樂居財經訊 李禮 4月20日，西部證券發佈房地產新冠肺炎疫情專題。
核心結論
新冠肺炎對經濟和地產短期衝擊更甚於非典和甲流，影響地產調控和宏觀經濟週期。此次疫情恰逢返鄉和復工季，疊加傳染性極強，管控力度為三次疫情之最；而新冠疫情發生之前，中國宏觀經濟增速已持續放緩，因此疫情對宏觀經濟產生更為負面影響，但自2016Q4實施“房住不炒，穩地價穩房價穩預期”的調控主調依然保持不變。
住宅銷售短期下滑，一二三線樓市大相徑庭。新冠疫情和VR、AR、全景等技術共同推動線上作為補充渠道得到跨越式發展，這在電商尚未發達的非典時期和技術未成熟的甲流時期都是不敢想象的；分級來看，一線城市銷售受春節返鄉隔離影響，土地市場熱度不減凸顯價值；二線銷售下滑幅度低於三線，都市圈佈局規劃使得其區域內核心或次核心地位突顯，戶籍新政助力“搶人大戰”愈演愈烈；三線城市棚改退坡影響顯著，疫情復甦因城而異，主要因自身城市和區域都市圈吸引力而異。
商辦市場承壓，復甦環境不及前兩次疫情。相較於非典和甲流疫情發生時，商辦投資處於高速增長階段，新冠發生前夕，國內商辦市場投資已處於下行週期，疫情的出現使得繼投資和銷售後，商辦經營在租金和空置率雪上加霜，開發商短期提供免租期緩解商戶壓力，而長期從去年底六部委整治長租公寓的亂象上可以看出盤活存量資產任重道遠。
融資和拿地環境有所改善，但較前兩次疫情仍存隱憂。境內資金壓力略有緩和，境外受疫情影響短期融資受阻；土地市場相較於03年非典時政策並未給出土拍支持，09年甲流時政策加大用地供應和加快審批流程更為接近目前新冠時期政府在土地二級市場對開發商短期政策的改善；但與當時經營環境不同，此次改善不改地產投融資調控的長效機制，因此開發商兼併收購和股權合作有望迎來較快發展。
物業管理行業挑戰和機遇並存，催生品牌溢價和業務創新。項目物管企業與開發商往往一脈相承，傳統物管服務仍是主要營收來源；而經過此次疫情，傳統物管服務費與交繳率均有望上升，增值業務偶獲發展契機；物業管理企業作為新冠疫情下的“中流砥柱”，承載各小區在家隔離的居民，得到各級政策給予補貼助力，政府、物管和居民眾志成城，共克難關。
投資建議：建議關注土儲深耕一二線並且融資成本較低的龍頭房企，儲備面積較為充裕的優質住宅類物業管理公司。
風險提示：海外疫情未能有效控制，商品房銷售復甦不及預期。
