爱不拭口
3月开始,房贷一族要面临选浮动的LPR,还是固定利率的选择。LPR未来很长一段时间内还会继续下调,浮动的LPR更能够享受到未来国家利率红利。
可即便如此,还是有很多朋友坚持固定利率,理由不外乎集中在三点:
1、自己原来的房贷是有打折的,换成LPR之后折扣力度变小了。
2、LPR下调幅度太小,可以忽略不计,换成LPR反而太折腾。
3、未来风险不可控,担心LPR上调,选择LPR无法提前锁定风险。
我可以很负责的告诉大家,这些担忧都是多余的。
下面,我就给大家一一解答:
担忧一:自己原来的房贷是有打折的,换成LPR之后折扣力度变小了。
不管你原来的利率是打折、上浮还是不变,换成LPR后,原来该怎样的还是怎样。
举个例子:
LPR之前,房贷的基准利率为4.9%,假设你在2015年以基准利率85折买了房,那你的房贷利率为:4.16%=4.9%*85%。
现在2020年换为LPR,央行规定,换算之前需要确认加点:加点=现在房贷利率-上一年12月LPR。(这个公式是央行硬性规定的,大家直接套公式就好,没必要纠结为啥这么算)必要纠结为啥这么算)
加点即为:-0.64%=4.16%-4.8%(2019年12月LPR)
那么,你最终换算的房贷就为:房贷利率=上一年12月LPR + 加点。(这个公式也是央行硬性规定)
最终房贷利率为:4.16%=4.8%(2019年12月LPR)+(-0.64%)
看,原来是4.16%,换了还是4.16%,原来的85折还是没变,原来利率上浮或者不变的情况也是一样。但这里有人就有疑问了:
85折是拿之前4.9%的基准利率做比较的,现在基准换成LPR,应该拿最新的LPR做对比:现在最新的LPR为4.75%(2020年2月),换成LPR后房贷利率是4.16%,相当只打了86折,比之前85折力度还小了!而且你不是说LPR未来还会下调吗?越是下调,折扣力度就是变小!
这种算法其实是在缘木求鱼,大家反过来算就清楚了。
如果为了上面算的折扣力度,选择固定利率,你房贷利率就永远保持4.16%不变,折扣是85折。而你如果选择LPR,虽然按照上面算,折扣是86折,利率是4.16%,的确折扣力度小了,但一旦LPR下降了,你的房贷利率可能就是4%,甚至更低。
这是实实在在的利好,你说这个时候选择固定利率的人会不会眼红?何必为了一个好看的打折数字放弃利率下调的机会?
担忧二:LPR下调幅度太小,可以忽略不计,换成LPR反而太折腾。
目前最新的LPR为4.75%(2月),较上一次4.8%(12月)下调了5个基点。如果以此来算,100万房贷每月减少30块,的确杯水车薪。
但是别忘了,这仅仅只是一次降息,一次降息少30块,两次降息甚至三次降息呢?这样的积少成多,你还会觉得忽略不计吗?
要知道,几乎每一次危机,都会迎来降息潮。
就拿2015年为例,那一年又是股灾又是汇改风暴,央行一口气在一年之内连降5次息,每一次下调都是25个基点,相当于今年2月降息的5倍!
2008年金融危机更甚,当年央行连续降息4次,前三次下调都是27个基点,第四次最狠,直接下调到108个基点,一年下来降了189个基点!
更关键的是,这两次危机降息之后,利率都很难再调回来了,08年至今,除了中间几次回调外,大部分时间的利率都是向下的。
而现在的疫情,其严重程度可是远超08年金融危机、15年股灾的,为了稳经济,2月的LPR已经下调了,接下来央行会袖手旁观吗?肯定不会,新的一轮降息潮已经启动,我们普通人能做的只能是顺势而为。
LPR自去年8月改革以来,不管是1年期还是5年期,都走出了一个明显的下降通道,这是因为过去基准利率的行政干预色彩浓厚,很难反映市场的真实需求,LPR则不是,它的市场化程度更高,去年8月LPR才刚放开给市场,就立马走出下调趋势,这就很能说明问题了。
担忧三:未来风险不可控,担心LPR上调,选择LPR无法提前锁定风险。
我们唯一需要关心的是:未来LPR会不会大幅上调,以至于改变逆转整个下调趋势?
