近日，惠州房地产市场官方数据出炉，一季度全市销售新建商品房面积210万平方米，同比下降25%。相对于销售层面的下滑，企业推售更为谨慎，一季度新批准预售面积仅为124万平方米，同比降幅近六成。
受疫情影响，多地楼市都面临着市场供需割裂、企业销售不畅的局面。深圳、临沂等多个城市更是陆续发布了“救市”措施，那么，在楼市下行环境下，政府将如何助力市场平稳发展?
企业谨慎推售，惠州一季度新增预售房源仅124万平方米。
交易
销售同比下滑明显，复工复产后逐步恢复
“先生你好，在国家高新区仲恺中心位置有个楼盘打折，性价比很高，周末您有没有时间来看一下?”4月9日16时许，在江北某互联网企业工作的李华(化名)挂断电话，无奈地表示，这已经是当天接到的第四通楼盘推销电话。
“距离项目营销中心正式复工实际还不到一个月，一季度已经过完了，销售任务压力特别大。”位于惠城水口的某楼盘项目营销负责人表示，尽管各个行业陆续复工复产，生活也逐渐恢复正常，但真正来看房的客户并不多，项目基本都是通过线上找客户。
另外，在金山湖一个备受关注的国企开发的全新楼盘，项目负责人直言原本春节前已完成蓄客，但现在放了一个大长假回来，很多客户都得重新确定。“很多客户原本的购房预期也发生了明显的变化。”
事实上，这两个楼盘遇到的销售情况折射出疫情影响下行业发展境况。与建设工程、商业零售等其他行业一样，一季度的惠州楼市同比销售表现下滑明显。
据惠州市相关部门发布的数据显示，全市一季度(1—3月份)新建商品房销售面积210万平方米，其中商品住宅面积178万平方米。而去年同期时段全市商品房销售面积则达到了283万平方米，同比下降幅度25%左右。
从各月度的交易来看，在复工复产背景下，可以看到市场稳步的动态恢复进程。前三个月交易规模分别为：106万平方米(10864套)、13万平方米(1276套)、91万平方米(9899套)。在经历了年初的“翘尾”行情和2月“休市”后，随着3月份行业逐渐重启，交易量也快速提升至100万平方米/月左右的正常水平。
从动态来看，这一变化更加明显——以惠城区市场为例，自春节以来，周交易规模呈现出：0套、23套、78套、202套、304套、274套、267套……这样一个逐步恢复的过程。
“对于房地产行业来说，疫情的影响是巨大的，除了限制市民出行，阻隔看房选房购房的连接，更为重要的是改变了人们的消费预期，购房选择更加慎重，这对于惠州这样的外来人口集聚的城市影响是最直接的。”世联行粤东公司董事总经理周玉仁分析称，短期层面的市场发生变化乃至低迷是正常的，无论是市场还是消费者都需要一个适应新环境的过程。不过，对于长效市场来说，则将慢慢回归常态。
推售
企业谨慎推售，观望情绪普遍
“当前的疫情影响，对于行业来说相当于又一次调控升级，企业和消费者都变得谨慎，市场观望情绪变浓。”惠州房地产行业资深从业人士章毓钟介绍，对于企业而言，很多企业之前是担心开不了门、营不了业，现在复工了，市场收缩明显。
在销售市场，直接表现为企业推售规模在萎缩。在官方发布的数据中，前3个月，惠州全市新建商品房批准预售面积124万平方米，其中最高的为大亚湾区49万平方米，但也是基本集中于1月份。去年同期则达到了312万平方米，如今同比下降近六成。
“房地产项目销售依赖的是消费者的聚集。加速去化，这在当前的疫情环境下是不可能实现的，行业虽然复工复产了，但要市场交易恢复到以往的交易水平还面临着重重难题。”中国房地产业协会首席研究员李战军表示。
这不仅因为出来看市场的消费者减少了，也因为相关调控政策并没有放松。
