3月30日零時，青島膠州灣大橋膠州連接線正式開通。正式通車後，青島主城區至上合示範區的通行時間大大縮短。膠州上合示範區也因此再次成為青島樓市的目光聚集之地。
基於2019年膠州樓市的大火和膠州灣大橋通車帶來的利好，業內很多人繼續對接下來上合示範區——這個青島樓市成交高地中的“國家級新區”的未來表示了樂觀。
但是在今年疫情的突襲之下，樓市形勢已被全盤洗牌。在此背景下，2020年的膠州上合示範區真的還值得購房者們“樂觀”嗎？
來自“國家級示範區”的樂觀
膠州上合示範區，全稱為“中國-上合組織地方經貿合作示範區”，也叫做膠州南部新城，它位於膠州的東南環灣地帶，是黃島與紅島的中間位置。
作為國家級新區，膠州上合示範區也在近幾年迎來了豐富的配套規劃：青島大學膠州校區於2018年在此敲定落子，青大附醫也在2019年年底時完成了基本的清理拆遷；2017年年底時，青島華紅灣國際旅遊度假區項目正式簽訂戰略合作框架協議，華紅灣落戶膠州；總投資50億元的上海新城吾悅廣場城市綜合體項目也在2018年落戶膠州開發區；片區內的京東物流園目前也已經完工。
根據青島地鐵總體規劃圖，三期規劃的12號地鐵線將貫通此地，未來可換乘8號線通達黃島、紅島以及市區等地，地面交通還有通往膠東新機場的快速路。以後去黃島和紅島換乘8號到市區也很方便。也有去膠東新機場的快速路。
僅3月16日，位於膠州九龍街道2宗建面14.87萬宅地成交，最終被青島恆祿旅遊開發有限公司（恆大水世界）3.7億元底價競得，成交樓板價2484元/㎡，膠州恆大水世界項目也正式落地。
這片昔日荒無人煙的鹽鹼地，終於在“加冕”國家級新區的頭銜之後，迎來了自己的春天。
2019年以來，上合示範區的樓市一直風頭很盛。膠州市特別是上合示範區片區，其購房者主體很大程度上來源於淄博、臨沂等附近城市的外來客群，這從膠州在疫情全民隔離期間驟減的成交量中也可窺一斑。2019年，淄博、臨沂房價飛漲，這也成為膠州上合示範區2019年樓市熱度驟升的原因。
鹽鹼地上，“新城”成長艱難
2019年10月18日，膠州9幅建設用地網拍，其中4幅住宅用地及4幅工業用地被青島龍泰舜澤置業有限公司（龍湖）、山東盈拓之恆新能源有限公司以8.87億底價聯合拿下，標誌著上海電氣海上風電裝備產業園正式落戶膠州上合示範區。
但這也是頭部房企2019年在上合示範區屈指可數的幾次拿地之一。另外也只有花樣年在2019年12月31日，以4.31億元的底價拿下膠州上合示範區1宗佔地面積41271㎡的居住用地。
膠州本身是青島土拍市場熱地。2019年，膠州市一級土地市場共有46幅住宅商業類地塊成交，成交地塊規劃建面391萬平方米，佔全市總成交量的13%，在全市各城區土拍排行榜中排名第三。可見膠州上合示範區雖然名頭叫的響亮，房企們卻不太買單。
另外，區域內對膠州灣大橋貫通帶來的影響似乎也過於樂觀。誠然這條大橋的開通將帶動包括上合示範區在內的青島膠州灣北部城區加速崛起，但即便拋開頻繁大霧封路這等不可抗因素不談，目前大橋的免費狀態能持續到何日也仍是未知數——而大橋是否收費將很大程度影響大橋的車流量，進而影響到大橋對膠州灣北部片區的帶動作用。此外，所謂豐富的配套到目前仍未見起色。
作為一座從荒蕪的偏僻鹽鹼地上崛起的“新城”，無法集中供暖也成為了上合示範區樓市的一大“硬傷”。上合示範區成立前的一段時間裡，龍湖、新城、遠洋、天一仁和、花樣年、榮盛等房企紛紛想要在此分得一杯羹。據界面山東瞭解到，目前來看，2018年6月開盤的榮盛錦繡外灘，上萬套房源至今仍未清盤，花樣年情況雷同；而後來的天一仁和悅海大觀、融創時代公館等借前車之鑑，為搶佔這塊不算大的“蛋糕”終於嘗試打出了集中供暖的牌面。
2020年，上合示範區的喜與憂
受疫情影響，各城市、地區成交普遍下滑，上合示範區今年來自魯西南的投資客所帶來的需求量，將不出意外地出現縮水。而無論是從保利、萬科、華潤等頭部房企的項目體量，還是配套的完備性上看，更不能指望膠州主城購房者大批南下置業。
同時，上合示範區昔日的價格優勢已然不再，周邊同類型片區的競爭力增強：據安居客、房天下等平臺數據，上合示範區的剛需毛坯價格的話大多集中在9-1.2萬之間，毛坯9千多起，例如榮盛·錦繡外灘、觀瀾文苑和萬恆·四季花城等等；精裝基本在1-1.3萬之間，例如碧桂園·湖悅天境和花樣年·碧雲灣等。但城陽上馬板塊的越秀星匯城均價也僅在萬元線上下，位於城陽河套片區的眾安·青島新城市均價也是1萬元；高新區許多高層價格也不過是1.2-1.3萬元之間。中德生態園、辛安板塊等還有一眾低價盤。
而城陽全域都有集中供暖。這是上合示範區的燃氣爐所無法匹敵的。
據克而瑞數據統計，2019年青島膠州市新增住宅供應全市最多，共3.39萬套，約400萬㎡，佔青島市新增量的21%；住宅存量方面，膠州市庫存365萬㎡ ；庫存銷售週期約12個月，整個膠州市的去庫存壓力仍存在。
但上合示範區也仍有自己獨到的競爭力，即國家級新區的加持。據2018年發佈的中國-上合組織地方經貿合作示範區核心區建設五年發展目標和遠期發展目標，到2022年，示範區核心區將實現與上合組織國家年進出口貿易額、累計雙向合作投資額、對外承包工程營業額和雙向勞務合作“四個翻一番”。國家政策引領下的上合示範區將成為膠州樓市未來數年的另一主戰場，基建的大量投資、產業的快速發展都將讓膠州上合示範區成為未來青島樓市的有力競爭者。
