瀋陽老範
房子限售5年，房價不一定下跌。
首先我們先來了解一下什麼是限售。所謂限售，即房屋不能上市交易。有兩種情景：一、未取得預售許可證的商品房不得銷售，否則房屋買賣合同無效。二、未滿一定年限的動遷房不得上市交易，否則不能過戶，但房屋買賣合同有效。
限售的目的就是為了遏制炒房者將房價炒的過高，但又需要考慮商品房去庫存的目標。而限售政策就能很好的達到目的。
我們再來談談房價。
影響房價的因素很多，我們簡單舉幾個重要因素。
一、需求。有需求就有市場。今年由於疫情影響，房地產業績斷崖式下跌，房價受影響，多家房企降價促銷。但從1－3月銷售業績來看，購房需求並沒有減少，只是暫時壓制，等疫情好轉後，購房需求就會釋放。
二、發展。我國建設正向發達國家推進，城市化進程加快，目前我國城市化率才60％，未來10－20年還有很大的發展空間和強勁動力。
同時，城市化發展也會吸引大批人口，這些人也是購房需求的主力軍。
三、政策。國家堅定“住房不炒”方針，同時配套銷售、限購等政策，意在遏制房價漲跌過快，平穩發展已是主基調。
房價的走勢受市場供需和國家政策影響，房子限售5年只是國家調控的一個手段，不至於影響房價走勢。
在購房需求不減和國家宏觀調控下，未來房價會呈現以穩為主，小幅上升的趨勢。
樓市透析
我是@小強講房產買賣知識，分享我的觀點。
首先，限售影響的是購房者，購房者的購房慾望被壓制，一旦釋放開，勢必會造成搶房的局面，嗯，搶了，價格能跌嗎？
對於賣房著來說，要分一手房和二手房看：
一手房限售5年，不會導致房價下跌，只會讓絕大多數開發商被清洗出局，剩餘資金實力超級雄厚的開發商只會活的更滋潤，每開發一個樓盤都會出現被搶購一空的局面，成了賣方市場，定價權就變成了開發商。
二手房限售5年，會導致房價下跌嗎？那得看業主了。
限售對二手房業主影響最大的是，著急用錢的時候賣不了房，那就只能通過抵押貸款的方式把房子變現，但是抵押貸款利率又比按揭貸款高很多，所以業主用錢付出的成本就很高，那麼他在限售解除後，如果要賣房，就會把這些成本加到房價上，不然還不如不賣。對於沒有用錢需求的業主來說，既然已經限了五年沒賣掉，說明他不著急賣，那就等的看行情吧，行情好了賣，行情不好不賣。
所以，房價漲跌，並不與限售有必然的正相關聯繫。價格是市場來決定，政策來調控的，如果政策能直接決定價格，那不就成了計劃經濟了？
我是@小強講房產買賣知識，關注我，學更多有用實用的房產買賣知識。
小強講房產買賣知識
這一輪去庫存過後，各個大大小小的城市房價都發生了很大的漲幅，尤其是二三四線城市房價幾乎是翻了一倍。
因此，各個城市的房地產市場出了特別多的限制性政策，限貸，限售，限購應有盡有。
身邊有很多的朋友在猜想，如果房子限售5年，那麼5年後房價會下跌嗎？
今天我們就一起來聊一聊，什麼是限售？限售有什麼作用？5年後房價會下跌嗎？
一，什麼是限售？限售有什麼作用？
這一輪去庫存的過程當中，為了抑制房價過快的繼續上漲，每一個城市都出了特別多的限制性政策。
而我們見得最多的就是樓市的限售政策，可以說這一輪去庫存，每一個城市幾乎都有自己的限售政策。
限售：一般情況下是指限制新購商品房的交易時間，新購的商品房從購買起，需要達到限制的時間，才能夠正常的上市交易。
當然，不同的城市房子的限售時間也不盡相同，我們簡單的看一下。
如圖，我們可以看到全國大部分的城市，在這一輪上漲過後都處於限售的狀態。
白溝，瀋陽，西安的樓市，限售時間長達5年之久;
張家口，開封，鄭州，杭州，成都，武漢，長沙，貴陽，珠海，惠州，南京啟東，樓市的限售時間長達三年之久;
徐水，保定，承德，濟南，青島，揚州，徐州，常州，蕪湖，嘉興，重慶，南昌，閔候，無錫，福州，長樂，福清，廈門，廣州，東莞，海南，北海，南寧，樓市的限售時間最短，只有兩年。
那麼，樓市的限售，到底起到了怎樣的作用？
第1個作用，震懾樓市，抑制上漲。
無論是限售兩年，還是三年，或者是限售5年。對樓市的短期作用，就是震懾樓市，抑制房價繼續上漲。
因為，基於這一輪樓市的漲幅，很多的購房者都是想要買房，短期實現增值收益。
而各個城市出現的樓市的限售政策，就讓很多的購房者明白，在購買了過後短期內是不能進行交易的，也就是不能將新購的房屋賣出獲得利益。
那麼，短期內就會減少很多的購房者，各個城市的房價就會在需求減少的情況下維持穩定。
第2個左右，防止樓市出現斷供潮。
這一輪房價上漲的幅度特別大，很多的朋友非常激進的在買房，甚至是向親朋好友借錢，利用高槓杆再買房。
通過調查我們發現，身邊很多的購房者在還完月供之後都捉襟見肘，一旦被降薪或者裁員，就可能面臨月供還不上出現斷供。
而限售讓很多的朋友放棄了繼續買房，繼續購買多套房實現增值收益的決定，也就降低了樓市在某一個時期出現斷供潮的風險。
