房貸的計息規則
很多人認為房貸的計息是平時我們使用的消費貸款一樣，一直使用貸款的本金計息。
比如：你在某銀行辦理消費貸款一萬元，期限1年，等額本息分12期歸還，利率8%，則總利息為800元，還款總額為10800元。理論上來說利率似乎就是8%沒錯，但是分12期歸還，每期還900元（本金833.33，利息66.67元），也就是說除了最後一期的833.33元本金是用滿一年的，其餘的11期的本金沒用借滿一年，但利息是按照一萬元本金使用1年計算的，所以考慮到本金的使用性，實際上利率不止8%。
不過房貸的計息規則與上述不一樣，它跟借唄一樣，是按照剩餘的本金來計算利息的，比如上述的借款10000元，第一期歸還掉833.33元本金後，第二期的利息是按本金9166.67元來計算的，而不是10000元。
舉個簡單的例子：如果是按照消費貸的模式計算利息，那麼房貸的利息就逆天了，我們假設借款100萬元，期限30年，貸款利率按照常見的5.39%，那麼房貸100萬元，30年要還的利息為：100*5.39%*30=161.7萬元，明顯現實不會這麼高，如下圖所示，房貸100萬，30年，利率5.39%，等額本息法利息為102萬左右，等額本金為81萬左右，而不是161.7萬元。所以現實中紅房貸的計息規則是剩餘本金計息。
如何選擇？
搞明白房貸的計息規則，我們就知道要不要提前還款，只需要對比房貸的利率與你投資可以獲得的收益率即可。
1、公積金貸款：目前我國的公積金貸款利率為3.25%，這個利率水平，在市面上很多低風險投資產品（國債、大額存單、理財產品等）均可做到這個收益率，所以公積金貸款不要提前歸還，畢竟你持有現金所能創造的收益是高於你貸款的利息的。
2、商業貸款：商業貸款的5年期及以上的基準利率為4.9%，目前市面上低風險產品能達到這個收益率的並不多，再者很多商貸還會上浮10%甚至20%的，所以如果你是商業貸款，除非你的貸款利率是下浮的，否則提前歸還收益會更大。
PS：很多人會說隨著通脹的加深，月供壓力會越來越小（比如20年前每月還1500元很困難，但是現在還1500元輕鬆的很），但是並非只有貸款會面臨通脹，你持有的現金也會面臨通脹，兩者的本質是一樣。
總結
作為一個普通的投資者，如果你並沒有什麼優勢的投資渠道或者穩定的高收益渠道來源，那麼要不要提前還款，只需要對比貸款的利率與低風險投資產品的收益率即可，誰佔優選擇誰。
