近日，惠州房地產市場官方數據出爐，一季度全市銷售新建商品房面積210萬平方米，同比下降25%。相對於銷售層面的下滑，企業推售更為謹慎，一季度新批准預售面積僅為124萬平方米，同比降幅近六成。
受疫情影響，多地樓市都面臨著市場供需割裂、企業銷售不暢的局面。深圳、臨沂等多個城市更是陸續發佈了“救市”措施，那麼，在樓市下行環境下，政府將如何助力市場平穩發展?
企業謹慎推售，惠州一季度新增預售房源僅124萬平方米。
交易
銷售同比下滑明顯，復工復產後逐步恢復
“先生你好，在國家高新區仲愷中心位置有個樓盤打折，性價比很高，週末您有沒有時間來看一下?”4月9日16時許，在江北某互聯網企業工作的李華(化名)掛斷電話，無奈地表示，這已經是當天接到的第四通樓盤推銷電話。
“距離項目營銷中心正式復工實際還不到一個月，一季度已經過完了，銷售任務壓力特別大。”位於惠城水口的某樓盤項目營銷負責人表示，儘管各個行業陸續復工復產，生活也逐漸恢復正常，但真正來看房的客戶並不多，項目基本都是通過線上找客戶。
另外，在金山湖一個備受關注的國企開發的全新樓盤，項目負責人直言原本春節前已完成蓄客，但現在放了一個大長假回來，很多客戶都得重新確定。“很多客戶原本的購房預期也發生了明顯的變化。”
事實上，這兩個樓盤遇到的銷售情況折射出疫情影響下行業發展境況。與建設工程、商業零售等其他行業一樣，一季度的惠州樓市同比銷售表現下滑明顯。
據惠州市相關部門發佈的數據顯示，全市一季度(1—3月份)新建商品房銷售面積210萬平方米，其中商品住宅面積178萬平方米。而去年同期時段全市商品房銷售面積則達到了283萬平方米，同比下降幅度25%左右。
從各月度的交易來看，在復工復產背景下，可以看到市場穩步的動態恢復進程。前三個月交易規模分別為：106萬平方米(10864套)、13萬平方米(1276套)、91萬平方米(9899套)。在經歷了年初的“翹尾”行情和2月“休市”後，隨著3月份行業逐漸重啟，交易量也快速提升至100萬平方米/月左右的正常水平。
從動態來看，這一變化更加明顯——以惠城區市場為例，自春節以來，周交易規模呈現出：0套、23套、78套、202套、304套、274套、267套……這樣一個逐步恢復的過程。
“對於房地產行業來說，疫情的影響是巨大的，除了限制市民出行，阻隔看房選房購房的連接，更為重要的是改變了人們的消費預期，購房選擇更加慎重，這對於惠州這樣的外來人口集聚的城市影響是最直接的。”世聯行粵東公司董事總經理周玉仁分析稱，短期層面的市場發生變化乃至低迷是正常的，無論是市場還是消費者都需要一個適應新環境的過程。不過，對於長效市場來說，則將慢慢迴歸常態。
推售
企業謹慎推售，觀望情緒普遍
“當前的疫情影響，對於行業來說相當於又一次調控升級，企業和消費者都變得謹慎，市場觀望情緒變濃。”惠州房地產行業資深從業人士章毓鍾介紹，對於企業而言，很多企業之前是擔心開不了門、營不了業，現在復工了，市場收縮明顯。
在銷售市場，直接表現為企業推售規模在萎縮。在官方發佈的數據中，前3個月，惠州全市新建商品房批准預售面積124萬平方米，其中最高的為大亞灣區49萬平方米，但也是基本集中於1月份。去年同期則達到了312萬平方米，如今同比下降近六成。
“房地產項目銷售依賴的是消費者的聚集。加速去化，這在當前的疫情環境下是不可能實現的，行業雖然復工復產了，但要市場交易恢復到以往的交易水平還面臨著重重難題。”中國房地產業協會首席研究員李戰軍表示。
