明代，由於在國子監中榜入科比較容易，浙江杭州有蘇、李兩位書生，入京師國子監求學，以應試考取功名。抵京之後，已近考試之期，兩人便在考場附近租了間房，作為考前休憩複習之地。然依京師的慣例俗成，每逢科舉考試前後，貢院周圍不只房租昂貴，物價也是隨之瘋漲。考試結束後，兩人尋思離揭榜尚有一段時日，且不堪租金繁雜耗費，共同商議遷往別處租住，以節省開支，等候科考佳音。
適逢浙江有位僧人長期停留京師，與蘇、李是老鄉，兩人便拜託僧人幫忙尋找租金合適的住所。不久，僧人回報：“東城外三里之遙有座白石精舍，環境幽雅清淨，兩位若是想去，我當代為介紹。”兩人欣然答應，以此相托。僧人來回花了半日時長，蘇、李也已整好行李，三人攜手前往。抵達地方，只見松花滿徑，竹影半窗，真真是一座清淨殊勝的祗園雅境，兩人選了正房東面的一間廊屋租住。
僧人臨別之際，附耳小心囑咐：“此處地近荒僻，無事不要隨意出遊，切記！切記！”蘇、李正慶幸租獲如此勝地，迫不及待就要痛快遊覽一番，聞同鄉所言不合心意，二人疾步登階，嘴上雖然答應，內心卻不以為然。次日用過早飯，游完本廟，兩人隨後詢問寺內諸僧，附近有無“騁目之處”。眾僧盡皆默然，惟有一位小和尚搶答道：“距此裡餘地，有座留雲觀，足可一遊，何不去那？”其他和尚無不怒目瞪視，似乎怪他多嘴。
蘇、李亦覺怪異，不解其中深意，午後兩人便請小和尚做嚮導，欲去留雲觀一遊。主持師傅得知後，急忙奔來勸說小和尚：“你可莫要引兩位相公去留雲觀後面，會有生命危險！”蘇、李駭然究問，小和尚笑而不答，仍帶兩人動身出寺。三人在林中輾轉曲折許久才到，只見觀牆倒塌，荊棘叢雜，幾根柱子佇立，像是觀門。走近查看，舊匾猶在，正是“留雲觀”三個字，小和尚帶著兩人跨入，觀內古樹半臥，猶如條條怒龍盤踞草叢。
院內草深半米有餘，幾無路徑可尋，觀宇顯然荒廢很久。三人穿草而過，登階瞻仰，正殿五根大柱，金碧剝蝕脫落，門窗傾頹殘破，四周虛靜無人。殿內神像猙獰可畏，只是面目黢黑，無法識別是何方神聖。蘇、李流覽一圈，啞然失笑：“這就是小師父說的可遊之處？真是見面不如聞名啊！”小和尚赧然一笑：“勝境不在這，但我師傅有交代，因此不敢擅帶相公進去。”兩人擺手笑道：“去了也未必見得就是佳境，反正你師傅不在，不妨讓我們一窺全豹。”
小和尚為證自己所言屬實，故此滿口答應。殿後數步之遙有扇門，小和尚用手輕啟，登時豁然開朗，果然別有洞天。其中草盛林茂，亭臺掩映，遠聞水聲潺湲，似有池溪。蘇、李大喜，抬腳就要進去探索一番，小和尚急忙制止：“在此遠觀，足以領略，若是深入，不免招禍！”兩人嗤笑他妄言胡說，正要移步，忽聞亭中傳來人聲，音如怪鳥，非常刺耳：“何處來的混賬東西，敢偷窺我家花園？莫非想作賊偷盜？”仔細聆聽，對方似是一位兇悍壯婦。
蘇、李大驚（大怖），小和尚急拽兩人：“快走！快走！狐夫人發脾氣，我們不能再停留！”兩人面生懼色，急循來路，倉皇折返。路上探詢究竟，小和尚解釋道：“這裡本是某位貴人廢棄的園子，後被妖怪佔據，封閉不開，倘若狐夫人不在，我們還可入內遊覽，今日不巧碰到她，那肯定不能進去。”兩人驚愕許久，回到住處，主持師傅查問道：“你們有去觀內後園沒？”蘇、李均隱諱不敢明言。
