4月17日，美凯龙披露2019年年报，公司2019年全年实现营业收入164.69亿元，较上年同期增长15.7%。其中，自营商场租赁及管理收入为78亿元，同比增加8.8%，占营业收入47.4%。委管商场业务收入为47亿元，增幅为12.6%;建造施工及设计收入22.51亿元，增幅52%;商品销售及家装收入5.69亿元，增幅22%;其他收入11.49亿元，相比同期增加2亿元。归属于上市公司股东的净利润44.80亿元;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润26.14亿元，同比微增1.85%。
车老板的地产梦
现年54岁的车建新原名车建兴，家居连锁卖场红星美凯龙创始人。上世纪80年代的常州小木匠，如今已是中国知名的家居建材业富豪，最新身家达45亿美元。
红星美凯龙于2018年初回A股上市时，市值超过700亿元，但此后股价一路下跌，目前市值仅约300亿元——红星美凯龙的竞争对手居然之家去年底借壳上市，最新市值约500亿元——车建新家族通过红星美凯龙控股集团持有美凯龙约70%股权。
红星美凯龙在资本市场表现欠佳，主要原因是回A上市后业绩下滑：2018年四季度净利同比下滑约75%，2019年前三季度净利下滑7.75%。另有部分原因是红星美凯龙一直采取“地产+家居”双轮驱动策略，让市场难以给其合理的估值。
红星美凯龙以家居Mall知名，拥有超过300家家居卖场，与居然之家呈南北争霸之势。但车建新还喜欢玩地产：2008年他就投资了金科，2009年干脆自己做起了红星地产。
红星地产较为低调，但在地产圈却不容忽视：这家房企早已跻身行业百强，全口径销售额超过600亿元，并试图向千亿目标冲刺。
地产之路遇困境
不过，最近一年多，红星美凯龙卖场业绩下滑的同时，红星地产的增速也已大大放缓。克而瑞数据显示，2016-2018年，红星地产的权益销售额分别为168亿元、285亿元、403亿元，期间增速分别为69.6%、41.4%。2019年权益销售额为450亿元，增速仅为11.6%。
值得注意的是，红星地产依托家居卖场拿地的策略，使其布局分散，平均每个城市仅两个项目，这非常不易于管理。此外，红星地产的土地储备集中在二线以下城市，市场遇冷之后面临极大的去化压力，红星地产已出现存货高、回款慢等危险征兆，潜在的经营风险巨大。
过去，红星地产的扩张依赖母公司资金，仅2018年获得的集团借款就达112亿元。但是，红星美凯龙过去几年与居然之家展开卖场扩张竞赛，债务急剧攀升，目前自身面临极大的债务风险。
早在去年5月，上交所便对美凯龙是否存在资金周转及偿债风险进行问询。这之后，红星美凯龙迅速发行40亿债券“补血”，主要用于偿还有息负债。
今年2月，为偿还红星地产的7.8亿元信托借款，红星美凯龙控股集团挪用了原本打算偿还自身9.5亿元借款的资金。
高负债下的扩张
截至2018年末，红星地产已进入50多座城市。2018年，红星地产签约销售面积和签约销售金额同比分别增长60.76%与56.03%。
值得注意的是，2018年，红星企发期末总资产为857.18亿元，总负债超过781亿元，资产负债率高达91.19%。
据红星美凯龙2018年年报显示，其投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%。作为家具卖场巨头的红星美凯龙，公司投资性房地产占总资产比重约七成。
但在2019年，红星地产仍频频开疆拓土。截至2019年3月末，公司商业地产及住宅在建项目共计45个，在建项目可售面积1293.18万平方米，已售面积514.14万平方米，剩余可售面积779.04万平方米。
据其自身公告，2020年，公司有贷款到期金额26.67亿元，债务到期金额合计59.13亿元;2021年有债务到期金额合计28亿元;2022年有债务到期金额合计39.25亿元;2023年有债务到期金额合计32.97亿元。
昆明爱琴海易主
天眼查显示，红星地产隶属于重庆红星美凯龙企业发展有限公司(简称红星企发)，而红星企发成立于2011年，主营业务为商业综合体投资开发运营、商业资产受托管理及房地产开发，实际控制人为红星美凯龙控股集团。