這不僅因為出來看市場的消費者減少了，也因為相關調控政策並沒有放鬆。
記者在走訪中瞭解到，在疫情期間，接連推出“七折”“七五折”等系列折扣優惠的恆大地產，即使最近發佈的銷售業績優異，但這一企業政策在其位於惠州的樓盤項目並未落地;近期備受行業關注的惠陽花樣年花好園項目“一成首付”、另外兩成首付企業墊付的舉措也在爭議中被迅速叫停。
章毓鍾坦言，在當前的市場價格機制體系下，企業過度降價以期“以價換量”甩庫存的難度非常大。惠州於2016年10月發佈的《關於進一步規範商品房銷售價格行為的通知》就明確要求，商品房實際成交價格不得低於備案價10%銷售，這就意味著企業定價推售要足夠精準。
“在現在的環境下，企業基本都會選擇觀望。”江北小金口某樓盤項目負責人稱，後續市場到底會怎麼走還很難說，價格定得太高容易被套牢，定低了企業損失太大，還是先看看再說。
與此同時，行業復工復產帶來的購房消費迴流也值得注意。周玉仁介紹，根據惠州世聯行監測的全市樓盤項目動態銷售和接訪情況來看，也有少數核心區域的樓盤項目還是能取得不錯的交易表現，而在城郊和部分縣域市場，即使打折扣、送車位、送物業管理費等依然很難取得效果。
他舉例稱，在金山新城的馬安居住區內的某項目，在3月中旬就推出一批新房源共計120套，月內即去化117套房，加上部分銷售的尾貨，單月銷售房源近兩億元。“經歷了疫情，市民對於居住需求也將有更加明晰的需求，這也意味著市場差異化的表現仍在加劇。”
發展
精細深耕，優化產品滿足消費需求
樓市在疫情環境下表現相對低迷，需要確保市場的整體平穩。春節以來，深圳、無錫、青島等城市都陸續發佈了相關的暖市舉措。
市場供需被阻隔、交易量下滑……疫情下的惠州市場將如何發展?政府將如何施策應對?惠州市房地產業協會秘書長劉瀟認為在政策層面將保持平穩。“遭遇疫情屬於突發情況，過去幾年在‘房住不炒’的大基調下市場調控所取得的效果是很顯著的，未來也必將不斷地加強和深化。”
“縱觀惠州的整個調控進程，不同於珠三角其他城市，也不同於臨沂等城市的調控措施，惠州的政策是較為溫和的，因此並不存在政策解套的問題。”周玉仁稱，面對疫情影響，市場銷售下滑是正常表現，購房者減少外出、重新規劃消費都是基於自身家庭生活的正常選擇，政府層面施策的空間是很有限的。
當前，在行業企業復工復產訴求下，惠州市住建局不斷優化行業復工引導和幫扶舉措，以切實瞭解企業面臨的難題。
記者注意到，早於2月底，該局便發佈了應對新冠肺炎疫情做好復工復產支持企業穩定發展的通知，主動上門服務，引導房地產企業安全復工復產，同時針對預售資金監管、公積金繳存等方面的措施均進行了優化，以激活市場活力。
截至13日上午，全市1039家房地產開發企業恢復營業，實現復工復產的企業數已達到718家，佔企業總數的69%。同時，在房地產中介機構層面，2554家中介機構也有1081家完成復工復產，佔機構總數的42.29%。
與此同時，惠州市住建局房地產市場建管科相關負責人還表示，將加大對於開發企業資金鍊的關注力度。尤其是當中小企業資金出現異常時，將提前介入幫扶引導，避免出現工程爛尾的局面，切實維護和保護購房業主的權益。
劉瀟認為，當前行業的困難是短期的。在粵港澳大灣區背景下，惠州的發展前景歷來都得到企業的認可，科技創新等領域都在快速發展，這也凸顯出城市的發展活力。“對於惠州市場的前景，我是充滿樂觀的。”
