本文原創： 王金興 房圳探
去年開始寫文章黑惠州以來，聽說惠州的房價今年真的跌了，並且新房也沒有以前那麼好賣了，前些年高歌猛進的惠州新房市場，在今年預計新房預售將達到歷史的21萬套左右，上半年銷售慘淡，僅賣出去不到6萬套新房，今年惠州的新房庫存可能會創一個新高，深圳的韭菜沒有那麼好割了，現在只能割內地的韭菜來大灣區的惠州買房。
這不惠州前一段時間出臺了一個沒有的政策，放開限價，請問一個賣房需要給中介高達10個點佣金的城市，什麼時候真的限過價？
上面的表是惠州從2012開始的新房銷售數據，7年翻了接近3倍，這可能是宇宙城市中新房銷售增速最快的。
下圖是惠州近幾年常住人口增速，6年下降了90%，和人口負增長僅一步之遙。
這個數據真的很可怕，人口斷崖式下跌，為什麼十幾萬套房子輕鬆的就賣出去了。很多人都知道，這是全深圳人炒惠州，整個大灣區炒惠州，全國炒惠州的結果，爆炒以後註定一地雞毛，最後只有極少部分人能幸運的逃脫，大部分人註定變成炮灰。
一個本身房產就嚴重過剩的城市，每年人口增速斷崖式下跌，房地產銷售暴發式增長，隨便用腳指頭想一想就有很大的問題。
更加可怕的是惠州還有天量的商品房施工面積，2017年惠州的施工面積已經達到可怕的7604.45萬平方米，如果按每套房100平米計算，還有高達76萬套房沒有推向市場，並且惠州還有無限的土地供應。
據瞭解，未來幾年惠州的房地產市場每年的增量商品房都將達到20萬套以上，相當於9年可以再造一個深圳的商品房。
惠州的房地產市場從今年開始轉向了，今年預計有21萬套增量商品房入市，上半年僅賣掉不到6萬套，前些年每年都銷售十幾萬套。特別是這三年惠州買房的，還在限售期內的業主將非常煎熬，看著房價下跌，想要降價拋售止損，都沒辦法，只能望房興嘆，自己買的房，只能含淚供下去。
惠州2017年常住人口增量僅2000人，沒有看錯，這是惠州統計局的數據。首先說明了一個問題，這些年瘋狂去惠州買房的人，基本上都沒有過去住，那些說過去住的，可以消停了，不管是中介騙你，開發商騙你，還算你自己騙自己，能不能住大家已經用腳投票了。
惠州本身沒有提供好的工作機會來吸引巨大的人口流入，來填天量房地產的坑，想靠深圳人過來住是不現實的，想變成深圳的睡城是不可能的，最後只能是一個鬼城。
惠州的人口為什麼會出現斷崖式下跌？
這也是我為什麼不看好臨深一個很大的原因，比如以前炒作的深中通道，還有現在的深珠通道，粵港澳大灣區等等，這些炒作最利好開發商賣房子，短期不會對房子產生任何實質性利好，很多城市長期可能更慘，惠州這些年就是一個很好的例子。
一個城市不能靠自身發展一定的產業來支撐城市人口的就業，註定會越來越慘，最終只能走上賣地建房的惡性循環。就像一個人不好好幹，總想著別人救濟，只會越來越差，最終可能走向歪門邪道。
惠州的人口最近幾年斷崖式下跌充分說明這個理論是成立的，很簡單，現在信息這麼發達，交通這麼方便，如果我是一個惠州年輕人，隔壁深圳發展的那麼好，我沒有任何理由留在惠州騎著一個摩托車天天在街上晃盪，不去深圳親戚朋友都會鄙視。
未來深中通道開通對中山不是利好，信息越是發達，交通越是方便，有能力的，有想法的年輕人都會往更好的城市去，差的城市資源和人才會進一步被吸乾。
粵港澳大灣區未來不能走出獨立行情的城市，就非常危險，不過現在還可以炒作，只是進去大部分都不能全身而退。
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