房贷的计息规则
很多人认为房贷的计息是平时我们使用的消费贷款一样，一直使用贷款的本金计息。
比如：你在某银行办理消费贷款一万元，期限1年，等额本息分12期归还，利率8%，则总利息为800元，还款总额为10800元。理论上来说利率似乎就是8%没错，但是分12期归还，每期还900元（本金833.33，利息66.67元），也就是说除了最后一期的833.33元本金是用满一年的，其余的11期的本金没用借满一年，但利息是按照一万元本金使用1年计算的，所以考虑到本金的使用性，实际上利率不止8%。
不过房贷的计息规则与上述不一样，它跟借呗一样，是按照剩余的本金来计算利息的，比如上述的借款10000元，第一期归还掉833.33元本金后，第二期的利息是按本金9166.67元来计算的，而不是10000元。
举个简单的例子：如果是按照消费贷的模式计算利息，那么房贷的利息就逆天了，我们假设借款100万元，期限30年，贷款利率按照常见的5.39%，那么房贷100万元，30年要还的利息为：100*5.39%*30=161.7万元，明显现实不会这么高，如下图所示，房贷100万，30年，利率5.39%，等额本息法利息为102万左右，等额本金为81万左右，而不是161.7万元。所以现实中红房贷的计息规则是剩余本金计息。
如何选择？
搞明白房贷的计息规则，我们就知道要不要提前还款，只需要对比房贷的利率与你投资可以获得的收益率即可。
1、公积金贷款：目前我国的公积金贷款利率为3.25%，这个利率水平，在市面上很多低风险投资产品（国债、大额存单、理财产品等）均可做到这个收益率，所以公积金贷款不要提前归还，毕竟你持有现金所能创造的收益是高于你贷款的利息的。
2、商业贷款：商业贷款的5年期及以上的基准利率为4.9%，目前市面上低风险产品能达到这个收益率的并不多，再者很多商贷还会上浮10%甚至20%的，所以如果你是商业贷款，除非你的贷款利率是下浮的，否则提前归还收益会更大。
PS：很多人会说随着通胀的加深，月供压力会越来越小（比如20年前每月还1500元很困难，但是现在还1500元轻松的很），但是并非只有贷款会面临通胀，你持有的现金也会面临通胀，两者的本质是一样。
总结
作为一个普通的投资者，如果你并没有什么优势的投资渠道或者稳定的高收益渠道来源，那么要不要提前还款，只需要对比贷款的利率与低风险投资产品的收益率即可，谁占优选择谁。