记者在走访中了解到，在疫情期间，接连推出“七折”“七五折”等系列折扣优惠的恒大地产，即使最近发布的销售业绩优异，但这一企业政策在其位于惠州的楼盘项目并未落地;近期备受行业关注的惠阳花样年花好园项目“一成首付”、另外两成首付企业垫付的举措也在争议中被迅速叫停。
章毓钟坦言，在当前的市场价格机制体系下，企业过度降价以期“以价换量”甩库存的难度非常大。惠州于2016年10月发布的《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》就明确要求，商品房实际成交价格不得低于备案价10%销售，这就意味着企业定价推售要足够精准。
“在现在的环境下，企业基本都会选择观望。”江北小金口某楼盘项目负责人称，后续市场到底会怎么走还很难说，价格定得太高容易被套牢，定低了企业损失太大，还是先看看再说。
与此同时，行业复工复产带来的购房消费回流也值得注意。周玉仁介绍，根据惠州世联行监测的全市楼盘项目动态销售和接访情况来看，也有少数核心区域的楼盘项目还是能取得不错的交易表现，而在城郊和部分县域市场，即使打折扣、送车位、送物业管理费等依然很难取得效果。
他举例称，在金山新城的马安居住区内的某项目，在3月中旬就推出一批新房源共计120套，月内即去化117套房，加上部分销售的尾货，单月销售房源近两亿元。“经历了疫情，市民对于居住需求也将有更加明晰的需求，这也意味着市场差异化的表现仍在加剧。”
发展
精细深耕，优化产品满足消费需求
楼市在疫情环境下表现相对低迷，需要确保市场的整体平稳。春节以来，深圳、无锡、青岛等城市都陆续发布了相关的暖市举措。
市场供需被阻隔、交易量下滑……疫情下的惠州市场将如何发展?政府将如何施策应对?惠州市房地产业协会秘书长刘潇认为在政策层面将保持平稳。“遭遇疫情属于突发情况，过去几年在‘房住不炒’的大基调下市场调控所取得的效果是很显著的，未来也必将不断地加强和深化。”
“纵观惠州的整个调控进程，不同于珠三角其他城市，也不同于临沂等城市的调控措施，惠州的政策是较为温和的，因此并不存在政策解套的问题。”周玉仁称，面对疫情影响，市场销售下滑是正常表现，购房者减少外出、重新规划消费都是基于自身家庭生活的正常选择，政府层面施策的空间是很有限的。
当前，在行业企业复工复产诉求下，惠州市住建局不断优化行业复工引导和帮扶举措，以切实了解企业面临的难题。
记者注意到，早于2月底，该局便发布了应对新冠肺炎疫情做好复工复产支持企业稳定发展的通知，主动上门服务，引导房地产企业安全复工复产，同时针对预售资金监管、公积金缴存等方面的措施均进行了优化，以激活市场活力。
截至13日上午，全市1039家房地产开发企业恢复营业，实现复工复产的企业数已达到718家，占企业总数的69%。同时，在房地产中介机构层面，2554家中介机构也有1081家完成复工复产，占机构总数的42.29%。
与此同时，惠州市住建局房地产市场建管科相关负责人还表示，将加大对于开发企业资金链的关注力度。尤其是当中小企业资金出现异常时，将提前介入帮扶引导，避免出现工程烂尾的局面，切实维护和保护购房业主的权益。
刘潇认为，当前行业的困难是短期的。在粤港澳大湾区背景下，惠州的发展前景历来都得到企业的认可，科技创新等领域都在快速发展，这也凸显出城市的发展活力。“对于惠州市场的前景，我是充满乐观的。”
