作者：時生 來源：東市西市
疫情之下，很多行業艱難前行。然而，房地產市場尤其是上游鏈條土地市場卻出現冰與火的狀態。
接連出現幾宗被房企爭搶的熱門地塊後，4月14日西安高陵區一宗住宅用地“流拍”。不過，在一天之後，又一宗高新區軟件新城土地遭到“瘋搶”。
4月15日，經過金地、中海、龍湖、綠城、保利、紫薇、金科、招商、隆基泰和等22家房地產開發商，經過長達75輪的廝殺之後，西安高新區軟件新城1宗53.6畝居住用地，被髮端於河北、號稱雄安地王的隆基泰和拿下。
值得關注的是，這塊地摺合土地單價2514萬元/畝，樓面價13469元/平方米，溢價率64.16%，另需支付40500萬元高新區公辦學校建設資金。
這意味著，該項目未來的售價將達到每平米2萬元左右，否則，開發商無利可賺。
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此前因疫情防控
高陵流拍地塊被暫停拍賣
4月14日，西安市公共資源交易中心公告稱，原定於2020年4月14日下午3時在西安市公共資源交易中心拍賣出讓宗地編號為610126202006GB00016的國有建設用地使用權。因報名截止後確認該宗地競買人數不符合拍賣文件要求，故宗地拍賣會取消，宗地流拍。
一時之間，地產圈子譁然。
東西君注意到，這宗流拍土地為此前因疫情防控工作需要而暫停拍賣出讓的地塊。
據西安市公共資源交易中心3月14日公告顯示，因新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作需要， 1月31日，西安市自然資源和規劃局、西安市公共資源交易中心發佈中止公告，暫停了該宗地使用權拍賣出讓。
由於疫情影響，今年春節後西安土拍一度中止。直至2月25日，西安市自然資源和規劃局、西安市公共資源交易中心開始恢復國有建設用地使用權拍賣出讓，並按照《通知》調低了宗地競買保證金，同時競得人可採用分期繳納方式支付土地出讓金價款。
恢復拍賣以後，上述流拍土地競買保證金從最初的2413萬元下調為1610萬元。
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對高陵地塊流拍
有業內頗感“意外”
流拍的土地雖說身在高陵，其實也並不遠，屬於大西安北面的黃金輻射區。
這宗流拍土地位於高陵區上林三路北側，淨用地面積21276.96㎡（摺合31.915畝，不含代徵路5.629畝、代徵綠地6.395畝）,用地性質為居住用地，容積率不大於1.5，建築密度不大於20%，綠地率不小於35％。土地使用年期住宅70年、商服40年。
按照拍賣要求，該宗地按不低於住宅建築面積15%的比例實物配建公租房，其中5%建成後無償移交政府，10%由政府按成本價回購;宗地內住宅實行全裝修成品交房;公建配套設施須按照《西安市居住區公建配套設施建設管理實施細則》的有關要求，承擔相應的建設和移交任務;需採用裝配式建築技術進行建設，且裝配率不低於40%。
這宗地流拍是因為“競買人數不符合拍賣文件要求”，換句話說就是起拍人數不足。儘管由起拍人數不足而導致的土地流拍，在過往並不少見，不過，結合地塊基本信息和近期逐漸升溫的土拍市場來看，對於這塊宅地的流拍，仍有多位業內人士表示“意外”。
“這宗地流拍屬於小概率事件，不排除是意向方臨時改了主意。”一位資深地產從業人士認為，西安市場化拍賣的住宅用地，別說流拍，底價成交的幾率都很小，“就拿今年1月份流拍的5宗地塊來說，大多屬於新興區域商服用地，對開發商吸引力相對不足。”
不過，美城股份首席市場分析師沈瑋表示，去年開始高陵土地市場熱度就已下降。這次流拍地塊面積小、容積率有限，很難做出高溢價的改善性產品，“所以流拍也在情理之內。”
3
高新軟件新城地塊
一天後拍出高價
在高陵這宗土地流拍一天後，即4月15日，西安土拍上演了22家房企參與競拍的長達75個回合廝殺的激烈場面。
4月15日，高新軟件新城GX3-35-19的54畝住宅用地公開拍賣，吸引了超過20家房企參與，最終經過數十輪激烈爭奪，由隆基泰和置業有限公司競得，每畝單價約2514萬元，樓面地價13469元/㎡（含公租房建設成本、公辦學校建設資金等）。
這宗被“瘋搶”的住宅用地綜合樓面價，與去年該區域最貴地塊相差無幾。
美好生活文商旅研究院院長夏強表示，該宗地吸引了多家房企參與競拍，主要還是和開發商對軟件新城的價值預期較高有關，“高新核心區土地資源逐漸減少，軟件新城佔有距離優勢。”
他同時認為，該區域將有多個高溢價、改善類樓盤同時入市，未來競爭將十分激烈，定價和產品力都會對銷售結果產生影響。
目前在高新軟件新城已亮相樓盤包括蘇寧·雲著、雲水壹號、紫薇西棠、卓越坊等。精裝高層售價在13000-17000元/㎡左右，洋房產品則超過了17000元/㎡。
有業內人士預估，結合拿地和建安成本，以及20%左右的利潤率來粗略計算，隆基泰和未來開發的這個項目，每平米的售價將在2萬元左右。而後期該區域亮相的一些住宅項目價格，不排除會達到兩萬以上。
4
3月份西安土地溢價率
居全國40城第3，熱度升溫
最近一段時間，西安土地拍賣市場有所升溫。
易居房地產研究院公佈的月報顯示，3月份，全國40個典型城市土地成交溢價率為8.6%。當月，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為東莞、洛陽、西安、瀋陽和徐州。其中，西安3月土地成交溢價率41%。
土地溢價是指合同內約定土地價格以外的土地交易差額，說的簡單一點就是土地成交價格比原來價格要高，高溢價往往意味著土拍競爭之激烈。
在恢復公開市場拍賣開發用地以來，西安部分地塊吸引了較多房企參與，誕生了較高土地溢價率。
3月24日，灞橋田王立交兩宗宅地，就吸引了僅20家大型房企參與競拍，最終樓面地價超過8000元/㎡，其中一宗的溢價率達到了68%。
3月27日，港務區一宗商服用地，成交溢價率為24%。
4月3日，西鹹新區一宗住宅用地經多輪競價溢價率達100%。
“土拍熱度和較高溢價反映出一些大型房企對西安樓市的興趣。”夏強認為，土地儲備影響房企遠期規模和業績，縱然行業集中度不斷提升，大型房企土儲熱情依然高漲。只不過，為了平衡壓力，開發商拿地會更有選擇性，聯合拿地也會成為常態。
中指研究院認為，目前來看，房企土地儲備規模與結構對業績的影響不斷加大。房企一方面在謹慎拿地，另一方面為了保持市場競爭格局，仍戰略性地在一二線城市積極拿地。
沈瑋表示，未來一段時間土地市場能否持續升溫，現在還不好判斷，雖然三環內可能誕生高溢價地塊，遠郊地塊也有國企背景的開發商或新進西安的房企關注，但大量開發商還是會比較保守。
麵粉貴了，麵包勢必會貴，不然開發商不會賠本做生意。面對現在的市場，一些開發商明顯保守了許多，可是依然有強悍者敢於高價拿地。疫情之下，地產行業的走勢讓業內人士直呼看不懂。
亂花漸欲迷人眼。
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