LPR大幅上调只有两种可能:
1、央行滥发货币,导致国内恶性通货膨胀,最后央行为了回笼这些超发的货币,不得不大幅调高LPR。
2、中国经济重回10年前的巅峰,GDP增速年年超过7%以上,出现投资过热,央行调高LPR给经济降温,避免发生经济泡沫。
客观来讲,以上两种可能10年内都不可能发生。
首先是通货膨胀。一般的通货膨胀(CPI低于5%以下),是没必要担心的,也就没有央行加息,LPR上调什么事。但是一旦发生了恶性通货膨胀(CPI超过 10%以上),就必须上调LPR进行干预,否则人民币就会贬成白纸一张。
发生这样的情况概率相当低,因为最近一次发生,还是只在49年的民国时期。
当然,因为疫情叠加猪瘟,现在的CPI已经高达5.4%了,但还远没有达到恶性通货膨胀的地步。更何况,疫情和猪瘟都只是短期影响,只要得到控制,通胀还是会回落,LPR也没有短期上调的动力。
其次是GDP增速超过7%以上。现在已经不是2008年了,经济不再是一刺激就能飞起来那么简单了,更多的的楼市泡沫、地方债务、资本外流等一系列刺激后遗症。这些问题已经形同枷锁,重回7%绝不可能。
相反,现在疫情之下,原本就不好看的GDP将会更加难看,为保增长下调LPR都不及,怎么可能还会上调LPR,这不是搬起石头砸自己的脚吗?
所以,根本不用担心未来LPR上调自己会吃亏,相反,选了固定利率,你就把自己锁死了,享受不到国家利率下调的红利。
最后,落实到个人,选择LPR的需要注意哪些细节?
1、不要着急去银行柜台办,银行APP就能办。疫情特殊时期,就不要扎堆凑热闹了,很多银行也建议直接在APP上办理即可。而且也没必要急着现在就做决定,截止日期到时8月31日,务必考虑清楚了再决定,因为这次以后就再也改不回来了。
2、最好选择利率一年一变,时间越长越不有利。LPR每个月变动一次,选择时间最短的一年一变,能够最大限度的跟踪LPR利率下降趋势。
3、最好选择1月1日作为重新定价日。主要考虑到银行金融体系的特性决定的,几乎每到年底,银行都会缺钱,这时候LPR会大概率下调。并且,1月1日是很多金融业务结算的时间点,选在这个时候,不管是实惠性还是便捷性,都是最好的时间点。
孺子可教土木频道
从2020年3月1日开始,商业银行必须和存量房贷的借款人,废除原有房贷合同,让借款人重新二选一,要么:固定利率;要么:「LPR利率+基点加成」模式。
也就是说,从今年的3月1日开始至8月份的5个月时间里,当初和买房人签订了房贷合同的银行,会联系买房人,协商废除原有的「基准利率+浮动比例」利率合同,再二选一。
Part 1
LPR 对房贷的影响
2021年1月之后:
调整后的房贷利率=最新LPR+「加点」
注意下这个「加点」。
加点=旧房贷利率 - 4.8%
举个栗子:
Rosa贷款30年,现在的房贷利率是5.39%,假如在2020年5月,银行通知Rosa要调整房贷利率了。
那加点就是:5.39%-4.8%=0.59%
Rosa新的房贷利率就是:最新的LPR+0.59%
房贷加点一旦确定下来后,以后就不会变了;你的房贷利率,就跟着LPR波动了。
这跟以前有啥不一样?
不一样,月供以后大概率要减少了。
Part 2
2020,你的选择很重要
改革之后,房贷利息将改盯LPR,LPR每个月调整一回。
它比基准利率更灵活、更多变、更符合市场需要。
X小猪佩奇Q
一图看懂LPR