愛不拭口
3月開始，房貸一族要面臨選浮動的LPR，還是固定利率的選擇。LPR未來很長一段時間內還會繼續下調，浮動的LPR更能夠享受到未來國家利率紅利。
可即便如此，還是有很多朋友堅持固定利率，理由不外乎集中在三點：
1、自己原來的房貸是有打折的，換成LPR之後折扣力度變小了。
2、LPR下調幅度太小，可以忽略不計，換成LPR反而太折騰。
3、未來風險不可控，擔心LPR上調，選擇LPR無法提前鎖定風險。
我可以很負責的告訴大家，這些擔憂都是多餘的。
下面，我就給大家一一解答：
擔憂一：自己原來的房貸是有打折的，換成LPR之後折扣力度變小了。
不管你原來的利率是打折、上浮還是不變，換成LPR後，原來該怎樣的還是怎樣。
舉個例子：
LPR之前，房貸的基準利率為4.9%，假設你在2015年以基準利率85折買了房，那你的房貸利率為：4.16%=4.9%*85%。
現在2020年換為LPR，央行規定，換算之前需要確認加點：加點=現在房貸利率-上一年12月LPR。（這個公式是央行硬性規定的，大家直接套公式就好，沒必要糾結為啥這麼算）必要糾結為啥這麼算）
加點即為：-0.64%=4.16%-4.8%（2019年12月LPR）
那麼，你最終換算的房貸就為：房貸利率=上一年12月LPR + 加點。（這個公式也是央行硬性規定）
最終房貸利率為：4.16%=4.8%（2019年12月LPR）+（-0.64%）
看，原來是4.16%，換了還是4.16%，原來的85折還是沒變，原來利率上浮或者不變的情況也是一樣。但這裡有人就有疑問了：
85折是拿之前4.9%的基準利率做比較的，現在基準換成LPR，應該拿最新的LPR做對比：現在最新的LPR為4.75%（2020年2月），換成LPR後房貸利率是4.16%，相當只打了86折，比之前85折力度還小了！而且你不是說LPR未來還會下調嗎？越是下調，折扣力度就是變小！
這種算法其實是在緣木求魚，大家反過來算就清楚了。
如果為了上面算的折扣力度，選擇固定利率，你房貸利率就永遠保持4.16%不變，折扣是85折。而你如果選擇LPR，雖然按照上面算，折扣是86折，利率是4.16%，的確折扣力度小了，但一旦LPR下降了，你的房貸利率可能就是4%，甚至更低。
這是實實在在的利好，你說這個時候選擇固定利率的人會不會眼紅？何必為了一個好看的打折數字放棄利率下調的機會？
擔憂二：LPR下調幅度太小，可以忽略不計，換成LPR反而太折騰。
目前最新的LPR為4.75%（2月），較上一次4.8%（12月）下調了5個基點。如果以此來算，100萬房貸每月減少30塊，的確杯水車薪。
但是別忘了，這僅僅只是一次降息，一次降息少30塊，兩次降息甚至三次降息呢？這樣的積少成多，你還會覺得忽略不計嗎？
要知道，幾乎每一次危機，都會迎來降息潮。
就拿2015年為例，那一年又是股災又是匯改風暴，央行一口氣在一年之內連降5次息，每一次下調都是25個基點，相當於今年2月降息的5倍！
2008年金融危機更甚，當年央行連續降息4次，前三次下調都是27個基點，第四次最狠，直接下調到108個基點，一年下來降了189個基點！
更關鍵的是，這兩次危機降息之後，利率都很難再調回來了，08年至今，除了中間幾次回調外，大部分時間的利率都是向下的。
而現在的疫情，其嚴重程度可是遠超08年金融危機、15年股災的，為了穩經濟，2月的LPR已經下調了，接下來央行會袖手旁觀嗎？肯定不會，新的一輪降息潮已經啟動，我們普通人能做的只能是順勢而為。
LPR自去年8月改革以來，不管是1年期還是5年期，都走出了一個明顯的下降通道，這是因為過去基準利率的行政干預色彩濃厚，很難反映市場的真實需求，LPR則不是，它的市場化程度更高，去年8月LPR才剛放開給市場，就立馬走出下調趨勢，這就很能說明問題了。
