小易論樓市
今年上半年，合肥房價整體一直在上浮，儘管幅度不大。這種上浮主要表現為以置換需求為主的局部房價分化，優質板塊和優質資產領漲，中等板塊穩定，劣質板塊劣質資產甚至下跌，但整體略有上漲。濱湖整體上屬於比較優質的區域。
我統計了合肥鏈家2018年上半年所有二手房成交數據，共計2874個樣本。去年全年合肥二手房成交均價為16389元/平米，今年上半年為16412元/平米，上漲23元/平米，漲幅0.14%，基本持平。
根據濱湖先後建成順序、各板塊的特點以及重點學區範圍，我將濱湖劃分為5個板塊，分別為：
1、啟動區板塊。主要為濱湖世紀城和藍鼎觀湖苑。
2、46中學區板塊。主要是46中本部學區範圍內的所有小區。
3、泛省府板塊。主要是方興大道以北、廬州大道以東的所有小區。
4、金融後臺西板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以西的所有小區。
5、核心區板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以東的所有小區。
與這次對比的數據是去年全年的分析，具體可參考我公號“小易論樓市”文章《2017年合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》），本篇主要關注2018年上半年的成交情況。濱湖去年全年共成交
508套，今年上半年成交376套，如果僅從半年平均來看，有較大增加。
濱湖上半年平均成交價格為18035元/平米，比全年全年（17671元/平米）上漲了364元/平米，漲幅2.02%，高於全市平均值。成交週期從62.1天增加到72.1天，延長了10天；議價空間從3.37%降低到2.49%，減少了0.88%。
啟動區板塊
啟動區板塊共成交60套，成交均價從去年的16391元/平米降至16129元/平米，降幅達-1.62%，比平均值低了3.27%。但議價空間有所回落，成交週期延長11.2天，高於平均水平。
啟動區板塊平均房齡為2009.7年，大概有9年，是濱湖房齡最老的區域，儘管這塊區域比較成熟，但很顯然已經逐漸跟不上濱湖成長的步伐，甚至已打不贏合肥大盤。濱湖世紀城絕大部分小區都在3檔或者3-檔。
藍鼎觀湖苑是這塊區域成交量最大的小區，跌幅只有-0.32%，基本持平。成交絕大部分是總價在110w-150w的2室，我們看到小區就在地鐵口，不難看出，這是一個比較剛需的小區（公號“小易論樓市”《合肥的剛需房和改善房》），有著很好的流動性，資產保值，大概在3檔。
本篇文章所列的資產等級劃分標準，請參考我公號“小易論樓市”的這篇文章《合肥的優質房產和劣質房產》。
46中板塊
46中學區板塊共成交113套，成交均價從19313元/平米微漲至19431元/平米，漲幅0.61%。成交週期從61.8天延長至67.6天，增加5.8天，低於平均水平；議價空間從3.75%回落至2.55%，減少1.2個百分點，基本跟平均值持平。
46中學區板塊佔濱湖總成交量的30%，是成交量最大的板塊。46中學區是濱湖最好的初中學區，但是在合肥也僅僅列為2檔學區，難以稱得上真學區（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——2018年合肥初中學區最新排名》）。但是46中學區板塊成交均價比啟動區高出
20%，同時還是濱湖房價最高的區域，表現出真學區應有的溢價，說明46中在濱湖還是受到廣泛承認。師範附小+46中的學區房，價格甚至達到2.2w以上，高過46中的單學區房價格。濱湖家園、濱湖和園和濱湖惠園是板塊內的幾個回遷小區，我們可以看到多少有些下跌，雙學區的家園表現要比和園更堅挺一些，學區的保值作用可見一斑。
其實如果不是幾個回遷小區拖累了漲幅，46中學區板塊的漲幅要高於現在的數值。從成交量上來看，藍鼎濱湖系列流動性非常好，我覺得可列為2檔資產，小三房甚至可以列為2+檔；幾個師範附小+46中學區的小區，小戶型可以列為2+檔資產。
泛省府板塊