當晚，兩人與主持師傅閒敘，聊至二更方散，行到東面走廊，眼看月色滿窗，也就未向廟裡復討燭火，順手推門進屋，解衣登床，準備就睡。不想主持師傅突然過來，隔窗再三詢問：“兩位相公白天遊玩，若有所聞，還請趕緊告知老衲，切勿自誤！”兩人依然選擇隱瞞，堅稱什麼都沒有，主持師傅這才離開。蘇、李躺於床榻，譏笑道：“這些和尚為何這般膽怯？世間縱然真有妖魔鬼怪，也斷不敢來冒犯小爺啊！”說完沉沉睡去。
半夜，初夢迴轉，蘇生先醒，忽覺懷內十分溫軟，彷彿有人同床共枕。他誤以為是李生，然李生素不戲謔，蘇生嘗試以手撫觸，發覺懷內肌膚細嫩潤滑，由此大驚。睜眼審視，竟是位二十左右的少婦！與自己同床共枕！他探手搖醒對方詢問，少婦只是回道：“我是特意來陪你睡覺的，何必多問呢？”蘇生長久單身，如何把持得住，也就無心詳問，片刻之間，翻雲覆雨，“衾枕鳴動”，好事已成。
李生雖睡一旁，然對兩人歡好之事渾然不知。一陣過後，蘇生昏然沉睡，夢中忽聞李生連聲呼喚，似是詫異發生怪事。蘇生醒轉，懷中少婦早已不知去向，他追問李生何故驚怪，李生答道：“我半夜夢醒，聞到枕邊有女子秀髮的香氣，彷彿有婦人同睡，抬眼搜尋，果然有位婦人。我心微動，然念及功名未定，兼之婦人又不解釋其從何而來，於是我嚴詞拒絕。誰料她竟百般糾纏，勾引求合，我正漠然不睬時，窗縫間突然出現一雙如燈大眼，直射屋內，呼道：‘小珍珠，不可玷汙正直之人，快回來吧！’”
“這人聲便是我們白天在留雲觀所聽到的聲音！我非常恐懼，因此大聲呼你，忽然之間，狐夫人與床上的婦人都不見了蹤跡。”蘇生聞李生此言，嘆息道：“難道我終究難逃一死？畢竟我不能正心如兄，已遭此妖魅惑，這可如何是好？”隨即詳述自己所遇，涕泣不止。李生也只能寬慰安撫，兩人仍各自就寢。天亮以後，李生起床洗漱，呼叫蘇生不應，走近察看，蘇生眉垂目閉，鼻息全無，早已溘然長逝。
李生惶悚不安，急呼主持師傅。主持見到蘇生暴斃，不由跺腳道：“你們不早說，果然還是被狐妖所害。不過尚有一人存活，也算萬幸。”李生請教緣故，主持娓娓解說：“兩位相公所遊廢園，有位狐夫人，實非狐狸，因其能指使狐狸，故以此稱呼。她身旁的狐狸有小珍珠、小珊瑚等名，尤能迷惑人，但凡遇到，從無生還。聽說這些狐狸專攝精血，以供養狐夫人，狐夫人為此替她們物色年輕男子，少年遊逛，未遇還好，一旦遇到，無可倖免。”
李生說起昨晚之事，主持師傅嘆道：“君心正，當有後福。然你們早點與老衲說起，放置一卷經文在你們屋內，蘇相公也不至於橫遭身死。”眾人不免感嘆。李生買來棺材，收殮好友後，當日便遷往南城居住。同年，李生憑藉出類拔萃的品學，高中進士，次年他攜帶好友的靈柩返回浙江，父老鄉親獲知蘇生的遭遇，無不喟嘆。
作者文末留言：古語有言，邪不壓正。讀書人在緊要關頭，正心尤為重要，做到心正，佛家經文亦可不用，哪裡還會怕什麼妖魔鬼怪？如若做不到心正，被窩裡的溫柔鄉，便會成為男人的墳墓；枕邊的芬芳，難免變成蝕骨銷魂的毒藥（衾中之溫軟，既已氣絕於鴻溝，枕畔之香雲，難免魂消於鳥道）。結果只能是黃泉路上有好友，金榜題名失一人。蘇、李二生，讀書修養浩然正氣的功力，其深淺由此可見。
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此案譯自《螢窗異草》中【小珍珠】一篇