“開發企業要有所為有所不為，要明白企業的價值和社會價值，更高質量的發展。”李戰軍分析稱，惠州作為粵港澳大灣區的重要組成部分，城市發展空間大，大量一線房企扎堆就是一個證明。但對於行業發展來說，當疫情逐漸褪去，企業要從以往的“掘金”思維更多的轉變到與城市共同發展層面上來，創造更多優質、高價值的產品。
“經歷了疫情，市場的需求實際上也將更加的優化，消費者變得更加理性和明確，市場不再是飢渴型市場，而是供需要素更加精準的對接，這也必將對產品提出更高的要求。”李戰軍表示。
觀點
中國房地產業協會首席研究員李戰軍：企業應與城市深度鏈接共生共榮發展
疫情限制了人口的流動，很大程度上也阻隔了樓市供需雙方的連接，但這都是基於短期市場來說的。對於長效市場發展而言，看的就是一個城市的資源組合和發展潛力，惠州基於粵港澳大灣區的發展紅利，未來的發展前景是很明顯的。
從眾多的頭部房企密集的佈局也可以看到，惠州的長效發展潛力也已然受到了投資企業方面的認可。
李戰軍認為，就市場發展而言，短期的下跌是很正常的。但要注意的是，疫情下雖然人員流動少了，但是消費者對於產品、對於優質的居住生活體驗正在不斷被受到關注，怎麼構建起優質的城市生活、工作體驗將成為關注焦點。
他介紹，綜合惠州目前的發展狀況，對城市而言最關鍵的是補短板，不斷完善城市的生活和產業工作體驗，讓人看到這個城市的美好。
而對於企業而言，看到城市的美好未來，就更應該將自身企業和城市的發展深度鏈接起來，共生共榮發展。更加專注產品和構建優質的居住社區，滿足市民不斷提高的住房需求。
惠州市房地產業協會秘書長劉瀟：行業應多修“內功”優化社區建設
“很顯然，目前的市場遇到了麻煩，但也應看到，市場並沒有那麼糟。”作為行業協會組織的負責人，劉瀟表現得較為樂觀。她介紹，對於疫情的影響，可以將其看做是行業生了一場“病”，慢慢地在康復過程中。
劉瀟說，政府、金融機構等，對於惠州房地產行業面臨的困境也不斷地在施策幫扶，目前基本都已經恢復了正常，大部分的企業都已經實現了正常營業。與此同時，常態化的市場調控也在不斷的發展，部分優化行業發展、穩定行業發展的措施也在斟酌中，都將切實有效地指引行業發展。
對於後續市場的發展，劉瀟認為，隨著行業“重啟”，行業實際上又重新回到了同一個起跑線。雖然說疫情下市場的供需連接受阻，但市民經過居家隔離對於居住的需求更加明確了，除了區位以外，社區本身的環境、戶型設計、通風，以及物業管理等，都將成為購房考量的因素。
結合行業發展的現在，劉瀟直言，行業企業要修的“內功”還有很多，只有更加勤懇地完善產品建設，滿足市民對於居住生活不斷提高的要求，企業才能真正獲得市場的認可。
世聯行粵東公司董事總經理周玉仁：企業應守住“現金流”做好“過冬”準備
對比惠州和周邊城市的市場發展行情，期待政府來搭救市場是沒有太多必要的。周玉仁介紹，在前期的市場調控進程中，惠州從始至終都沒有啟動“限購”，因此在政策層面是比較溫和的，市場並未被套上“枷鎖”。
他認為，疫情對於市場的影響是全方位的，不只是現在看到的購房者和樓盤之間的阻隔，還有市民的消費計劃。對於購房的選擇，剛性的購房自住需求客戶還好，但對於購房投資或者異地置業需求的人群來說則很可能會擱置，降低這類型購房需求的活躍度。
市場將如何發展?周玉仁指出，降價走量、割肉求生等局面很可能會變得普遍，但同時受梏於價格監製機制不得低於備案價格10%銷售的要求，企業在營銷的層面發力的空間也將有限。
周玉仁直言，企業需要做好過冬的準備。對於市場開拓和擴大投資都需謹慎，保持企業資金鍊條和融資渠道的通暢，應對市場短中期都難以恢復所面臨的行業風險。
惠州二手房交易增多
市民迎來淘房良機