降低斷供潮的出現，也就是降低了金融風險的出現，讓房地產市場處於健康平穩的狀態。
……
當然了，限售在一定程度上也減少了二手房市場的供應量，讓市場的供需維持在一個相對平衡的狀態。
但無論如何，限售在各個城市起到了決定性的作用，讓房地產市場沒有繼續大漲，讓購房人也逐漸的趨於理性。
二，如果房子限售5年，那麼5年後房價會下跌嗎？
在第一大點，我們簡單的介紹了一下，什麼是限售限售，並且羅列了一下限售的主要作用。
而從各個城市的限售年限來看卻不盡相同，有限售兩年的，有限售三年的，有限售長達5年的。
因此，身邊有一些購房者在猜想，如果房子限售5年，那麼5年內的房價會不會因為沒有人購買而出現下跌？
實際上，限售根本沒有改變我國的房地產市場，5年過後房價也並不會因為限售而下跌。
原因非常的簡單，歸納一下，一起來看一看，希望能夠幫到你。
第1個原因，限售5年，畢竟是少部分的城市。
我們必須明白，在限售那麼多的城市當中，真正限售5年以上的是一些極少的城市。
甚至是極少城市當中的某一類房源或者板塊，並非所有的城市樓市，都處於限售長達5年的政策當中。
而且限售5年的城市也並非我國的一線城市，對我國的房地產市場以及未來樓市的走向沒有參考性意義。
只是處於自身城市的一些獨特考慮，而出現了這樣的限制出售而已。
更何況，限售並不會一成不變，隨著各個城市的樓市政策放鬆，限售政策也可能接下來會出現取消的現象。
第2個原因，樓市有著自己的漲幅週期。
一直以來一線城市的房價都是我國樓市的風向標，具有絕對性的參考意義。
回顧我國這麼多年的房地產市場，一般情況下一線城市大漲過後，二三線城市才會上漲。
而過去的樓市週期已經非常的有規律，已經非常的明確，都是呈現“三年一小漲，五年一大漲”的姿態。
即便是限售5年，也和我國的樓市漲幅週期非常的吻合，可見即便是出臺樓市的限制政策，也是有所考慮經濟週期的。
換句話說，限售5年正好是一輪樓市大漲的週期，限售時間到樓市還是會繼續上漲。
第3個原因，城市化進程還沒有結束。
我國的城市化目標是達到70%，而目前只達到了50%~60%的狀態。
目前的城市化水平正好處於中期階段，而中期階段也是各個城市經濟規模快速增長，經濟快速轉型升級，城市基建面目快速提升的時候。
同時城市在快速的發展，人口在快速的流入城市，房價也會跟隨著水漲船高，價格越來越貴。
而就目前的城市化增長率來看，每年的平均增長率只達到了0.7個百分點。想要實現70%的城市化率，起碼還有長達15年到20年的時間。
那麼，就非常明確了，在城市化進程沒有結束之前，我國的房價仍然會繼續上漲，限售5年又怎麼可能讓房價下跌呢？
第4個原因，成本在增加，樓面價更是在翻倍。
我們不得不承認，雖然房子涉及到的金額特別大，但是面對交易市場，它仍然是一個商品。
根據市場經濟學規律，商品的價格會跟隨它成本的波動而波動，成本增加，價格上漲，成本減少價格下跌。
回顧歷史，你會發現我國的樓面價已經翻了好幾倍，樓面價的成本逐年在遞增。
從1998年成立商品房以來，全國的樓面均價由2000元單價，上漲到了如今的1萬元出頭。
細分到每一個城市，樓面價也已經漲了好幾倍，而這一輪去庫存前後，各個城市的樓面價幾乎又翻了一倍。
例如重慶這座城市在去庫存之前，樓面均價只有3000~4000元，去庫存過後樓面均價達到了7000~8000元，又足足的翻了一倍。
更何況，開發商的融資成本，材料成本，人工成本，設計成本，以及其他方方面面的成本，都在逐年的遞增。
說到底，未來的房價有成本的支撐，無論是樓面價的翻倍還是開發成本的逐年提升，都將支持未來的房價繼續上漲也都將反映到未來的高房價上。
……
是的，僅僅只看這幾個原因就非常明確，5年過後房價並不會下跌，而且還會繼續上漲。
限售5年只是限制某一些城市短期過快的繼續上漲，而並非要讓我國的房價下跌。
還是那句話，大部分家庭都是通過首付+房貸來買房的，而且房貸佔據了絕大部分，基於風險的控制也不可能讓房價下跌。
三，小結
總的來說，回顧我國樓市的漲幅週期，在每一輪週期裡面，都有樓市的各種限制性政策。
但是，限制性政策並沒有阻止房價的繼續上漲，政策過後，房價仍然是越來越貴。
最後，要特別提醒廣大的購房朋友，從某種意義上來說，限制出售是在短期讓房價迴歸平穩。
所以，真正有購房需求的朋友，在這個時候買房反而更合適，大家不妨把握這個購房時機。
因為，這個時候不用買到高價的房子，可以節約一定的購房成本，也有更多的樓盤和二手房可供選擇。
同時還能提前享受房子帶給我們的一切資源，比如戶口，婚姻，子女教育，甚至是個人在城市的發展空間。
我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！