“开发企业要有所为有所不为，要明白企业的价值和社会价值，更高质量的发展。”李战军分析称，惠州作为粤港澳大湾区的重要组成部分，城市发展空间大，大量一线房企扎堆就是一个证明。但对于行业发展来说，当疫情逐渐褪去，企业要从以往的“掘金”思维更多的转变到与城市共同发展层面上来，创造更多优质、高价值的产品。
“经历了疫情，市场的需求实际上也将更加的优化，消费者变得更加理性和明确，市场不再是饥渴型市场，而是供需要素更加精准的对接，这也必将对产品提出更高的要求。”李战军表示。
观点
中国房地产业协会首席研究员李战军：企业应与城市深度链接共生共荣发展
疫情限制了人口的流动，很大程度上也阻隔了楼市供需双方的连接，但这都是基于短期市场来说的。对于长效市场发展而言，看的就是一个城市的资源组合和发展潜力，惠州基于粤港澳大湾区的发展红利，未来的发展前景是很明显的。
从众多的头部房企密集的布局也可以看到，惠州的长效发展潜力也已然受到了投资企业方面的认可。
李战军认为，就市场发展而言，短期的下跌是很正常的。但要注意的是，疫情下虽然人员流动少了，但是消费者对于产品、对于优质的居住生活体验正在不断被受到关注，怎么构建起优质的城市生活、工作体验将成为关注焦点。
他介绍，综合惠州目前的发展状况，对城市而言最关键的是补短板，不断完善城市的生活和产业工作体验，让人看到这个城市的美好。
而对于企业而言，看到城市的美好未来，就更应该将自身企业和城市的发展深度链接起来，共生共荣发展。更加专注产品和构建优质的居住社区，满足市民不断提高的住房需求。
惠州市房地产业协会秘书长刘潇：行业应多修“内功”优化社区建设
“很显然，目前的市场遇到了麻烦，但也应看到，市场并没有那么糟。”作为行业协会组织的负责人，刘潇表现得较为乐观。她介绍，对于疫情的影响，可以将其看做是行业生了一场“病”，慢慢地在康复过程中。
刘潇说，政府、金融机构等，对于惠州房地产行业面临的困境也不断地在施策帮扶，目前基本都已经恢复了正常，大部分的企业都已经实现了正常营业。与此同时，常态化的市场调控也在不断的发展，部分优化行业发展、稳定行业发展的措施也在斟酌中，都将切实有效地指引行业发展。
对于后续市场的发展，刘潇认为，随着行业“重启”，行业实际上又重新回到了同一个起跑线。虽然说疫情下市场的供需连接受阻，但市民经过居家隔离对于居住的需求更加明确了，除了区位以外，社区本身的环境、户型设计、通风，以及物业管理等，都将成为购房考量的因素。
结合行业发展的现在，刘潇直言，行业企业要修的“内功”还有很多，只有更加勤恳地完善产品建设，满足市民对于居住生活不断提高的要求，企业才能真正获得市场的认可。
世联行粤东公司董事总经理周玉仁：企业应守住“现金流”做好“过冬”准备
对比惠州和周边城市的市场发展行情，期待政府来搭救市场是没有太多必要的。周玉仁介绍，在前期的市场调控进程中，惠州从始至终都没有启动“限购”，因此在政策层面是比较温和的，市场并未被套上“枷锁”。
他认为，疫情对于市场的影响是全方位的，不只是现在看到的购房者和楼盘之间的阻隔，还有市民的消费计划。对于购房的选择，刚性的购房自住需求客户还好，但对于购房投资或者异地置业需求的人群来说则很可能会搁置，降低这类型购房需求的活跃度。
市场将如何发展?周玉仁指出，降价走量、割肉求生等局面很可能会变得普遍，但同时受梏于价格监制机制不得低于备案价格10%销售的要求，企业在营销的层面发力的空间也将有限。
周玉仁直言，企业需要做好过冬的准备。对于市场开拓和扩大投资都需谨慎，保持企业资金链条和融资渠道的通畅，应对市场短中期都难以恢复所面临的行业风险。
惠州二手房交易增多
市民迎来淘房良机
