者是可以購買的。
購買法拍房要注意什麼問題
一、房屋原業主的身份背景
被抵押或者沒收房屋的，大多是因為債務人無法履行到期債務，導致被債權人起訴、查封抵押房產，最終被法院強制執行拍賣，很多一部分是由於投資失敗，資金鍊斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行，如果遇到流氓房主，可能會返回來鬧事、找麻煩，就後患無窮了。
二、實地看房，租賃及被佔有的房子要當心
法拍房想看房可沒那麼方便，不去實地考察看房，很可能遇到存在建築瑕疵的房產，而法院對房子的瑕疵是不擔責的。去看看，也能瞭解到這個買賣的房子是不是存在對外出租了或者是被佔有的情況。
在法律上買賣不破租賃，也就是說這個房子買賣是不影響租賃合約的，如果原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒有權利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對方違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類長期租戶，那交接、騰退處理起來都很複雜，成本也特別高。
三、房產的屬性要查清
不管購買什麼類型的房屋都要查清房產的屬性，法拍房也例外。房產的屬性主要包括土地的出讓性質、使用年限、有沒有辦理過不動產證、稅費繳納有沒有拖欠等。這裡需要說明的是，法院拍賣財產時報出的拍賣價，通常只是“裸價”，參拍者如果舉牌競得，除了要一次性全額向法院支付銷售款外，還要承擔一些隱性費用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業費、水電費等，也需競拍人一併承擔的。
四、明確過戶流程
如果以上四點都沒有問題，並最終通過司法拍賣成功買到了房子，購房者就要儘快辦理過戶手續了，那法院拍賣的房子怎麼過戶？
1、購房者首先要確認法院是否解除了該房產的查封。
2、準備好相關材料，用書面方式寄給有關部門。
3、如果是當事人自願履行判決或裁定的，由當事人共同到登記機關辦理過戶登記；當事人一方不願履行判決、裁定義務的，由銀行向法院提出強制執行申請，登記機關根據法院的強制過戶的判決或裁定、協助執行通知書辦理過戶；可讓法院出面協調建設局和國體資源局的關係，依法辦理房產過戶手續，取得房產證。
很多人以為購買法拍房的風險太大，很可能還不能貸款，就不願意購買，其實有些銀行也是可以對法拍房發放貸款的，要看銀行的規定，但是但利率可能比一般按揭貸款高一些。小編還要提醒各位準備拍法拍房的購房者，在拍到法拍房之後，要在規定時間內付款，如果超過期限，不僅買不成房子，還虧了押金。
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在各大城市限購後，很多人都將眼光瞄準了不限購的法拍房，但是買的人還是較少。如果要購買法拍房，應該注意以下幾點。
1、過戶稅費
法拍房涉及的稅費都是需要買方交的，而很多法拍房並不會將需要交的稅費羅列出來，這就可能存在高額稅費，比如繼承或贈與所得的房子。很有可能房子看似買得便宜，但是加上高額稅費，和市場價其實相差不大，還有可能高於市場價。
2、法院不負責售後
現在很多的法拍房裡面都是住有人的，法院只負責賣房，不負責售後，不負責騰退房屋。如果原房東和租客簽訂了長時間的租約合同，那麼買到這種房子會很麻煩，可能短時間根本拿不到房。
3、不好看房
法拍房和正常的二手房不同，法拍房大多不好看房。看房需要所有的意向購房者一起去看，不是想看就就看，這樣很難一次性把房屋瞭解清楚。
除了以上的這些注意事項，法拍房還需要全款，在拍賣之前還需要交數額不等的保證金。所以我個人並不建議不瞭解法拍房的人去買法拍房，到時候可能便宜沒撿到，反而撿到個“燙手山芋”。
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在房產市場上有一類特殊房產叫法拍房，這類房產是由法院強制執行拍賣的房屋。很多購房者會都很關注法拍房。
1、商業貸款違約產生：購房人向銀行貸款買房，但未如期償還貸款時，銀行將向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款;
2、民間借貸違約產生：還不上債權人的錢，向法院申請還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣債務人的房產來還款;
3、司法沒收產生：刑事案件中法院判決沒收財產或者賠償受害人，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，以房抵債;
4、無主財產：就是無人認領的房產，也可以進行拍賣，不過現實生活中很少發生。
購買法拍房的好處
1、不限購：大多數法拍房是不限購的，有些人因為社保問題被擋在門外，不具備買房的資格，這一點給了部分買房人的信心，但還是建議購買之前前往交易中心諮詢臺核實具體情況。
2、價格低：法拍房起拍價低，一般只有市場價的8成左右。如果第一次流拍，二次拍賣起拍價還會再降低20%的售價。通常情況下，法拍房價格比市價低出10%-20%左右。不過，拍賣本身價高者得，價格變數很大。
購買法拍房存在的風險
因為性質特殊，所以通常情況下，法拍房的轉讓和受讓的稅費，都是由買家一人承擔的。而除去稅費這一風險之外，還有以下幾點：
1、可能無法過戶
對於法拍房，法院只負責房屋產權過戶，不負責購買者落戶，如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利，要由購買者自行找公安、教育等部門解決。
2、無法馬上入住的風險
法院拍賣的是產權，不包括使用權，如果房子已被佔用，法院一般是不負責清場的。如果業主特意把房子簽訂10多年的租期出租給其他人，按照租賃大於買賣的原則，在租約期限內將無法入住。而原房主如果拒不挪窩，購房者想收回房產也會比較麻煩。
3、部分要求全款購買
法拍房拍賣前需要先交保證金，一般為起拍價的10%左右。如果競拍成功，要在10-15個工作日內(具體看約定)交齊全部房款，否則房子不僅會被收回，保證金還會作為違約金沒收。
4、有其它額外損失
競拍成交意味著購房者接受房子的全部現狀。如果房子產權存在瑕疵，比如拖欠水電物業費、未交土地出讓金、沒有房產證、違規搭建等等，購房者需要為此承擔責任。
