近一個時期，景暉智庫關注到各地出臺了一系列房地產政策調整的舉措，但很多又很快地撤回或修改，說明在當前復工復產，拉動經濟增長的大背景之下，我們對房地產宏觀調控是否要做調整和如何調整，還充滿了糾結和困惑。
景暉智庫認為：在堅持“房子是用來住的不是用來炒的”的大原則不變，堅持防止房價過快上漲的宏觀調控大方向不變，堅持“因城施政，一城一策”的調控方式不變的基礎上，應該適度調整房地產具體政策，從而發揮房地產對刺激消費，拉動經濟的積極作用，鼓勵合理的自住型需求的釋放，切實改善老百姓的居住條件，促進勞動力要素的在城市間的有效流動，同時帶動土地交易的活躍，緩解因減稅降費，擴大財政開支給地方政府帶來的財政壓力。
從2017年3月房地產宏觀調控加碼至今，事實上房價快速上漲的勢頭在大多數城市已經得到了有效的抑制，某些城市還出現了相當程度的回落。以北京為例，2020年3月的二手房實際成交價格已經比2017年3月的峰值實際上回落了25%左右。因此，即便我們對現有的房地產政策做出適度的調整，也不會出現房價快速上漲的情況，反而能避免房價進一步回落所帶來的分項風險，穩定房價走勢。過往出現的房價快速上漲，往往是因為我們在政策上做了180度的調頭或幅度過大的調整，所以我們建議的調整是適度的調整，而不是徹底鬆綁和開倒車。
過往3年，我們在“只住不炒”方面有效的做到了“不炒”，但是對“只住”所指的合理的自住型需求鼓勵不夠，這也為我們當前做出適當的政策調整留出了空間。從目前執行的五限——“限購、限價、限貸、限售、限商”來看，“限售”是最有效狙擊炒房的政策，需要堅持；“限商”可以依據不同城市的具體情況適度調整；其它三項限制措施都有比較大的調整空間。具體建議如下：
1、 限購
目前，伴隨著一二三線城市之間和大城市圈內的產業佈局調整，許多二線、三線城市和大城市圈的外圍縣市承接了一線城市轉移的優質產業，急需吸引相關人才落戶就業。因此，調整這些城市和地區的限購政策，對於在這些城市和地區獲得穩定工作和收入的人才給予戶籍待遇，不受個稅或社保繳納年限的限制就變得非常合理和必要。
2、 限價
目前的限價主要集中在土地出讓環節和新建商品房預售證發放環節。其實，只要我們大力增加土地出讓的供應量，特別是努力加強農村集體用地的轉化，在市場供求關係的自動調節下，即便取消“限房價競地價”的土地出讓方式，放寬新房銷售預售證價格審批，也不會出現房價的快速上漲。
3、 限貸
目前執行的首次置業3-4成的首付比例，二次購房7-8成的首付比例，以及“認房又認貸”的套數認定標準，都阻礙了合理的自住型購房需求，特別是改善型購房需求的釋放，特別是“認房又認貸”的套數認定標準，導致會出現“名下實際無房，有過兩次貸款記錄但貸款已還清”的購房人無法獲得按揭貸款的尷尬局面。所以，我們建議取消“認房又認貸”的認定標準，首套購房首付比例調整為20%，二套購房首付比例調整為50%。
4、 限商
商住兩用房的交易限制各地可以根據具體情況進行調整。對於房價上漲過快，新房供應嚴重不足的城市，可以解除限制，放開交易，以增加住房供應，平抑房價。其他城市，可以結合“職住平衡”，改造成分散式辦公和人才公寓相結合的新型業態出租，以滿足小微企業“職住一體化”的需求。
5、 限售
作為有效狙擊投機炒房的措施應該堅持。因為極少有居民家庭在2-3年之內能夠實現改善型置業升級。
6、 其它建議
考慮到房地產本身具有的投資屬性，考慮到疫情得到有效控制後老百姓對於旅遊度假，郊區休閒式房產需求偏好的加強，考慮到養老地產，商業地產未來的發展，應儘快推出房地產信託投資基金（REITS），讓普通百姓以間接投資的方式進入房地產投資領域，既可以讓老百姓分享經濟發展的投資收益，又避免了以往老百姓直接投資，無序買房帶來的房價上漲。
景暉智庫首席經濟學家
胡景暉
2020年4月17日星期五
