讲真话，其实很有压力。
不断告诉大众，深圳楼市在启动，很有压力。网络上，什么人都有。你告诉他，房价在涨，房价还要涨，有些人要生气的。他们，宁愿把头埋在沙堆里，也不想看看外面真实的世界。楼市是唱不出多，也唱不出空。社会资金若大规模增加，则房价必然会向上跑。这是客观现实。
今天，刚刚，政府又颁发了一个新政。
深圳楼市再度松绑！深圳商品房预售政策放宽，城市更新项目将提速。简单说，是这样的：房企资金压力被舒缓，保证金不用一口气缴清。而是可以通过金融机构保函方式来代替现金交保证金。开发商的钱袋子松一点了，可以更从容售楼，等待销售回款。
另外一个方面，主体结构不用封顶，也可以销售。
楼花、楼花，再见楼花。高层建到1/2的高度，就可以销售了。由预构件进行资配的建筑，更是只要建了地下室、地面一层，就可以销售了。开发商的预售大为提前，回款提前，资金压力再度舒缓。
2020年，开发商的最艰难的时期快过去了。
01
世界经济不倒，楼市将救全场
下午，芳姐在思考一个问题。中国经济，到底怎么样？为什么疫情后，中国楼市并没有崩盘？深圳市区1000万都快买不到3房了？楼市是经济的晴雨表，是经济的投影。如果楼市撑得住，那经济的真实面应该还可以。
想了一下，芳姐发现，疫情始终是个短期事件。疫情会影响一些政治格局，或者世界产业链的远期的宏观分布。但是，并不可能彻底改变世界经济本身。中国，已率先一步，走出疫情。美国的感染和病逝也已快过峰值。欧美很快将像中国一样，进行复工。
眼前一个月，可能是欧美订单最大举收缩的时候。1个月后，国际采购量又将逐步回升。3个月后，可能国际贸易会报复性反弹。中国工厂，将普遍忙起来。在冬天的时候，我们很难想像夏天的奥热。但是，夏天始终会来。
而所有的救市，都是在企业信心最难的时候，给予实际的扶持和心理的扶持。量化宽松，汽车下乡，房企纾困...18道金牌下去，冬天总是会走向春天。
2020年，房地产是要救中国经济全场的。
2020年，大基建是贯彻中国始终的；而且，海外大基建也会春芽萌动，5G将大规模铺开。全球楼市，都会得到振兴。而全球电子与5G产业及股市更会振兴。
2个月后，看到疫情在欧美收尾，大家就会懂今天说的道理了：疫情对世界经济实体的影响是短期的。下半年，世界贸易会回归正常。可能还会迎来一小波报复性采购。中国楼市只是经济的晴雨表，楼市在回暖，是因为世界经济的根基还在。
02
中国楼市复兴，轮动自有规则
2020年，中国楼市复兴，深圳楼市量价齐升已成定局。大家一定要把宏观政策导向理解透彻，不要做错了决策，对家庭财富产生负面影响，那就太可惜了。眼前，开年以后，深圳楼市主流板块，已经事实上上涨5-10%。新中心、学位房都在加速上涨。有的房源，挂牌2天就成交。市场热度就是这么厉害。
但是，在战略上要积极，战术上要谨慎。
房要买，但不能乱买。今年中国的楼市，将是湾区先动，即长三角、珠三角先动；二线城市抓紧跟上，三四线城市蠢蠢欲动。这个轮动的顺序，还是给大家留下足够的时间，去储备弹药。今年深圳的楼市，板块只有大轮动，没有细轮动。大轮动，是指西部先动，东部跟上。小阳春里，西部和中部的房源都是出价就成交，已经热了。下一步，可能是6、7月份以后，盘整了3年的东部楼市就要动了。其实，现在坪山已经很火了。恒大城推的房源，都要抽签才能买到。
今年深圳的情况是，结构性行情在领先。今年先启动的是“新中心”楼盘先涨，学位房先涨，小户型先涨。这说明，是90后的new money在着急。作为家里可能有小矿的二代或创业小能手，90后里实力最强的那一波人，都在抢房。
家里有矿的90后，是抢宝中、红山、大学城这种“新中心”的高端楼盘。结婚早的90后，也在抢学位房，抢地一二梯队学位房都在涨。深圳二梯队学位房单价都普遍跃上了10万。其他90后，则马不停蹄地买小户型。而且是先买中心区域的小户型，或带学位的小户型。
结构行情，跟板块轮动不完全一样。等到先知先觉的90后把筹码都抢完，后知后觉的90后就只有杀到其他楼盘或其他板块。比如说，小户型单价、总价高了，2、3房就要开始轮动了。学位房涨到位了，非学位房也要补涨了。
板块轮动方面，如何追东部轮动？跟着地铁走。今年和明年要开通的地铁很多，不少是辐射北部、东部。地铁通到哪里，或者哪个新地铁开工，哪里的房价就猛地补涨一下。过去3年被横盘所困扰的业主，很可能下半年就要笑了。
03
解构城市更新新政，看清楼市大局
2017年后，政府对房企的资金和贷款，进行了各方面的限制。整体目的是，让房企融资放缓，减慢房地产的开发热度，让过热的市场趋于冷静。经过3年调控，中国的楼市整体确实被遏制下来。北京实际上跌去了15%-20%。上海也跌去了5-8%。唯有长三角其他几个城市，深圳和大湾区，没有跌。
这个时候，给房企的资金和融资松绑，恰在其时。
楼花，最早是霍氏、李氏在香港发明的。但是，预售太早，容易出现问题。比如，出现烂尾楼现象。早期的香港、早期的深圳，都出现过烂尾楼现象。业主付了首付款，可能10年都收不到房。造成法律纠纷。好在有香港的经验在前，中国大陆的预售制度走得很谨慎。一直把预售期压地比较后，对业主的保护比较到位。
今天，深圳的城市更新新政，解决的是预售提前，但是又得防范风险与未然。是一个走钢丝绳式的政策。好在深圳房地产市场一向市场化，监控也很规范。稍微提前一些预售，只会让开发商资金面更安全，楼市市场更稳定。
2020年，深圳量价齐升已成定局。
2020年，中国楼市整体必将复兴。
城市更新新政要点笔记
1、中国疫情基本结束，重启经济，促进经济发展成为主要任务。
2、新冠疫情影响深圳城市更新，房企受到了影响，产生了困难。
3、2020年7月6号以后，企业也可以参考疫情期颁布的政策，延缓缴纳地价（含缴纳税款、免征房地产税和城镇土地使用税等）、土地出让价款等。
4、以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金（监管资金），进一步缓解企业资金压力。
5、预售条件放松，高层建筑主体施工达到二分之一、装配式建筑达到标高±0.00（地面地下各一层）标准的商品房项目，可以申请预售。
6、深圳房地产监管较为完善，申请预售时必须符合土地出让合同和规划等要求。放宽预售的建设进度条件，不会放宽预售质量要求。
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