2019 年中期，红星企发通过独资、合作模式，在国内共开发并运营了 73 个商业地产及住宅、商业管理项目，总建筑面积为2,632.98万平方米。
为了推动“商住联动”的构想，近年来，车建新有意在大力开拓“爱琴海购物公园”项目。他曾于2018年8月在发布会上公开表示：“未来十年战略规划100座爱琴海购物公园奥特莱斯，致力提升二三线城市中国家庭品质消费。”
4月7日，上海暄烜企业管理咨询有限公司(上海暄烜)的大股东，由重庆红星美凯龙企业发展有限公司(红星企发)，变更为重庆鼎庆坤商业管理有限公司(鼎庆坤商管)。
上海暄烜全资控股昆明爱琴海购物中心有限公司，对应的物业为昆明广福路爱琴海购物公园。而鼎庆坤商管的间接控股股东，则为金科地产集团股份有限公司(000656.SZ)。
质量问题也堪忧
2019年8月，红星地产在山西晋中主持开发的项目红星天铂，被业主集体维权。该项目业主对山西青年报记者反映，红星天铂小区存在车库漏水积水、入户门与样板间不符、厨卫地漏部分缺少存水弯，甚至出现了步行梯水泥掉渣等问题。有业主甚至在人民网“领导留言板”投诉，称红星天铂收房流程不合理，合同写明是先验房后收房，但是实际交房的时候是先交钱，还要签一些如交房后不能对房屋质量提出异议之类的“霸王条款”。
武汉阳逻的红星天铂更是出现了精装收费、毛坯交房的情况，有的业主损失近20万元。还有业主在第三方平台投诉，称重庆綦江红星国际广场小区部分房子交房后不久出现墙体裂缝等问题，导致根本无法居住。
伴随着红星地产质量问题的，还有其在三四线城市项目的去库存难点。虽然红星地产已经在约50个城市布局项目，但项目布局以及土地储备多位于三四线及以下城市，部分地块要求的自持周期长，自持面积大，这无疑拖长了红星地产的回款周期。
同时，由于部分三四线城市存在经济基础较弱、人口外流以及房地产供过于求等现象，若公司不能准确进行市场定位以及把握开发节奏，则会面临一定去化风险。
牵手世茂谋升级
4月3日，世茂房地产官方微信发布消息称，已与红星美凯龙家居集团签署了战略合作协议。据此，双方将成立合资公司，整合双方优势，致力于打造“一站式”升级家装消费服务体验。
目前，红星美凯龙还与三棵树达成战略合作签约。三棵树集团副总裁林德殿表示，红星美凯龙是中国建材家居第一卖场品牌，致力于高端渠道和消费群体的服务，与三棵树高端品牌的定位十分契合。
红星美凯龙集团执行总裁兼大运营总经理朱家桂希望双方在消费者服务、体验营销等方面有更广泛的合作。
入股金科助发展
4月14日，金科股份发布公告，红星家具集团控股子公司广东弘敏，拟协议受让融创中国旗下天津聚金持有的上市公司11%股份，受让价格为8元/股，交易价款合计46.99亿元。广东弘敏为红星家具集团有限公司全资子公司，实控人为车建新。
红星家具集团与天津聚金的交易完成之后，孙宏斌仍然是金科股份的第二大股东，通过天津聚金三家公司持有18.35%股权，车建兴将成为金科股份的第三大股东，通过红星家具集团等两家公司持有金科股份11%的股权。
关于这笔交易，公告中简要提及，红星家具集团基于对金科股份的长期了解，认同金科股份的发展战略，认可管理团队，认可公司的长期投资价值，看好公司未来发展前景，通过其控股子公司广东弘敏于2020年4月13日与天津聚金签订《股份转让协议》。
2019年的年报显示，金科股份取得了677.7亿元的营业收入，同比增长64%，归于上市公司股东的净利润为56.7亿元，同比增长46%，。
千亿之路待考验
早在2018年的“品牌大使签约发布会”上，车建新便宣布，红星地产公司正向千亿目标迈进。面对调控压力和行业减速，去年以来多家知名房企如福晟等爆雷，红星地产的危险事实上已悄悄临近。
车建新的破局之策是合纵连横。他的筹码，是红星地产拥有的1800亿元土储货值。
瘦身、合作开发等均在预料之中。对于红星地产来说，调整可能刚刚开始。
如此问题抛到了红星地产面前，红星地产及其母公司红星美凯龙在高负债的现况下，将如何坚持他们的千亿梦想，还待时间检验。
