15.5萬方，23.3億元……這是惠山區3幅地塊在無錫今年首場土拍中交出的“成績單”，地塊出讓面積位列無錫各大行政區之首，成交總價也僅次於經開區。
如果再計算上4月9日掛牌的西漳兩幅宅地以及4月14日掛牌的高力地塊，惠山區在今年的出讓面積將達到28.3萬方。即便新掛牌的3幅地塊均以底價成交，惠山區今年的土地成交價也將超過56億元，不要忘了還有近10幅宅地躺在今年出讓計劃中的。
2020年的惠山區，似乎擁有著成長為今年無錫土拍“大贏家”的潛力。
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實際上2019年惠山區的土拍表現很亮眼。
全年出讓6幅地塊在各大行政區中僅次於新吳區，1年誕生3宗“萬元地”僅次於經開區的5幅，和梁溪區、新吳區並列。6宗涉宅地塊成交總面積31.45萬㎡，總建築面積67.37萬㎡，總攬金64.65億元 。
如果延續無錫首場土拍的火熱，今年惠山區的成交總價甚至可能在下個月的土拍後反超2019年，而距離2020年結束還有8個月……
3月31日，無錫自然資源和規劃局發佈《無錫市區2020年度國有建設用地供應計劃》，文件中提到，惠山區2020年將供應土地675公頃，其中商品住宅用地50公頃，兩項數據均在各大行政區中居首。
而在今年初公佈的惠山區2020年重點推介地塊中，無錫今年擬出讓11幅居住用地，總出讓面積約72.5萬方，涵蓋惠山新城、天一新城、洛社、城鐵站前片區等多個板塊。
值得注意的是，在年後首場土拍中出讓的玉祁平湖城1號地塊、惠山城鐵站區3號地塊、錢橋洋溪5號地塊均未出現在上面的表格中，也就是說，今年惠山區極有可能會出讓超過10幅地塊，最多可能會達到15幅。
作為參考，去年土拍市場最火爆的新吳區，全年共計出讓11幅涉宅地塊。
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從區域上來看，惠山區去年的土拍主要集中在惠山新城、天一新城以及洛社板塊，經過去年的土拍，3大板塊最高樓面價全部被打破。
惠山新城最高樓面價從龍湖天鉅的8105元/㎡上升到了10350元/㎡（雲築），漲幅約28%；
天一新城最高樓面價從美的國賓府的8247元/㎡上升到了10566元/㎡（德信云溪名著），
漲幅約28%；洛社最高樓面價從茂瑞府的7160元/㎡上升到了8014元/㎡，漲幅約12%。
不同於2019年，2020年率先入場的是惠山區代表剛需區域。無論是已經6年多未掛地的玉祁，還有已經無新房可售的惠山城鐵站區，都是無錫剛需購房者置業的選擇。但是首場土拍後，這些區域的樓面價幾乎都完成了刷新。
小編曾在玉祁學習了3年，因此對這個區域也有一定的熟悉。自成一體的風格，自給自足的生活配套也就註定了這個區域更適合本地的剛需購房者。
由於長期未掛地，再加上區域內在售新房較少且大多都是戶型偏大的低密產品，此次土拍也相當於對玉祁板塊進行了重新的定價，未來的高層住宅恐怕將突破1.5萬元/㎡。
不過對於這個離常州比離無錫市中心更近的區域來說，隨著常州房價的不斷升高，得益於不限購的屬性，未來或許能吸引到來自常州的購房者。
玉祁平湖城（圖片來源於玉祁發佈）
如果說玉祁近7500元/㎡的樓面價只是讓人稍有些驚訝外，那錢橋超9000元/㎡的樓面價無疑顛覆了很多人的想象，畢竟這一樓面價直接將區域地價“天花板”提高了超3000元/㎡。
看完了前兩幅地塊，城鐵惠山站區6555元/㎡的樓面價更容易讓人接受，雖然也將區域地價紀錄提高了近2000元/㎡，但要知道的是
弘陽昕悅棠此前收官的高層產品價格也達到了1.3萬元/㎡，因此這個樓面價也許還在購房者的接受範圍內。
但是毫無疑問的是，隨著這些區域的地價進一步刷新，未來剛需置業將變得更加困難。
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儘管地價不斷升高，但是惠山區依然是無錫目前最適合剛需購房者的區域。
從中國房價行情網站顯示，3月惠山區新樓盤房價約13594元/㎡，在無錫各大行政區中依然是墊底的存在。
得益於惠山區相對較低的地價基礎，經過了多年的上漲後，惠山區多個板塊仍然是目前整個無錫“房價窪地”的存在。
惠山城鐵站區
不知道能不能稱得上是幸運，此次土拍中的玉祁和城鐵惠山站區地塊雖然都創下了各自區域內的新高，但是成交樓面價都在7500元/㎡以內，未來售價應該不會超過1.5萬元/㎡，也算是給剛需購房者留下了選擇的餘地。
此外，惠山區大部分“窪地”區域的土地儲備仍然充足，近幾年上市地塊的地價應該仍然會處於整個無錫的較低水平。
在今年的土地出讓計劃中，惠山城鐵站區還將有2幅涉宅地塊出讓，結合奧凱地塊6555元/㎡的地價來看，這2幅地塊預計未來樓面價也不會突破7000元/㎡。
同樣長期未掛地的陽山板塊預計也將在今年出讓2幅宅地，目前陽山樓面價最高的項目是XDG-2017-26號地塊，惠都置業以樓面價6255元/㎡競得該地塊，同時也是目前惠山區樓面價未達到7000元/㎡的兩個板塊之一。
陽山區域暫時無房可售，去年年中售罄的萬科有山高層均價約11000-12500元/㎡。結合區域底價以及二手房價格來看，陽山未來也將會是惠山區主要的剛需區域。
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惠山區的地價還會繼續漲嗎？
從歷史趨勢來看，地價的上漲是不可避免的。根據統計，惠山區涉宅地塊樓面均價從2018年的6737元/㎡漲至2019年的9597元/㎡，漲幅為42.5%。
而近期土地市場的火爆程度也在佐證這一觀點，距離堰橋地鐵站約40分鐘車程的江陰鳳凰城南側地塊樓面價達到了13340元/㎡，與惠山區相鄰的常州市也創造了樓面價19793元/㎡的紀錄。
雖然惠山區目前也已經誕生了3宗“萬元地”，但是最高樓面價也只是10566元/㎡，在各大行政區中依然處於末尾。4月9日，無錫掛牌5幅涉宅地塊，天一新城的西漳站區11、12號地塊都在此次名單中。其中西漳11號地塊起始樓面價10970元/㎡，還未開拍就已經刷新惠山區樓面價紀錄。
而4月14日掛牌的高力地塊起始樓面價更是達到了12029元/㎡，不僅再次刷新惠山區起始樓面價的新高，未來必然也會成為惠山區樓面價最高的地塊之一。
根據統計，目前惠山區包括融創惠山映、碧桂園都薈在內的多個樓盤新房均價都已經突破了“2”字頭，其中惠山映毛坯洋房均價甚至超過了2.5萬元/㎡。
隨著地價的抬高，未來惠山區的頭部樓盤新房均價是否會更進一步？
