講真話，其實很有壓力。
不斷告訴大眾，深圳樓市在啟動，很有壓力。網絡上，什麼人都有。你告訴他，房價在漲，房價還要漲，有些人要生氣的。他們，寧願把頭埋在沙堆裡，也不想看看外面真實的世界。樓市是唱不出多，也唱不出空。社會資金若大規模增加，則房價必然會向上跑。這是客觀現實。
今天，剛剛，政府又頒發了一個新政。
深圳樓市再度鬆綁！深圳商品房預售政策放寬，城市更新項目將提速。簡單說，是這樣的：房企資金壓力被舒緩，保證金不用一口氣繳清。而是可以通過金融機構保函方式來代替現金交保證金。開發商的錢袋子松一點了，可以更從容售樓，等待銷售回款。
另外一個方面，主體結構不用封頂，也可以銷售。
樓花、樓花，再見樓花。高層建到1/2的高度，就可以銷售了。由預構件進行資配的建築，更是隻要建了地下室、地面一層，就可以銷售了。開發商的預售大為提前，回款提前，資金壓力再度舒緩。
2020年，開發商的最艱難的時期快過去了。
01
世界經濟不倒，樓市將救全場
下午，芳姐在思考一個問題。中國經濟，到底怎麼樣？為什麼疫情後，中國樓市並沒有崩盤？深圳市區1000萬都快買不到3房了？樓市是經濟的晴雨表，是經濟的投影。如果樓市撐得住，那經濟的真實面應該還可以。
想了一下，芳姐發現，疫情始終是個短期事件。疫情會影響一些政治格局，或者世界產業鏈的遠期的宏觀分佈。但是，並不可能徹底改變世界經濟本身。中國，已率先一步，走出疫情。美國的感染和病逝也已快過峰值。歐美很快將像中國一樣，進行復工。
眼前一個月，可能是歐美訂單最大舉收縮的時候。1個月後，國際採購量又將逐步回升。3個月後，可能國際貿易會報復性反彈。中國工廠，將普遍忙起來。在冬天的時候，我們很難想像夏天的奧熱。但是，夏天始終會來。
而所有的救市，都是在企業信心最難的時候，給予實際的扶持和心理的扶持。量化寬鬆，汽車下鄉，房企紓困...18道金牌下去，冬天總是會走向春天。
2020年，房地產是要救中國經濟全場的。
2020年，大基建是貫徹中國始終的；而且，海外大基建也會春芽萌動，5G將大規模鋪開。全球樓市，都會得到振興。而全球電子與5G產業及股市更會振興。
2個月後，看到疫情在歐美收尾，大家就會懂今天說的道理了：疫情對世界經濟實體的影響是短期的。下半年，世界貿易會迴歸正常。可能還會迎來一小波報復性採購。中國樓市只是經濟的晴雨表，樓市在回暖，是因為世界經濟的根基還在。
02
中國樓市復興，輪動自有規則
2020年，中國樓市復興，深圳樓市量價齊升已成定局。大家一定要把宏觀政策導向理解透徹，不要做錯了決策，對家庭財富產生負面影響，那就太可惜了。眼前，開年以後，深圳樓市主流板塊，已經事實上上漲5-10%。新中心、學位房都在加速上漲。有的房源，掛牌2天就成交。市場熱度就是這麼厲害。
但是，在戰略上要積極，戰術上要謹慎。
房要買，但不能亂買。今年中國的樓市，將是灣區先動，即長三角、珠三角先動；二線城市抓緊跟上，三四線城市蠢蠢欲動。這個輪動的順序，還是給大家留下足夠的時間，去儲備彈藥。今年深圳的樓市，板塊只有大輪動，沒有細輪動。大輪動，是指西部先動，東部跟上。小陽春裡，西部和中部的房源都是出價就成交，已經熱了。下一步，可能是6、7月份以後，盤整了3年的東部樓市就要動了。其實，現在坪山已經很火了。恆大城推的房源，都要抽籤才能買到。
今年深圳的情況是，結構性行情在領先。今年先啟動的是“新中心”樓盤先漲，學位房先漲，小戶型先漲。這說明，是90後的new money在著急。作為家裡可能有小礦的二代或創業小能手，90后里實力最強的那一波人，都在搶房。
家裡有礦的90後，是搶寶中、紅山、大學城這種“新中心”的高端樓盤。結婚早的90後，也在搶學位房，搶地一二梯隊學位房都在漲。深圳二梯隊學位房單價都普遍躍上了10萬。其他90後，則馬不停蹄地買小戶型。而且是先買中心區域的小戶型，或帶學位的小戶型。
結構行情，跟板塊輪動不完全一樣。等到先知先覺的90後把籌碼都搶完，後知後覺的90後就只有殺到其他樓盤或其他板塊。比如說，小戶型單價、總價高了，2、3房就要開始輪動了。學位房漲到位了，非學位房也要補漲了。
板塊輪動方面，如何追東部輪動？跟著地鐵走。今年和明年要開通的地鐵很多，不少是輻射北部、東部。地鐵通到哪裡，或者哪個新地鐵開工，哪裡的房價就猛地補漲一下。過去3年被橫盤所困擾的業主，很可能下半年就要笑了。
03
解構城市更新新政，看清樓市大局
2017年後，政府對房企的資金和貸款，進行了各方面的限制。整體目的是，讓房企融資放緩，減慢房地產的開發熱度，讓過熱的市場趨於冷靜。經過3年調控，中國的樓市整體確實被遏制下來。北京實際上跌去了15%-20%。上海也跌去了5-8%。唯有長三角其他幾個城市，深圳和大灣區，沒有跌。
這個時候，給房企的資金和融資鬆綁，恰在其時。
樓花，最早是霍氏、李氏在香港發明的。但是，預售太早，容易出現問題。比如，出現爛尾樓現象。早期的香港、早期的深圳，都出現過爛尾樓現象。業主付了首付款，可能10年都收不到房。造成法律糾紛。好在有香港的經驗在前，中國大陸的預售制度走得很謹慎。一直把預售期壓地比較後，對業主的保護比較到位。
今天，深圳的城市更新新政，解決的是預售提前，但是又得防範風險與未然。是一個走鋼絲繩式的政策。好在深圳房地產市場一向市場化，監控也很規範。稍微提前一些預售，只會讓開發商資金面更安全，樓市市場更穩定。
2020年，深圳量價齊升已成定局。
2020年，中國樓市整體必將復興。
城市更新新政要點筆記
1、中國疫情基本結束，重啟經濟，促進經濟發展成為主要任務。
2、新冠疫情影響深圳城市更新，房企受到了影響，產生了困難。
3、2020年7月6號以後，企業也可以參考疫情期頒佈的政策，延緩繳納地價（含繳納稅款、免徵房地產稅和城鎮土地使用稅等）、土地出讓價款等。
4、以金融機構保函的方式代替現金形式的保證金（監管資金），進一步緩解企業資金壓力。
5、預售條件放鬆，高層建築主體施工達到二分之一、裝配式建築達到標高±0.00（地面地下各一層）標準的商品房項目，可以申請預售。
6、深圳房地產監管較為完善，申請預售時必須符合土地出讓合同和規劃等要求。放寬預售的建設進度條件，不會放寬預售質量要求。
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