最近老家一小夥伴聯繫小李，問認不認識在老家縣城做房地產的朋友，他打算在縣城買套房子。
小夥伴初中畢業，對房地產一無所知，在縣城轉了幾個樓盤後，發現一個比一個貴，而且還在不停地漲。有的樓盤他關注好幾個月了，一直處於在售狀態，房子並沒有想象的那麼火爆，自己看中的房子也沒有被賣掉，但是在他打算再等等的時候，房價又漲了。
其實每次回老家，我都驚訝於縣城的房價。小李的老家在魯西北的一個小縣城，經濟在全市的縣城裡面處於下游水平，除了農業以外，就是其他城市淘汰的落後產能如化工、製造等；普通公職人員的工資都要比鄰居縣低一兩千塊錢，但就是這樣的一個縣城，在市場並沒有空前火爆的情況下，房價竟然已經飆升到了7000/㎡。
這種小縣城房子賣不掉，房價不降反升的現象，相信許多人都見到過，也感到十分的不解。畢竟，按照我們的理解就是，房子太多了沒人買，造成市場空置化嚴重，那麼開發商為了回款減輕資金鍊壓力，自然要降價銷售，要不然就更賣不出去了。
但現實情況卻是，開發商寧願賣不出去也不降價，反而還一路漲價。很多然會問這是為什麼？難道說開發商的資金實力太雄厚，沒有回款壓力嗎？
其實不然，現在的開發商都很窮，即便是500強的開發商，也沒有幾個公然宣稱自己有錢的。更可況是一些小縣城的開發商。很多縣城的開發商，都是當地的知名企業湊熱鬧搞開發的。相對於專業的地產開發商來說，本身實力就很弱，再加上到處買地蓋房子，很多都面臨著資金週轉的難題。而債務方面，那也是眾所周知的龐大，光是利息就足以嚇死人，更何況還有本金！這也就是為什麼在前些年，很多小縣城出現了大量的爛尾樓的原因。
那麼，按照這個思路來說，開發商顯然要著急賣房才對，但為啥現在開發商都底氣十足，絲毫沒有資金壓力呢？
這裡面有兩個方面的原因，一個是基礎的營銷層面。每一個職業營銷大師都是心理專家。中國底層老百姓的心理，早就被項目的銷售經理摸透了，買漲不買跌，這是千百年來中國人不變的心理。在這個層面上說，開發商是絕對不會允許房子降價的，而且還要順應樓市的風向，一點點的漲。
對於老百姓來說，只要房價比自己買的時候高，那就是賺到了。
另一個更深層的原因，是背後的金融層面——抵押與銀行資產負債表。
眾所周知，銀行是開發商背後最大的金主，在銀行的貸款名錄中有一個叫做開發貸的東西特別有意思。它大概的內容就是說，開發商買地蓋房子需要錢，那麼銀行就來借給開發商。這個開發貸啥時候開始還錢呢？很簡單，拿到預售證的時候再開始還錢，否則開發商就可以一直拖著。而開發商自然是對銀行感恩戴德，於是乎拼命蓋房子，爭取早日拿到預售證，不能讓銀行發放貸款的人為難。
但問題是，小縣城的開發商蓋出來了房子卻沒人買，這下子該怎麼還錢呢？於是，銀行又給開發商出了一個主意，那就是把房子抵押給銀行啊！這樣就可以拿到抵押貸款，然後就有錢償還開發貸了啊！算下來，開發商最後只有住房抵押貸款了，其他的就沒啥事情了啊！所以，開發商憑藉著對那些未售出樓盤的所有權，就可以進行瘋狂抵押了。
最關鍵的是，為啥房價會一直上漲呢？其實，這也是銀行的要求，因為只有房價上漲，作為抵押物的房產價值才能上漲，才能進行循環貸，這樣銀行的資產負債表才是正數，要不然就是虧本。更重要的是，只要開發商把房價一直提高，那麼就能再次將房產進行抵押，從而貸出更多的錢來，循環往復之後，其實開發商就算只賣掉15%的房子，那麼就已經回本了。至於其他房子，全部都抵押給銀行了。
這就是為什麼小縣城開發商負債累累，房價還在繼續上漲的原因。因為房子早就甩給銀行了。一旦房價出現暴跌，損失最大的就是當地的銀行，後果就是整個縣城經濟的崩盤。
所以，無論是從大眾的心理，還是銀行、開發商，都是要求房價漲漲漲！
