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問：十三老師您好，我現在有一套星海名城三期的2房，想置換一套。總價控制在1000萬左右的，主要在南山區看，希望樓齡在10年以內的。主要用來自住，現在沒有孩子，所以不用現在就有好學位的，但希望能跟著增值，有一定投資價值。我現在關注的片區主要在西麗，前海和蛇口。西麗的話可以買大一些舒適一些的，前海蛇口就只能買比較舊和小的，這三個區域您怎麼看？有什麼推薦的樓盤嗎？
答：南山的板塊基本都分析過，大體是:南山無窪地！ 能炒作得地方，都被翻來覆去炒了幾遍： 1.西麗、大學城，新盤多，價格貴； 2.深圳灣，海景，學校，新盤，豪宅區，貴 3.後海，學區房； 4.蛇口，樓齡分化； 5.南油、南中，短期改造無望； 6.科技園，價格貴； 7.前海，我倒是覺得前海的價格還沒有完全透支，700-800萬看看前海那幾個盤吧; 南山的置業思路就是：花園人車分流次新潛力學位，然後最後一點也是最重要的：一定買筍盤！ 至於西麗這個地段，總體不錯，有高鐵站、留仙洞的規劃，但是缺乏學位支撐，南山發展主方向是南邊，西麗未來還是不如前海後海蛇口的。 選籌參考星球內往期推薦的樓盤
問：你好老師，手上150萬，外地兩套房，有房貸，想在深圳龍華或者坂田，買個小三房，請問怎麼選擇，還有請問還能操作三成嗎？請老師幫忙推薦下！謝謝
答：你好，可以全款抵押的方式操作成首付3成 關注金地上塘道，潛龍曼海寧，信義嘉御山
問：老師好，目前自住梅林關萬家燈火小三房，今年六月十號線開通，離小區走路十分鐘。萬家燈火是2003年的房子，社區大，交通便利，租金還過得去，77平米的房可以租到5200左右。還滿兩年就樓齡二十年了，不知道是不是滿了二十年就可以申請棚改。請問大師，是等今年地鐵開通賣掉還是博幾年後的棚改？目前房價是5萬2左右。請大師點評萬家燈火。我怕今年賣了，過兩年棚改那就很虧了。周邊目前看來沒別的規劃。地鐵六號線十號線都在萬家燈火附近有站點，今年六月都會開通。
答：梅林關棚改週期太長，如果暫時沒有消息，建議去投資熱門區域淘筍 疫情期間是比較好的撿漏時機，如果能淘到急賣的8-9折筍，可以彌補棚改損失
問：感謝回覆，選擇問題比較清楚。細節上再補充問一下，實驗初中二年級買是否來得及？龍崗實驗近期情況是否了接？謝謝
答：理論上能來得及，但是具體需要關注最新入學政策，建議提前聯繫下學校。 龍崗實驗沒有最新成績放出來
問：總價400-500w在南山購買房產基本50平左右，這樣的結婚夠用麼。還看到很多房屋改造以及空間再利用的裝修方式。您覺得購買核心區域小戶型，再通過改造方式擴大空間，這樣的方式可行麼?
答：你好，婚房看你自己的取捨，南山也有價格低的樓盤，大部分潮汕開發商的盤贈送也比較多，深圳1改2，2改3的業主不少。 深圳未來很長一段時間都會是以南山為核心的格局。 自住不用在乎漲幅，只要追求地段和位置沒有錯。 未來房價升值 收入增加後再考慮改善置換。
問：老師你好，我現在想買總價在650萬左右的三方，小孩三歲，在南山軟件園附近上班，考慮到學區和投資性，學區要求不高，老師能給出建議嗎？謝謝了。
答：南山自住關注松坪村 考慮學區可以關注龍華的上塘 紅山板塊，關注金地上塘道和潛龍曼海寧
問：你好！現在想優化一下房產跟你諮詢：長沙兩套住宅和兩套公寓（共貸款90萬），深圳蛇口華彩花園一套（貸款近300萬），小孩後年上小學當時看中了育才學位及三房兩衛，就犧牲品質買了華彩老破舊，現在手頭上有160萬，也打算賣了長沙公寓一百萬，能湊260萬，有兩個想法：1、賣掉華彩花園置換對面好一點房子比如對面花園城，2、擔心出手速度慢，房子快速漲，不賣華彩，再在深圳投資一套四百萬人小兩室。請老師指點，怎麼優化更合理，也可以有第三套方案，謝謝！
答：深圳老破大的威力有多大，看華彩花園就知道了。我查了下，華彩近幾天成交了一套152平，單價只有44000。也就是說，連南山、蛇口、學區這幾個重磅加在一起都無法挽救老破大。還好你買的是一套三房，面積應該不過百，要好出一些，不過受大盤拖累，也賣不上高價。 我的意見，華彩能出則出，集中力量重新選一套好的標的。
問：老師您好，650萬以內在深圳買房，想要兼顧投資和居住，應該怎麼買？謝謝！
