作為目前A股市場最大的物業上市公司，招商積餘重大資產重組後的首份財務報告必然引起關注。據年報顯示，2019年，招商積餘實現營收60.78億元，在目前已經發布年報的24家物業公司中位居第三，但同比下降8.7%，綜合毛利率18.26%，淨利率4.44%，不及行業平均水平。
這背後有此前資產調整、剝離地產業務的原因，但是對於重組後的招商積餘來說，如何將業績帶入穩定快速的增長通道，值得關注。不過，背靠央企地產開發商招商蛇口，該企業未來增長具備想象空間。
數據來源：各企業公告、東方財富網
非物管業務拖累營收增速
2019年，經過複雜的“A股分拆A股上市+A股收購A股”，招商積餘成為上市物業公司中的龍頭企業。
招商積餘在重組前名為中航善達股份有限公司（簡稱“中航善達”），2019年4月份，中航善達第一大股東中航國際控股股份有限公司將其所持股份全部轉讓給招商局蛇口，同時中航善達以發行股份的方式收購招商物業100%股權，交易完成後中航善達的控股股東變更為招商蛇口。當年年底，中航善達更名為招商積餘在深交所上市。
隨著招商物業並表，招商積餘一舉成為A股最大的物業公司。如今，這艘“巨無霸”的表現如何？
年報顯示，招商積餘2019年實現營業收入60.78億元，同比下降8.7%，這在24家已發佈年報的物業公司中處於墊底。
據新京報統計，目前，H股22家、A股2家物業公司發佈了2019年年報，在營收方面，招商積餘排在碧桂園服務、綠城服務之後，位居第三。但是，8.7%的負增長在24家企業中排在最後一位，遠低於38.3%的平均增速。
究其下降原因，主要受資產管理業務和其他業務增速下滑拖累。年報顯示，招商積餘的營收主要由三部分組成，物業管理、資產管理以及其他業務，其中物業管理業務實現營業收入51.49億元，同比增長32.80%，佔公司營業收入的84.72%；資產管理業務實現營業收入6.17億元，同比下降2.35%，佔公司營業收入的10.15%；其他業務實現營業收入3.12億元，同比下降85.48%，佔公司營業收入的5.13%。
對於其他業務收入的大幅下滑，招商積餘表示，公司已不再從事新的房地產開發，僅銷售部分遺留地產項目尾盤，故營業收入同比降幅較大。
這背後亦隱藏著招商積餘歷史上的多次轉型。前身中航善達上市之初採取多元化經營，主要業務為房地產開發、物業管理和酒店經營管理，後來轉型剝離了酒店經營業務，2016年又開始剝離房地產業務。地產業務的剝離，成為招商積餘業績波動的主要原因和潛在風險。
如果僅看物業管理這塊業務，招商積餘32.80%的增速接近行業平均水平。值得關注的是，其所背靠招商蛇口，去年銷售額超過2200億元，這對於招商積餘未來的業務增長是強大保障。2019年，招商積餘來自控股股東招商蛇口的管理面積有6244萬平方米，同比增長15.98%。
歷史資產出售致淨利率大幅下降
與營收保持相同趨勢的是，招商積餘的盈利水平也是下滑的。
年報顯示，2019年，招商積餘的綜合毛利率18.26%，其中物業管理業務毛利率為9.83%，基礎物業管理8.47%。
2019年招商積餘部分財務指標
圖片來源：企業公告截圖
再看利潤水平，2019年，招商積餘歸屬於上市公司股東的淨利潤2.86億元，同比下降66.59%。東方財富網數據顯示，該企業綜合淨利率僅為4.44%，同比下降了近8個百分點。
對此，招商積餘表示，利潤同比下降主要繫上一年公司轉讓三家房地產項目公司取得投資收益所致，若剔除上述子公司轉讓投資收益影響，2019年利潤總額同比增加4.4億元，同比增長2502.72%；歸屬於母公司所有者淨利潤同比增加4.26億元，同比增長334.95%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤2.90億元，同比增長292.85%。
據瞭解，2018年，前身中航善達轉讓了三家公司，分別為中航城置業（上海）有限公司100%股權、陽中航房地產開發有限公司70%股權、惠東縣康宏發展有限公司51%股權，而這三筆資產處置所獲得的收益佔當年中航善達利潤總額的101.98%。也就是說，資產轉讓令招商積餘的利潤出現明顯波動。
華泰證券分析表示，招商積餘剩餘的房地產項目盈利能力一般，龍巖、衡陽、天津項目均已計提存貨跌價準備。若市場環境進一步惡化，公司可能繼續計提存貨跌價準備。此外，公司若繼續出讓房地產開發項目公司股權，也可能造成業績波動。“招商積餘正逐步擺脫地產負累，預計公司未來輕資產屬性將更加明晰，隨著地產項目的處置，有息負債和財務費用率也將延續下行趨勢。”
不過，在不少研究機構看來，背靠央企，招商積餘未來優勢明顯。東吳地產研究團隊認為，兩大央企強強聯合，招商積餘在物業資源獲取上優勢明顯。同時，機構物業具備提價簡單、收繳率高、行業壁壘高、規模較大等優點，毛利率改善空間大，未來業績釋放有較大潛力。
年報顯示，截至2019年12月31日，招商積餘物業管理業務在管項目1198個，管理面積約1.53億平方米，在行業中位居前列，同比增長24.91%。其中，中航物業在管項目591個，管理面積6729萬平方米，招商物業在管項目607個，管理面積8537萬平方米。
新京報記者 段文平
編輯 武新 校對 何燕
