房地產的“金九銀十”來了。剛剛過去的國慶長假，西安不少售樓部傳出了人氣上升、到訪量增加的消息。
在剛剛經歷一個供需渙散的9月份之後，西安樓市真的熱了嗎？
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國慶長假期間，西安樓市出現3個“千人搖”
9月29日開始登記的華潤置地·未來城市，10月1日開始登記的大華錦繡前城和紫薇·華髮CID中央首府，一共推出498套住宅。最終，這三個樓盤的開發商一共核驗通過7015個家庭。按可售房源和核驗通過數計算，華潤置地·未來城市、紫薇·華髮CID中央首府的中籤率將不足10%，大華錦繡前城的中籤率或不足5%。
此外，御錦城、康橋·悅蓉園意向登記也超過千組，但登記截至日期是在假期之後。
今年國慶遇上中秋節，假期長達8天。不僅旅遊和消費市場摩拳擦掌，西安多個樓盤也趕在小長假期間推出房源，上述一些項目登記火爆正是在這樣的市場背景下出現的。
那麼這是否形成開發商出貨良機呢？就商品住房銷售公示來看，火爆的登記場面並未在所有推貨樓盤呈現。
若以國慶假期作為登記截至時間，那麼西安一共有10個樓盤完成意向登記。除了3個樓盤面臨“千人搖”，中南·春風南岸和龍騰萬都匯·華府兩個項目核驗通過數也超過了各自房源，預計將以搖號方式決定購買資格。而剩餘5個樓盤，登記數量均達不到所推房源數量，將會轉入平銷。
這就是說，在國慶假期推貨的住宅項目，“搖號”和“不搖號”比例各佔一半。其中，臨潼區的盛唐融城推出4號樓128套房源，最終遭遇0登記。與此同時，部分樓盤存在意向登記明顯超過核驗通過數量的情況：有樓盤在意向登記時顯示有數十組客戶申請，結果核驗資格時就只剩寥寥個位數——超過80%的意向登記客戶“未核驗或申請撤銷”。
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看房的人多了，實際銷售其實“冷暖自知”
今年9月份，國內重點城市的房地產市場熱度不足，但因開工率恢復，使得推盤量在近期得到保障。早在假期開始前，就有不少機構期待市場人氣的突破。
在西安高新區三期，一個國慶節前剛剛完成房源登記的樓盤，置業顧問稱所推140-160㎡左右房源已經賣完了。未來一段時間將會推出195㎡左右戶型，如果再想看140㎡左右的房子，預計開盤時間會比較晚。
記者還走訪了曲江二期的兩個新盤，一個住宅、一個公寓，售樓部人都比較多。據其中一個住宅項目的置業顧問介紹，“我們總共三百來套房，每個銷售預登記的客戶都一百多位了。”
一位業內人士透露，許多賣的快的房子佔有價格和產品優勢，但也有的可能另有隱情，比如有些是靠產業導入、內部儲備客戶消化，“現在各樓盤銷售其實是‘冷暖自知’。”
在西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱鬱看來，國慶樓盤到訪量增加源於近期市場供應增多，一些備案價相對較低房源也開始入市。而且，在西安郊區有大量不需搖號樓盤，並因購買條件寬鬆而吸引大量陝西省外客戶，“西安樓市人氣整體比7、8月份明顯提高，但實際銷售分化比較嚴重，一些遠郊項目的關注度很難與主城區相比。”
東西君在走訪中發現，近兩年住宅供應不斷增多的西鹹、涇渭、臨潼和滻灞區域，部分樓盤因周邊配套不完善等問題，關注度遠不及主城區，有些房源銷售已長達一年以上。
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“金九”樓市成色不足，有人想換房但覺得沒有合適
21世紀不動產銷售經理邵保善說，今年國慶期間，許多回西安探親的人士都去看房了。整體而言，雖然看房者不少，但不少樓盤的銷售可能一般，“主要是市場上房源增多以後，客戶反而不著急了，覺得早買晚買也沒有太大區別。”
一位地產觀察人士稱，去年下半年樓市逐漸降溫後，今年疫情衝擊是雪上加霜。不少房企把銷售節奏壓到了四季度，西安近期供需有所回升，但相比去年、前年成交仍然偏冷。
國慶假期之前，西安樓市剛剛經歷名不副實的“金九”。
東西君梳理西安商品住房銷售公示（含灃東）發現，9月份全市有41個樓盤入市登記，一共推出7751套房源。在2018年9月，西安登記的房源量超過9000套；2019年9月，西安入市房源高達15088套。也就是說，今年9月入市房源只有去年同期的一半。
從當月各區域的推盤量來看，大部分房源集中到滻灞的港務區板塊、高新的軟件新城和高新三期板塊以及西鹹的灃東板塊，一些熱點區域，如：曲江則沒有房源推出。
9月份入市登記的41個樓盤中，需要搖號的一共有9個，其餘32個樓盤都轉入平銷。在無需搖號就可直接購買的32個項目中，海逸長洲、中金·金驪福郡、金輝·東方銘著、隆源國際城等4個樓盤單批次房源出現核驗通過為0。
“房子太貴了，想買一套基本上就把半生的收入壓進去了。”住在未央路一套兩居室的蔣先生，因為孩子逐漸長大想換一套三居室或四居室。近兩個月他看了不少樓盤，但要麼區域不理想，要麼就是總價接受不了，“除非賣掉現在住的房子，可新樓盤位置又太偏了。”
當然今年房源供應不及去年，存在疫情後工程進度遲滯影響，但一些開發商有意“捂盤”也是不爭事實。某國有房企銷售負責人介紹，他們的推盤計劃原本是下半年，但現在還要看市場反饋再說。這位負責人稱，年底是房企衝量階段，但今年疫情後購買力下降，加上很多樓盤推出了高總價改善房源，要想走量其實很難，“開盤賣一半已經算不錯。”
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四季度銷售壓力不小，樓市或迎來一輪促銷潮
國慶假期剛結束，房地產市場最刷屏的一條消息來自恆大：9月1日-10月8日這38天裡，恆大銷售1416.3億元，創同期歷史新高。而恆大此次銷售額高增長是“7折”賣房的成效。9月初，恆大董事會主席許家印在營銷大會上宣佈，自9月7日起至10月8日，恆大全國樓盤全線7折，並要求“金九銀十”兩個月，單月銷售額要衝刺1000億元。
以打折賣房的方式來衝刺全年目標、把負債降下來，恆大的做法有一定代表意義：金融的“三道紅線”相當於動了房地產業奶酪，向市場回收資金似乎是更現實的路徑。
“四季度大概率會延續三季度市場走勢，因為每年四季度樓市的資金供給都會收緊。”經濟觀察人士周文豪認為，由於四季度不是樓市消費旺季，部分開發商可能會因為資金鍊收緊，而在年末推出超過往年的降價促銷活動。
朱鬱亦認為，今年四季度樓市促銷很可能在三類房企中出現：一是年度任務未完成，同時自身又觸及“三道紅線”；二是明年銷售任務較重需提前積蓄客戶；三是今年任務已然無希望完成，不如促銷買房能賣多少就回籠多少資金。
目前來看，市場真正要解決的是供應與需求的匹配問題。由於西安的新房供給更多出現在遠郊區域，而即使是遠郊樓盤，整體價格較之2019年也有一定程度甚至大幅度上漲。不少購房者放棄購買轉向觀望，原因就是對目前房價持猶豫和懷疑態度。
華商報記者 李程 李王豔