答：你好，建議說說具體要求 生活半徑在哪裡？ 關注學區嗎？ 首套還是二套？ 首付多少？ 再做詳細推薦
問：星主好，我婚前一套財富港兩房已還清，老公婚前一套公園裡三房剩150，去年90首付在塘廈投資一套三房，寶寶6年後小學，想在寶中換一套中上學位自住三房，在不增壓力並可以三成首付操作前提下，三種方案:1、今年公園裡平換一套寶中的600小戶型學位房，過三年三套房換一套寶中房。2、今年深圳兩套房直接換寶中1000學位三房。3、暫不動，三年後三套房置換。我傾向方案1，看好財富港及寶中價值，為三年後增加置換籌碼。但也擔心布吉大換寶中小，加上貸款利率差和各種費用，會不會對三年後寶中期待過高，其實並不划算？公園裡一直有地鐵傳聞，也怕賣了會漲。您有更好建議麼？現在無房票怎樣操作最好？財富港無貸款可以過給父母騰名額
答：你好，傾向方案1 財富港看漲，繼續保留，對敲給父母，騰房票+融資。 公園裡區位不行，儘快出手，可以換到寶中，但是現在寶中學區價格比較高，需要淘筍。
問：年純收入12萬左右，手上現金380萬，夫妻名下均有貸款記錄，五成首付，非深戶，想入手福民地鐵站邊上的皇庭居89平正南三房655全包費用，或者邊上景源華庭92平朝北三房630全包費用，主要想讓小孩以後讀皇崗中學，這兩套怎麼選？這價格入手合適嗎？會不會有跌的風險？因為皇崗中學有太多不確定的因素，不知道這樣賭一把是否會有太大風險？或者有什麼好的建議？大的小孩目前在坪山實驗讀四年級準備插班福民或水圍，小的孩子一歲半，想著一套房子解決兩個小孩學位問題，買來以自住為主，當然後面月供肯定會有壓力，所以五年後可能要出手變現，是否有投資價值？
答：感謝大額讚賞！ 皇崗這一帶學區非常巨大，生源也十分混雜，皇崗學校斥資重建只是教育版塊的質變，5億資金如果真的兌現，將會是繼深圳灣學校，科華學校後的又一個網紅學校。 至於會不會出名校，網紅學校也是知名學校。將來產業升級帶動高薪收入人群入駐，也會大幅度的提高生源質量，改變學校口碑。需要一個漫長的過程。 如果可以等，可以考慮入手還沒有名校的學區房，迎接暴擊。 自住選朝南戶型，投資買便宜的，朝向因素折價在5%左右，可以用拆骨法重新計算價值。
問：十三老師您好，我是您的粉絲，想請教幾個問題。本人原有兩套房，賣了一套有700w+，還有一套在鹽田目前自住，值500w+，貸款不多。兩孩子，一個四年級，一個兩歲。目前想用700w在福田，南山或者寶安買一套投資性質的學位房，兩年後搬過去住。中學學位不一定四大，全市前20多就可以。 看了一下人才公園附近蔚藍海岸，北師大附屬中學學位一般。 龍華深高北，10多萬太貴。 寶中，寶安實驗，育才，南外，石廈學校，福田外國語都不錯。 在福田上班，想就近一點住，老大學習還不錯，怎麼選一個合適中學的學位房？ 將來也可以賣了鹽田的，兩套都往西靠。謝謝！
答：你好，感謝讚賞！ 寶中和前海南帶學位也可以關注，前海南有鼎太、諾德、陽光玫瑰園等。 寶中有天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸
問：十三大，我很信任您的判斷。 星海名城一套可賣720萬左右，想置換讓錢活起來。 規劃1.換兩套房：一套100平左右，首付7成，宜居養老，周邊配套相對好，最好有山有水，兼顧有漲幅（漲幅高過星海名城）。考慮過龍崗熙安度會109平，或坪山環境較好的樓盤。一套40多平，首付5成，寶安或光明，做投資出租。 方案2.保留星海名城，首付60萬，買40-50平投資房，選地鐵沿線。 本人49歲，單親，我收入還好但不穩定。孩子月收入5000,現金最多60萬，還貸壓力較大，要靠租一套一起。 問：1.2方案哪個更適合。坪山（均價4萬）和龍崗大運城（均價6.5萬）論漲幅和未來脫手哪個更容易？
答：你好，感謝大額讚賞！ 如果是單純關注養老宜居，其實鹽田更合適，但是漲幅基本就不指望了。 自住和投資是魚和熊掌。如果能接受投住分離，其實更建議截斷抵押星海名城，入手一套碧海 沙井的樓盤，去坪山租房住，房租更低。 第二套投資房優化租金，可以覆蓋一大部分月供，留足5年月供即可，一般來說5年內還會經歷一個完整的熊牛週期。 坪山和大運並不是投資首選板塊。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
