觀點地產網“業績超預期，分紅遠超預期。”這大概是年報放榜時不少保利股民們最直觀的感受。
4月15日晚間，保利發展發佈了2019年財報，這也是頭部房企裡面最晚公佈的一份年報。2019年，保利發展實現營業總收入2359.81億元，同比增長21.29%；淨利潤375.54億元，同比增長43.61%；歸母淨利潤279.59億元，同比增長47.9%。
說業績超預期，則是因為數據與此前1月份公佈的業績快報有所變化：彼時，保利披露2019年歸屬於上市股東的淨利潤同比增長40.55%至265.69億元。對比可得，歸母淨利額比此前公佈數據增加了近14億，漲幅也提升了7個點。
同時，保利公佈了2019年年度利潤分配方案。保利發展擬向全體股東每10股派發現金紅利8.20元（含稅），擬派發現金紅利總額97.85億元。按此計算，分紅率35%，現價對應股息率為5.4%，均處於歷史高位。
有投資者調侃：“一掃萬科、恆大帶來的陰霾。”隔天4月16日，保利股價也相應出現拉昇，截至收盤漲幅3.01%，報15.76元/股。
當天下午，保利也少見地召開了網上業績說明會。盈利、分紅之外，市場觀察對於這家房企守住前五門檻還有許多探究的維度：疫情影響的消化、拿地的規劃、與融創之爭、槓桿水平、發展信心等等。
銷售與拿地
儘管保利年報披露得遠比其他港股上市房企慢了近一個月，但市場及投資者關注的問題仍舊離不開疫情影響。
2019年保利在銷售上的表現，在上半年整體保持高增速穩坐第四，並在6月衝至637億高位，之後保利下半年明顯回調，單月平均銷售額348億元。
全年，保利發展完成銷售4618.48億元，同比增長14.09%；簽約面積3123.12萬平方米，同比增長12.91%。對比2017-2018年分別實現3092億、4048億的銷售以及47.2%、30.9%的增速。
以銷定產，保利年報中披露稱，2020年計劃新開工面積4300萬平方米，對比去年開工面積縮減了13.76%，疊加上今年疫情的影響，市場擔心保利今年的銷售規模及增速多了一層不確定性。
網上業績會中，多位投資者問及2020年的銷售計劃、推盤計劃，董事會秘書黃海稱：“今年受到疫情因素影響，行業開工、推貨、銷售均受到較大影響。於保利而言，仍然會保持行業領先地位，力爭保持公司優異經營業績。”其表示，公司目前復工、來訪、售樓部開放恢復到疫情前8-9成左右的水平，與市場表現保持一致。隨著市場回暖，保利發展有信心儘快回覆正常銷售規模。
至於今年能否達到行業前三前四的問題，黃海則稱，保利發展一直定位為行業龍頭，會力爭優於行業平均增速。
2019年，報告期內，保利新拓展項目127個，新增容積率面積2680萬平方米，同比縮減14%；拓展成本1555億元。按此計算，去年拿地銷售比為33.7%。
值得注意的是，2019年保利有意識地提高拓展項目權益比例，拓展金額權益佔比回升到七字頭達71%，同比提升近4個百分點。
觀點地產新媒體瞭解，過去幾年，為了實現規模增長與控制負債這一天平的平衡，保利增加了合作項目比重，減少投資成本，這使得權益銷售、權益土儲比例包括大股東權益佔比有所下降。
據悉，大股東權益佔比從2013年90%左右回調到2019年三季度的65.38%。在去年底的股東大會上，宋廣菊也稱公司正在有意識地回調大股東權益比。
年報披露，保利發展2019年大股東、少數股東權益分別為1560億元、735億元，佔比分別為67.98%和32.02%。
副總經理潘志華回應稱，公司已經注意到合作項目權益結構情況，下一步公司將根據整體權益結構進行適當調整。
控制負債與增淨利
探究拿地與規模之餘，也能觀察到過去這一年保利對於降槓桿與盈利能力的側重。
拿地力度的影響直接或間接地給保利的許多指標帶來了變化，例如經營活動產生的現金流量淨額的大幅提升，同比2018年增長229.22%至391.55億元，而2017年因為加速擴張拿地這一指標還為負值。