日前，惠州市房地产官方数据发布中心公示了2020年1—3月份全市二手房交易数据。数据显示，全市前3个月网上签约二手房面积68.6万平方米，对比去年同期的97万平方米跌幅近三成。
关注各县区交易表现发现，季度超过10万平方米的区域仅有三个，分别为：惠城(22.7万平方米)、大亚湾(12.7万平方米)和博罗(11.4万平方米)。而在去年同期则仅有惠阳和龙门不足10万平方米交易规模。
值得注意的是，新房市场不同片区呈现出的差异化表现在二手房交易市场更加明显。在整体下滑的市场行情下，惠阳实现了逆市上扬，一季度交易面积8.7万平方米，同比增长13.7%。其他县区则呈现出不同幅度的下滑，其中最明显的是仲恺，在去年同期完成14.5万平方米交易量的情况下，今年同期仅成交3.6万平方米，同比下跌近八成。
“在2—3月份的时候，很多中介机构都没有营业，带客看房同样也比较困难。”惠州市房地产中介行业协会秘书长刘新群直言疫情下行业交易量下跌是在意料之中的，同时也表示随着行业复工复产、行业经营各个线条恢复正常，行业也面临着发展的机遇。
刘新群介绍，经历了疫情期间的居家隔离，市民对于改善换房置业的需求会变得更加迫切。与此同时，受疫情的影响，部分前期投资型置业客户入市交易的进程也将有效地加快，这些都将有效地推动二手房供需市场的活跃。
记者近日走访乐优家、鸿祺等多家二手房门店过程中也了解到，市场挂牌交易的房源数量较年前有所增加，同时在议价空间上也更加充足，线下看房的客户虽然不多，但特别的精准。
“去年东湖花园四期的房源价格多数都在10000元/平方米左右成交，但最新挂出的一套200平方米面积房源单价低到了7500元/平方米。”鸿祺房产东湖门店一位经纪人指着新挂牌的房源信息说。
政企应合力构建优质生活环境
回顾惠州房地产行业过去十年的发展进程，南部新城、东部新城，城际、高铁……无论是城市的扩容，还是交通轨道的连接，规划利好不断，开发企业也伴着这些规划不断吸引着购房市民置业。
在这里边有好的，金山大桥的通车带来了金山湖片区的茁壮成长，隆生大桥的通车推动水口的融合;也有搁置的，城市轨道规划让每个楼盘都遇见“宝藏”，实施则几无可能;但更多的则是在建设和等待中。
原本这种充满期望的等待也意味着城市发展红利的机会，即使加码杠杆也意味着可预期的未来。然而，随着疫情影响下全员居家隔离，身背杠杆的生活也必然被反思，尤其是高杠杆消费投资。
在笔者采访过程中，一位资深的行业专家认为疫情将改变很多人的消费价值观和购买预期，对于较长周期的投资需求将很大程度上予以延后，而更加注重实用的消费需求，或者说是在购买一种可看到的变化和需要。
这对于房地产行业的发展来说无疑将意味着大挑战。往后市民做出购房消费的考虑因素很可能会是：有没有房住、能不能住得更好、房子会不会升值(看得见的变化)……
这也就是说，以后的房子好不好卖将不再是政府和企业合力讲一个好故事，而是要看政府和企业能不能构建一个好的未来，让对于物业本身和城市生活本身的期待成为方向。
如何满足这种需求?笔者以为，应该强化和践行城市规划和城市品质提升，更加系统和科学制定城市规划内容，加快落实和完善基础设施配套，构建舒适、优质的城市工作和生活体验。
对于房地产企业而言，笔者则认为应该不断强化产品品质和社区服务，努力让房屋居住价值成为企业发力的焦点，以更好的产品满足市民对美好生活需求，从户型设计、产品研发、社区氛围、物业服务等各个维度全面考虑，真正让业主买到舒适的房子，过上愉悦的生活。
|来源：南方日报 记者张峰