擔憂三：未來風險不可控，擔心LPR上調，選擇LPR無法提前鎖定風險。
我們唯一需要關心的是：未來LPR會不會大幅上調，以至於改變逆轉整個下調趨勢？
LPR大幅上調只有兩種可能：
1、央行濫發貨幣，導致國內惡性通貨膨脹，最後央行為了回籠這些超發的貨幣，不得不大幅調高LPR。
2、中國經濟重回10年前的巔峰，GDP增速年年超過7%以上，出現投資過熱，央行調高LPR給經濟降溫，避免發生經濟泡沫。
客觀來講，以上兩種可能10年內都不可能發生。
首先是通貨膨脹。一般的通貨膨脹（CPI低於5%以下），是沒必要擔心的，也就沒有央行加息，LPR上調什麼事。但是一旦發生了惡性通貨膨脹（CPI超過 10%以上），就必須上調LPR進行干預，否則人民幣就會貶成白紙一張。
發生這樣的情況概率相當低，因為最近一次發生，還是隻在49年的民國時期。
當然，因為疫情疊加豬瘟，現在的CPI已經高達5.4%了，但還遠沒有達到惡性通貨膨脹的地步。更何況，疫情和豬瘟都只是短期影響，只要得到控制，通脹還是會回落，LPR也沒有短期上調的動力。
其次是GDP增速超過7%以上。現在已經不是2008年了，經濟不再是一刺激就能飛起來那麼簡單了，更多的的樓市泡沫、地方債務、資本外流等一系列刺激後遺症。這些問題已經形同枷鎖，重回7%絕不可能。
相反，現在疫情之下，原本就不好看的GDP將會更加難看，為保增長下調LPR都不及，怎麼可能還會上調LPR，這不是搬起石頭砸自己的腳嗎？
所以，根本不用擔心未來LPR上調自己會吃虧，相反，選了固定利率，你就把自己鎖死了，享受不到國家利率下調的紅利。
最後，落實到個人，選擇LPR的需要注意哪些細節？
1、不要著急去銀行櫃檯辦，銀行APP就能辦。疫情特殊時期，就不要扎堆湊熱鬧了，很多銀行也建議直接在APP上辦理即可。而且也沒必要急著現在就做決定，截止日期到時8月31日，務必考慮清楚了再決定，因為這次以後就再也改不回來了。
2、最好選擇利率一年一變，時間越長越不有利。LPR每個月變動一次，選擇時間最短的一年一變，能夠最大限度的跟蹤LPR利率下降趨勢。
3、最好選擇1月1日作為重新定價日。主要考慮到銀行金融體系的特性決定的，幾乎每到年底，銀行都會缺錢，這時候LPR會大概率下調。並且，1月1日是很多金融業務結算的時間點，選在這個時候，不管是實惠性還是便捷性，都是最好的時間點。
孺子可教土木頻道
從2020年3月1日開始，商業銀行必須和存量房貸的借款人，廢除原有房貸合同，讓借款人重新二選一，要麼：固定利率；要麼：「LPR利率+基點加成」模式。
也就是說，從今年的3月1日開始至8月份的5個月時間裡，當初和買房人簽訂了房貸合同的銀行，會聯繫買房人，協商廢除原有的「基準利率+浮動比例」利率合同，再二選一。
Part 1
LPR 對房貸的影響
2021年1月之後：
調整後的房貸利率=最新LPR+「加點」
注意下這個「加點」。
加點=舊房貸利率 - 4.8%
舉個栗子：
Rosa貸款30年，現在的房貸利率是5.39%，假如在2020年5月，銀行通知Rosa要調整房貸利率了。
那加點就是：5.39%-4.8%=0.59%
Rosa新的房貸利率就是：最新的LPR+0.59%
房貸加點一旦確定下來後，以後就不會變了；你的房貸利率，就跟著LPR波動了。
這跟以前有啥不一樣？
不一樣，月供以後大概率要減少了。
Part 2
2020，你的選擇很重要
改革之後，房貸利息將改盯LPR，LPR每個月調整一回。
它比基準利率更靈活、更多變、更符合市場需要。
X小豬佩奇Q
一圖看懂LPR