此外，負債水平也有了大幅下降。截至2019年，保利發展資產負債率77.79%，較年初降低0.18個百分點；淨負債率56.91%，同比降低23.64個百分點。
淨負債的降低，有賴於在有息負債增加2個百分點的情況下，貨幣現金則較大幅度增加22.91%至1394.19億元，為短期借款及一年內到期債務的2.1倍。同時，有息負債綜合成本約4.95%，同比降低0.08個百分點。
年報顯示，貨幣資金增加主要由於房款回籠增加。“淨負債的下降來自於2019年度保利加強回籠和資金回收，賬面資金保有量也相對往期提高了安全係數，有息負債淨減少，因此淨負債率下降。”會上財務總監周東利解釋道。
從回籠資金看，2019年保利累計實現銷售回籠4312億元，回籠率提升5個百分點至93%，為近三年來最高水平。
現金為王的時代，資金量的充裕也保證了融資的相對從容。年報顯示，2019年保利籌資活動產生的現金流量淨額由正轉負，同比下降1.06倍。對此，財務總監周東利指出，去年在回籠率進一步提高的情況下，保障了公司資金需求，因此2019年度融資為淨減少。
截至2019年末，保利還擁有未發行公司債額度150億元、中期票據額度85億元，在保險金融機構、供應鏈ABN儲架、私募供應鏈融資等方面合計儲備融資額度達358億元，未使用銀行授信額度約2690億元。
大幅優化的指標中最為突出的是淨利，2019年，保利實現歸母淨利潤279.59億元，同比增長47.9%，接近五成的增長幅度。據觀點地產新媒體對比，2016-2018年，保利歸母淨利潤增速分別為0.6%、25.86%、20.92%。
相比其他“暴雷”、 “不及預期”的房企，保利這一指標奠定了自己的業績底色。
此外，在行業普遍面臨毛利率下滑趨勢的時候，保利去年則不降反升。數據顯示，因結轉項目價格上升，保利發展2019年毛利率提升2.48個百分點至34.97%，其中房地產結轉毛利率提升2.69個百分點至35.38%。
同時，淨利率提升2.47個百分點至15.91%，三項費用率同比下降0.4%至合計5.7%。
可以看到，過去一年，保利在保證資金安全、控制負債與盈利增長方面都給了市場正向積極的信號。而這一定程度也是規模與投資拿地的回調“換來的結果”。
一個猜想是，從保利歷年在盈利、負債與規模增長的起伏曲線來看，經歷過2019年的穩健之後，或許會迎來下一個調整負債、銷售、投資的週期。
截至一季度公佈數據，保利新拓展項目拿地金額達280.99億元，同比去年同期拿地金額上漲572%，拿地銷售比回升至20%左右。
4月份，保利接連大手筆拿地，包括以底價39.98億元摘得天津西青精武鎮商住地，以最高限價41.42億摘得福州鼓樓區中心地塊；溢價13.24%摘蘇州常熟宅地。據觀點地產新媒體不完全統計，截至目前保利拿地成本近400億元。
以下為保利發展控股集團股份有限公司2019年度業績說明會問答實錄：
現場提問：地產行業3月回暖，如碧桂園、龍湖等銷售量上升，2020年3月公司實現簽約金額273.70億元，同比下降35.85%，請問什麼原因導致貴司銷售弱於體量相當的同業公司？
黃海：一季度受疫情影響，行業整體面臨較大銷售壓力，公司目前復工、來訪、售樓部開放恢復到疫情前8-9成左右，與市場表現保持一致。隨著市場回暖，公司有信心儘快回覆正常銷售規模。
現場提問：房地產行業下行，公司如何應對？會學其他房地產商搞降價促銷嗎？
黃海：公司主要價格策略隨行就市，根據市場情況靈活銷售。目前我們觀察到行業價格相對平穩，市場銷售價格受需求、預期、競爭對手價格影響，公司會綜合考量。
現場提問：請問為什麼近兩年保利地產的投資速度放緩了呢？
