買房，是現今80、90後不得不面對的現實問題，結婚，丈母孃要求有套房；滿足孩子的教育需求，需要一套鄰校房……
在晉城，想要擁有一套房子，基本都需要進行按揭。而房貸選哪種，不同購房者都有一套自己的方法論。
有的人認為選擇等額本金雖然前面辛苦點，但是後期輕鬆；而有的購房者則認為要最大化利用貸款，等額本息利息雖然多點，但是手上有現金流更靠譜。
這些觀點，有其合理的地方，但也潛藏著一些不易察覺的思維誤區。今天我們就來好好聊一聊選房貸這個話題。
PART.01
首先我們來說，許多購房需要貸款的家庭正在面臨的問題：貸款應該選多久？
我們經常會聽到房產行業專業人士分析說，房貸是普通老百姓能借到的最低利率、最長時間的貸款。
對此，很多人根本不信，但是稍微審視一下其他貸款，搞清楚其中計算的貓膩，我們就會發現，房貸其實是最划算的貸款。
以我們現在經常用的花唄分期為例，12期借款利率在7.5%左右，月利率為為7.5%/12=0.625%，看起來還不錯，但實際利率遠高於此。
假設借款為12w，在不考慮其他因素情況下，花唄的年利息計算為：
第一個月的利息：120000*0.625%=750元
第二個月的利息：120000*0.625%=750元
第十二月的利息：120000*0.625%=750元
12期利息加起來，利息高達9000元。
這麼看來，我們平時用的花唄分期的在還款過程中，本金並沒有隨著償還過程逐月減少，而且花唄分期12期的利率高達13.85%。
房貸的年利息根據還款方式不同，可以分為兩種計算方式：
同樣是借款12w，分12月（每月本金還款1w）償還，房貸的月利率為5.38%/12。
第一個月的利息為：120000*5.38%/12=538元
第二個月的利息為：（120000-10000）*5.38%/12=493.16元第三個月的利息為：（120000-10000-10000）*5.38%/12=448.33元
第十二個月的利息為：（120000-10000-10000...-10000)*5.38%/12=44.83元。
我們可以看到，房貸月利息計算是一層層剔除已償還本金後得來的，等額本金還款方式下，12個月利息總計3497元。
有人說，等額本息的利息更高一些，那我們來看看。由於等額本息每月的本金是浮動上升的，計算過程比較複雜，具體計算公式如下：
每月還款額=[本金*月利率*(1+月利率)^貸款月數]/[(1+月利率)^還款月數-1]
最終計算得到，12個月利息總額僅為3535.66元。
可以看到，無論是等額本金，還是等額本息，花唄產生的年利息幾乎是房貸的三倍。
所以說，除了房貸很難找到如此低門檻、低利率與長時間的貸款方式。因此，千萬不要因為利息，而不敢去貸款，買房能貸款一定要貸款，並且能貸多久貸多久。
PART.02
接下來我們來說第二個問題，等額本金和等額本息怎麼選？
在辦理房貸還款業務時，銀行會給你提供兩種還款方式，一種等額本息，另外一種是等額本金，有人不明白這二者有何區別，往往糾結於其中。
假設我們借款50萬元，貸款30年，按照此前瞭解到的目前晉城四大行利率5.2%左右計算，等額本息要比等額本金利息多9萬元左右，等額本金的首月月供要比等額本息多788元。
等額本息
等額本金
實際上，等額本息就是每月月供金額固定，月供中的本金部分處於浮動上升狀態，前期利息還的多，本金還的少；等額本金就是月供中本金不變，還款初期本金加上利息，還款壓力比較大。
總的來說，就是等額本金前期壓力更大，但償還總利息少；等額本息前期壓力小，但償還總利息更多。
那麼，哪種才是最好的還款方式呢？一般我們會建議大家選擇等額本息。
為何明明等額本息產生的利息更多，但仍要選擇這種還款方式？
首先，房價日益高企，還房貸早已不是一件輕鬆的事情，等額本息前期還款壓力小，已經成為一種突出優勢。
還貸初期往往是資金最緊張的時候，很多家庭掏空六個口袋湊完首付，往往工資就是支付月供的唯一來源，一份甚至要掰成幾份用，月供、家庭支出、裝修費、還有各項手續稅費，這個時候的每一分錢，都格外珍貴。
其次，等額本息實際上是最大化利用貸款的還款方式。
說一個簡單的例子，比如我們都向小明借了50塊錢，答應五天之內還給他。
如果採用等額本金的還款方式，次日便要還給小明10元本金加上50元產生的利息，第二天又是10元加上40元的利息，五天之內還完，產生的利息確實很少。但是第二天開始，就每天還款五分之一的本金，實際借款使用效率大打折扣。
而等額本息，同樣還50元，但次日只還少量本金和利息，直到第四五天，本金佔比才會提高，雖然還款時間相同，但借款使用效率明顯更高，即使支付的利息稍高，但贏得了更多的機會成本。
但是也存在一些例外。如果你買房時，本就計劃在五年內轉出或置換，再加上手頭資金相對充裕之下，可以考慮等額本金的還款方式，因為優先還款本金，相當於未來賣房時，要還的剩餘本金加利息更少，贖樓費用更低。
PART.03
定了還款年限，選了還款方式，不少網友就要問了，“最初買房時是節衣縮食，但是在工作一段時間後，後續有所發展，手裡資金充裕，我該不該拿現在手頭上的現金提前還貸，減輕未來還貸壓力呢？”
其實在小編看來，這個問題無需糾結，主要是看你自己的理財收益能不能超過房貸利率。
如果你每年收益都非常穩定，並且在10%以上，而且現金流非常充足，不擔心還不起房貸，那就完全沒有必要去提前還貸。你可以把這筆錢拿去投資，讓它產生更大的收益和價值，因為不管你什麼時候還房貸，你的實際年利率都是那麼多。
而如果你個人消費觀念比較保守，現金在手裡的收益無法超過房貸利率，那麼還是提前還房貸比較好。
以上就是我們對於房貸一些相關問題的看法，你對房貸還有哪些疑問，歡迎在下方評論區詳聊。