泛省府板塊二手房共成交52套，成交均價從18077元/平米漲至18874元/平米，上漲797元/平米，漲幅4.22%。成交週期從52.9天延長至66.5天，增加13.6 天，低於平均值；議價空間從3.02%回落至2.03%，減少1.2個百分點，低於平均水平。
去年以來，省府概念被炒得很熱，不光是板塊內出現眾多2w+的高價新房，抬高了整體房價，省ZF周邊空地確實很多，亟待開發，潛力較大。所以我們看到二手房價格也水漲船高，大多數小區都有超過5%的漲幅。
萬科藍山產品定位非常剛需，基本都是90平米左右的小三房和小四房，十分迎合市場，所以成交量最大，流動性最好，再加上萬科的品牌和物業，還在地鐵口，我認為資產等級可列為2+檔。
巴黎佳源都市凱旋宮基本都滿兩年，波旁宮還未滿兩年，因此我們看到前者成交均價比後者貴700元/平米左右。巴黎佳源都市的位置很好，南邊是塘西河公園，西邊又有地鐵1號線站口，旁邊的葛洲壩中國府已經賣到
3.5w+，幾乎達到它的2倍價格，但由於缺乏品牌和口碑，我認為資產等級可列為2檔。板塊內有兩個比較大的回遷小區，濱湖康園和濱湖瑞園，加起來總戶數有1.1w左右，距離比較近的小區應該都會受到一定的影響。我們看到高速時代城，不論是小學還是初中，目前都跟回遷小區處於一個學區，一期更貴一些，二期相對便宜，資產等級大概在2檔。
省府板塊除了萬科藍山均價在2.05w左右，其餘二手房基本都在1.7w-1.9w之間。包河大道旁邊的幾個新盤，新城大都會高層最新備案價格已達2.3w，其餘都在2.2w左右，超出區域均價20%左右，性價比顯然不高。
新城大都會高層資產等級大概在3-檔左右。碧桂園近期質量醜聞纏身，金茂悅和雍華府不僅離地鐵較遠，還緊靠著高架，我認為項目難以支撐2.2w的高價，這三個小區資產等級最多3+檔或者3檔。
萬科時代之光交付質量遠低於預期，近期遭遇業主維權，鑑於溢價太高，我覺得最多屬於3檔。葛洲壩中國府備案價毛坯3w，裝修5000，這種豪宅，早就脫離了投資層面。
招商雍和府位於省zf東側，地處地鐵5號線和7號線交口，位置很不錯，備案價格只有16261元/平米，應該是目前濱湖在售新房性價比最高的小區了。據我小密圈成員透漏，該小區需要全款，如果你沒有貸票或者僅考慮資產優化配置，可以考慮，但如果想加槓桿投資，就沒有太大吸引力了。
金融後臺西板塊
金融後臺西板塊二手房共成交69套，成交均價從17717元/平米漲至18096元/平米，上漲379元/平米，漲幅2.1%。成交週期從66.9天延長至71.6天，增加4.7天，低於平均值；議價空間從3.09%回落至2.48%，降低0.61個百分點。
金融後臺西板塊的上漲，其實在我看來，交房滿兩年的因素也比較大。比如保利拉菲公館和旭輝御府，基本上大部分是在今年產證才滿兩年，房價均出現一定的漲幅。與之相反的萬科城，因滿兩年房源較多，反而出現一定的下滑。
從流動性和資產價格表現來看，萬科城、旭輝御府和保利拉菲公館根據戶型不同，可列為
2檔或者2+檔資產。其餘小區由於房齡比較年輕，中小戶型可以列為2檔資產，大戶型列為2-檔。雲谷經過重新備案之後，精裝修價格變為17136元/平米，符合或略低於市場價，我認為比較中規中矩。如果通過正常方式購買，性價比還是可以的，但如果加號頭費或者高首付買，基本上就沒有太大的吸引力了。
據小密圈成員透露，濱湖西南三盤，都會1907、時光印象和公元天下，將於近期清盤，小戶型幾乎無房可賣。有種說法稱，濱湖過了珠江路南就不再開發，這意味著西南三盤將位於濱湖的最邊緣位置，但即使如此，西南三盤距離地鐵尾站較近，其備案價格在濱湖目前在售新小區裡，仍具有一定的競爭力。
核心區板塊
核心區板塊二手房共成交75套，成交均價從17074元/平米漲至17193元/平米，上漲119元/平米，漲幅0.69%。成交週期從52.5天延長至79.5天，增加27天；議價空間從3.73%回落至2.34%，降低0.61個百分點。
近段時間，核心區負面消息纏身，岸上草原不符合環保要求被整改，地標性建築暫停建設，還有沿湖藍藻爆發。這從某種程度上影響了核心區房產的預期，但我從不擔心核心區的前景，畢竟這裡還是商業、交通、就業、環境等重要資源比較集中的區域，房齡還比較年輕。