潘志華：目前公司投資保持一定的規模，金額是逐年增長的，但面積稍有下降主要是因為城市佈局於核心城市與都市圈、以及單價提高的原因，但總貨量還是有所提升的。
現場提問：請介紹一下今年公司的拿地計劃，會在哪些區域加大布局？
潘志華：公司今年將保持穩定的拓展規模，將根據經營現金流安排前緊後松進行拓展，區域方面將繼續聚焦於中心城市及重點城市群。
現場提問：請問，公司跟保利置業在業務上是否已有所區分？宋總（宋廣菊）是否今年退休？去年末，公司進行了人事大換防，是否為此做的準備？
潘志華：公司與保利置業由於歷史原因，在少數城市有一定重疊，而且房地產是充分競爭的行業，不存在實質的同業競爭；而公司於2017年收購保利置業母公司保利香港控股50%股份，可以通過保利置業業務發展取得收益。
宋總的任職將按照國資管理相關規定執行。公司去年進行的組織架構調整，主要是根據業務發展及管理需求進行安排。
現場提問：今年疫情的影響，對公司商業板塊出租業第一季度影響有多大？出租率對比去年下降多少？
黃海：疫情對中國經濟衝擊是全方位的，公司商業、物業等與消費、服務相關業務也因此受到衝擊。公司作為全國化佈局公司，各地方影響有所差異，3月份隨著疫情陸續得到控制，公司商業平均已經恢復至疫情前50%左右水平，廣佛區域恢復至80%以上。
現場提問：保利地產上市公司現有土地儲備有多少？土地成本大致為多少每平方？這些已有的土地儲備按2019年的開發進度，可以開發多少年？
潘志華：公司土地儲備近8200萬平方米，土地成本仍有一定優勢。目前土地儲備預計可保持未來3-4年開發需求，同時公司仍將繼續加大土地儲備。
現場提問：看到公司年報少數股東權益佔比還較高，公司有降低少數股東權益的打算嗎？未來準備怎麼做？
潘志華：公司已經注意到合作項目權益結構情況，2019年新拓展項目權益比較2018年提升4個百分點，下一步公司將根據整體權益結構進行適當調整。
現場提問：保利發展是否有參與雲南城投的重組？目前進展如何，當前是否有意向中的收併購標的？
潘志華：公司目前未參與雲南城投的重組，與雲南城投有項目層面的合作，具體詳見公司公告。
現場提問：請問公司對國家新出的推進城鎮化的意見有什麼看法，是否會影響公司未來在一二三城市的佈局？公司對未來兩年，以及中長期的銷售規模有什麼計劃，如何完成？
潘志華：公司認為國家城市化趨勢是確定的，從鄉往城的城鎮化高位放緩，將轉變為從城往城的流動加速並存，公司仍然聚焦中心城市和重點城市群的佈局。對於中長期，公司規劃是不低於行業平均增長速度，保持持續發展。
現場提問：請問公司淨負債率大幅下降主要是因為什麼原因？今年還會保持這樣的負債水平嗎？
周東利：2019年度，公司加強回籠和資金回收，賬面資金保有量也相對往期提高了安全係數，有息負債淨減少，因此淨負債率下降。2020年，公司將繼續做好抓回籠和資金回收工作，維持穩健的資產負債水平。
現場提問：請問在貴公司兩翼業務中，除了保利物業之外的企業業務的營收和毛利率為何下滑了？
周東利：目前，兩翼業務中的商業運營收入佔比較高，商業運營當中外拓項目在裝修和籌備階段，裝修和籌備費用及租金費用的支付在2019年相對集中。
現場提問：去年保利還款增加，貸款減少，導致淨增貸款減少，籌資活動產生的現金流量淨額由正轉負，請問為何會出現這種轉變？
周東利：2019年度，公司加大銷售回籠及資金回收力度，回籠率進一步提高，保障公司資金需求，因此2019年度融資為淨減少。
現場提問：自2017年融創超越保利之後，保利與融創之間的規模差距越來越大，至2019年差距將近千億，公司怎麼看這個差距？未來怎麼保持行業地位，重回前三的目標是否可行？
黃海：公司作為行業龍頭，會根據市場情況和自身資源儲備，力爭優於行業平均增速。
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