日前，惠州市房地產官方數據發佈中心公示了2020年1—3月份全市二手房交易數據。數據顯示，全市前3個月網上籤約二手房面積68.6萬平方米，對比去年同期的97萬平方米跌幅近三成。
關注各縣區交易表現發現，季度超過10萬平方米的區域僅有三個，分別為：惠城(22.7萬平方米)、大亞灣(12.7萬平方米)和博羅(11.4萬平方米)。而在去年同期則僅有惠陽和龍門不足10萬平方米交易規模。
值得注意的是，新房市場不同片區呈現出的差異化表現在二手房交易市場更加明顯。在整體下滑的市場行情下，惠陽實現了逆市上揚，一季度交易面積8.7萬平方米，同比增長13.7%。其他縣區則呈現出不同幅度的下滑，其中最明顯的是仲愷，在去年同期完成14.5萬平方米交易量的情況下，今年同期僅成交3.6萬平方米，同比下跌近八成。
“在2—3月份的時候，很多中介機構都沒有營業，帶客看房同樣也比較困難。”惠州市房地產中介行業協會秘書長劉新群直言疫情下行業交易量下跌是在意料之中的，同時也表示隨著行業復工復產、行業經營各個線條恢復正常，行業也面臨著發展的機遇。
劉新群介紹，經歷了疫情期間的居家隔離，市民對於改善換房置業的需求會變得更加迫切。與此同時，受疫情的影響，部分前期投資型置業客戶入市交易的進程也將有效地加快，這些都將有效地推動二手房供需市場的活躍。
記者近日走訪樂優家、鴻祺等多家二手房門店過程中也瞭解到，市場掛牌交易的房源數量較年前有所增加，同時在議價空間上也更加充足，線下看房的客戶雖然不多，但特別的精準。
“去年東湖花園四期的房源價格多數都在10000元/平方米左右成交，但最新掛出的一套200平方米麵積房源單價低到了7500元/平方米。”鴻祺房產東湖門店一位經紀人指著新掛牌的房源信息說。
政企應合力構建優質生活環境
回顧惠州房地產行業過去十年的發展進程，南部新城、東部新城，城際、高鐵……無論是城市的擴容，還是交通軌道的連接，規劃利好不斷，開發企業也伴著這些規劃不斷吸引著購房市民置業。
在這裡邊有好的，金山大橋的通車帶來了金山湖片區的茁壯成長，隆生大橋的通車推動水口的融合;也有擱置的，城市軌道規劃讓每個樓盤都遇見“寶藏”，實施則幾無可能;但更多的則是在建設和等待中。
原本這種充滿期望的等待也意味著城市發展紅利的機會，即使加碼槓桿也意味著可預期的未來。然而，隨著疫情影響下全員居家隔離，身背槓桿的生活也必然被反思，尤其是高槓杆消費投資。
在筆者採訪過程中，一位資深的行業專家認為疫情將改變很多人的消費價值觀和購買預期，對於較長週期的投資需求將很大程度上予以延後，而更加註重實用的消費需求，或者說是在購買一種可看到的變化和需要。
這對於房地產行業的發展來說無疑將意味著大挑戰。往後市民做出購房消費的考慮因素很可能會是：有沒有房住、能不能住得更好、房子會不會升值(看得見的變化)……
這也就是說，以後的房子好不好賣將不再是政府和企業合力講一個好故事，而是要看政府和企業能不能構建一個好的未來，讓對於物業本身和城市生活本身的期待成為方向。
如何滿足這種需求?筆者以為，應該強化和踐行城市規劃和城市品質提升，更加系統和科學制定城市規劃內容，加快落實和完善基礎設施配套，構建舒適、優質的城市工作和生活體驗。
對於房地產企業而言，筆者則認為應該不斷強化產品品質和社區服務，努力讓房屋居住價值成為企業發力的焦點，以更好的產品滿足市民對美好生活需求，從戶型設計、產品研發、社區氛圍、物業服務等各個維度全面考慮，真正讓業主買到舒適的房子，過上愉悅的生活。
|來源：南方日報 記者張峰