2016年是合肥房價最高峰時期，濱湖房價泡沫最嚴重，回調幅度最大，在濱湖所有板塊當中，核心區泡沫最大。據我觀察，去年全年，核心區房價都處於調整之中，並與環保督查和新房限價形成共振，抑制了回暖。
房價下跌的小區是萬達攬湖苑和中海濱湖公館，但有可能是樣本太少，誤差較大所致。臨湖苑有較大漲幅，可能也與集中滿兩年沒有增值稅有關。保利五月花和寶能城，基本都未滿兩年，從它們的成交來看，還是有一定的上漲。
萬達攬湖苑和親湖苑，實際成交價格都不算高，即使加上稅，也都在1.75w左右。但考慮到環湖整改和藍藻爆發等因素，還有湖邊人氣難聚問題，我並不看好這兩個小區的後期潛力。萬達文旅城3期和4期，備案均價已達1.92w，性價比其實並不高。
寶能城二手房成交均價為1.56w，未滿兩年加上稅達到1.64w，而且成交也不少。我小密圈成員已成功搶得一套寶能城的房子，單價是1.43w，價格倒掛2000元/平米，在濱湖你還能找到這麼便宜的房子麼？很多人擔心寶能的口碑和質量問題，卻始終看不到價格問題（公號“
小易論樓市”《在合肥沒有不能買的房子，只有不能買的價格》）。東方藍海新房應該已經基本清盤。聯投書城二手房成交價格在1.67w，加上稅費實際大概在1.75w左右，新房加上號頭費差不多也要1.75w，性價比一般。公園裡高層據說要改精裝備案，價格達到2.1w，如此一來，性價比基本喪失殆盡。
濱湖房價分析及購房建議
從濱湖整體房價來看，表現比較穩定，我們之所以看到有2.02%的漲幅，很大程度上是由於產證剛滿兩年的小區增多，增值稅轉移到房價上所致。所以二手房買家不要糾結產證未滿兩年產生稅費的問題，未滿兩年的房子，增值稅已經從房價上扣除了，你買的依然還是市場價的房子。
近幾個月來，濱湖業主預期較高，大部分掛價超出市場價較多，但似乎有價無市，最主要的原因是當前市場上的限價房並未完全出清，比如濱湖西南三盤、雲谷、雍和府、聯投書城和寶能城，這些新房都多少低於市場價或者接近市場價，造成購房者觀望情緒濃厚（公號“小易論樓市”《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》）。
這些限價房大都集中在核心區或者距離核心區較近，只要限價盤沒有完全出清，濱湖二手房就難有比較大的漲幅。正因為如此，核心區二手房實際成交均價不高，低於濱湖平均水平，不過，這同時也意味著區域有一定的抄底空間。
從市場表現來看，省府板塊比較亮眼，主要是眾多2w+的高價新盤襯托所致，當然也跟省府資源規劃有很大關係。在未來3-5年裡，區域有一定的投資潛力，但目前在售小區價格泡沫較大，機會不多。
啟動區板塊是唯一一個房價下跌的區域，即使地處炙手可熱的濱湖，也無法抵抗因房齡增長帶來的資產相對貶值。濱湖實在太大了，如果沒有學區或者品牌物業護體，房齡較老的房產，終究會慢慢打不贏大盤。
46中儘管不是我分析的真學區，但確確實實存在學區溢價（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——2018年合肥初中學區最新排名》）。熊市來臨，學區房保值作用就體現出來了，儘管房齡相對老一些，46中學區房價格依舊堅挺，並且會優先上漲，流動性還很不錯。
目前濱湖值得投資的新房不多，即使有限價房，但買的沒有賣的精，性價比高的一般人買不到，或者購買門檻高，不能使用槓桿，投資雞肋。小戶型好賣，優先被搶光，那麼開發商就提高首付或者全款，通過各種渠道內部消化或關係戶消化，讓一般人買不著。
部分人被迫選擇買去化相對不太好的大戶型，但是我要敬告大家，開發商現在好賣的，你買到後將來肯定也會好出手，開發商目前不好賣的，你以後肯定也不會太好賣。要尊重市場，不要自我安慰，指望大家將來會更多接受大戶型，那是自欺欺人（公號“小易論樓市”《合肥濱湖區什麼類型的房產最值得投資？》）。
7月底ZY經濟工作會議召開，將“堅決遏制房價上漲”定為下半年全國房地產的總基調，這意味著合肥房價短期將不會有太大的上漲空間（公號“小易論樓市”《2018年6-7月份合肥房價分析及購房建議》），至少在下半年，濱湖應該掀不起什麼大的風浪，對剛需和改善來說，這意味著機會。
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