爱不拭口
3月开始，房贷一族要面临选浮动的LPR，还是固定利率的选择。LPR未来很长一段时间内还会继续下调，浮动的LPR更能够享受到未来国家利率红利。
可即便如此，还是有很多朋友坚持固定利率，理由不外乎集中在三点：
1、自己原来的房贷是有打折的，换成LPR之后折扣力度变小了。
2、LPR下调幅度太小，可以忽略不计，换成LPR反而太折腾。
3、未来风险不可控，担心LPR上调，选择LPR无法提前锁定风险。
我可以很负责的告诉大家，这些担忧都是多余的。
下面，我就给大家一一解答：
担忧一：自己原来的房贷是有打折的，换成LPR之后折扣力度变小了。
不管你原来的利率是打折、上浮还是不变，换成LPR后，原来该怎样的还是怎样。
举个例子：
LPR之前，房贷的基准利率为4.9%，假设你在2015年以基准利率85折买了房，那你的房贷利率为：4.16%=4.9%*85%。
现在2020年换为LPR，央行规定，换算之前需要确认加点：加点=现在房贷利率-上一年12月LPR。（这个公式是央行硬性规定的，大家直接套公式就好，没必要纠结为啥这么算）必要纠结为啥这么算）
加点即为：-0.64%=4.16%-4.8%（2019年12月LPR）
那么，你最终换算的房贷就为：房贷利率=上一年12月LPR + 加点。（这个公式也是央行硬性规定）
最终房贷利率为：4.16%=4.8%（2019年12月LPR）+（-0.64%）
看，原来是4.16%，换了还是4.16%，原来的85折还是没变，原来利率上浮或者不变的情况也是一样。但这里有人就有疑问了：
85折是拿之前4.9%的基准利率做比较的，现在基准换成LPR，应该拿最新的LPR做对比：现在最新的LPR为4.75%（2020年2月），换成LPR后房贷利率是4.16%，相当只打了86折，比之前85折力度还小了！而且你不是说LPR未来还会下调吗？越是下调，折扣力度就是变小！
这种算法其实是在缘木求鱼，大家反过来算就清楚了。
如果为了上面算的折扣力度，选择固定利率，你房贷利率就永远保持4.16%不变，折扣是85折。而你如果选择LPR，虽然按照上面算，折扣是86折，利率是4.16%，的确折扣力度小了，但一旦LPR下降了，你的房贷利率可能就是4%，甚至更低。
这是实实在在的利好，你说这个时候选择固定利率的人会不会眼红？何必为了一个好看的打折数字放弃利率下调的机会？
担忧二：LPR下调幅度太小，可以忽略不计，换成LPR反而太折腾。
目前最新的LPR为4.75%（2月），较上一次4.8%（12月）下调了5个基点。如果以此来算，100万房贷每月减少30块，的确杯水车薪。
但是别忘了，这仅仅只是一次降息，一次降息少30块，两次降息甚至三次降息呢？这样的积少成多，你还会觉得忽略不计吗？
要知道，几乎每一次危机，都会迎来降息潮。
就拿2015年为例，那一年又是股灾又是汇改风暴，央行一口气在一年之内连降5次息，每一次下调都是25个基点，相当于今年2月降息的5倍！
2008年金融危机更甚，当年央行连续降息4次，前三次下调都是27个基点，第四次最狠，直接下调到108个基点，一年下来降了189个基点！
更关键的是，这两次危机降息之后，利率都很难再调回来了，08年至今，除了中间几次回调外，大部分时间的利率都是向下的。
而现在的疫情，其严重程度可是远超08年金融危机、15年股灾的，为了稳经济，2月的LPR已经下调了，接下来央行会袖手旁观吗？肯定不会，新的一轮降息潮已经启动，我们普通人能做的只能是顺势而为。
LPR自去年8月改革以来，不管是1年期还是5年期，都走出了一个明显的下降通道，这是因为过去基准利率的行政干预色彩浓厚，很难反映市场的真实需求，LPR则不是，它的市场化程度更高，去年8月LPR才刚放开给市场，就立马走出下调趋势，这就很能说明问题了。
担忧三：未来风险不可控，担心LPR上调，选择LPR无法提前锁定风险。
我们唯一需要关心的是：未来LPR会不会大幅上调，以至于改变逆转整个下调趋势？
LPR大幅上调只有两种可能：
1、央行滥发货币，导致国内恶性通货膨胀，最后央行为了回笼这些超发的货币，不得不大幅调高LPR。
2、中国经济重回10年前的巅峰，GDP增速年年超过7%以上，出现投资过热，央行调高LPR给经济降温，避免发生经济泡沫。
客观来讲，以上两种可能10年内都不可能发生。
首先是通货膨胀。一般的通货膨胀（CPI低于5%以下），是没必要担心的，也就没有央行加息，LPR上调什么事。但是一旦发生了恶性通货膨胀（CPI超过 10%以上），就必须上调LPR进行干预，否则人民币就会贬成白纸一张。
发生这样的情况概率相当低，因为最近一次发生，还是只在49年的民国时期。
当然，因为疫情叠加猪瘟，现在的CPI已经高达5.4%了，但还远没有达到恶性通货膨胀的地步。更何况，疫情和猪瘟都只是短期影响，只要得到控制，通胀还是会回落，LPR也没有短期上调的动力。
其次是GDP增速超过7%以上。现在已经不是2008年了，经济不再是一刺激就能飞起来那么简单了，更多的的楼市泡沫、地方债务、资本外流等一系列刺激后遗症。这些问题已经形同枷锁，重回7%绝不可能。
相反，现在疫情之下，原本就不好看的GDP将会更加难看，为保增长下调LPR都不及，怎么可能还会上调LPR，这不是搬起石头砸自己的脚吗？
所以，根本不用担心未来LPR上调自己会吃亏，相反，选了固定利率，你就把自己锁死了，享受不到国家利率下调的红利。
最后，落实到个人，选择LPR的需要注意哪些细节？
1、不要着急去银行柜台办，银行APP就能办。疫情特殊时期，就不要扎堆凑热闹了，很多银行也建议直接在APP上办理即可。而且也没必要急着现在就做决定，截止日期到时8月31日，务必考虑清楚了再决定，因为这次以后就再也改不回来了。
2、最好选择利率一年一变，时间越长越不有利。LPR每个月变动一次，选择时间最短的一年一变，能够最大限度的跟踪LPR利率下降趋势。
3、最好选择1月1日作为重新定价日。主要考虑到银行金融体系的特性决定的，几乎每到年底，银行都会缺钱，这时候LPR会大概率下调。并且，1月1日是很多金融业务结算的时间点，选在这个时候，不管是实惠性还是便捷性，都是最好的时间点。
孺子可教土木频道
从2020年3月1日开始，商业银行必须和存量房贷的借款人，废除原有房贷合同，让借款人重新二选一，要么：固定利率；要么：「LPR利率+基点加成」模式。
也就是说，从今年的3月1日开始至8月份的5个月时间里，当初和买房人签订了房贷合同的银行，会联系买房人，协商废除原有的「基准利率+浮动比例」利率合同，再二选一。
Part 1
LPR 对房贷的影响
2021年1月之后：
调整后的房贷利率=最新LPR+「加点」
注意下这个「加点」。
加点=旧房贷利率 - 4.8%
举个栗子：
Rosa贷款30年，现在的房贷利率是5.39%，假如在2020年5月，银行通知Rosa要调整房贷利率了。
那加点就是：5.39%-4.8%=0.59%
Rosa新的房贷利率就是：最新的LPR+0.59%
房贷加点一旦确定下来后，以后就不会变了；你的房贷利率，就跟着LPR波动了。
这跟以前有啥不一样？
不一样，月供以后大概率要减少了。
Part 2
2020，你的选择很重要
改革之后，房贷利息将改盯LPR，LPR每个月调整一回。
它比基准利率更灵活、更多变、更符合市场需要。
X小猪佩奇Q
一图看懂LPR
