燈火闌珊1615
2020年是一個購房的好時期，危機就存在機會，這個時候能購買到性價比高的好房子，人們往往喜歡買漲不買跌，但是市場經濟都是與大眾思維相反的，否則中國我80%都是富人了。越是大眾看不好的時候越是機會，越是人人都說好機會的就未必是真正的好機會了。
房子降價的可能性比較小，因為在過去的兩年裡，房地產市場出現的調控政策是一波接著一波，房價整體上的確得到控制，一線城市房價基本上止漲。在這種情況下，有人好奇2020年樓市調控是否依舊嚴厲？若真是如此，那麼房價會不會因此受到巨大影響從而大降價呢？下面我們先了解下國家的“暗示”。
房價走勢預測
中央經濟工作會議12月度10日至12日在北京舉行。國家再次強調內“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。繼續房住不炒，調控政策不會松。有幾個詞要特別強調下，那就是“穩地價、穩房價”。國家再次強調房價走勢要穩定容，由此可以推斷出2020年房子不會大降價。其實我們也可以自己分析下，房價大跌將影響房地產市場健康發展，甚至會影響到國家經濟發展，因此明年房價不會大跌。
另外個別城市政府限價銷售，每個月允許少價漲幅，那麼限價就是最低價格的暗號。所以能買的起房子的朋友們可以考慮入手。
小崔講海南房產
彭叔有幾個原因，認為2020年二手房市場將要涼涼。
一、居民槓桿率的高度攀升，個人住房貸款餘額的高度翻倍。剛需實在沒錢買房了。
大家看這兩組數據估計可以更加的直觀：
1、2004年我國的個人住房貸款餘額為1.6萬億元，2019年我國個人住房貸款餘額為30萬億。對比04年，在15年的時間裡，住房貸款數量翻了接近20倍。
2、2008年我國的居民槓桿率為18%，2019年我國的居民槓桿率為55.8%，11年時間，全國居民的槓桿率翻了3倍多。
以前如果說我國還不懂什麼叫超前消費，那麼現在是人人都在超前消費了。居民槓桿率這麼高，哪裡還有錢再去衝擊房價呢。
二、全國各地二手房庫存都達到了超級高庫存的時間，如果說新房去庫存時間超過1年就是高庫存的話，那麼現在各地的二手房去庫存時間已經平均達到4年，就已經是常態了。
舉幾個二線城市二手房去庫存的時間給大家看看（為了統一數據的來源，全部使用綠中介的數據）：
1、南京，當前二手房的庫存量為75279套，一年銷售二手房的套數為13296套，那麼去二手房庫存的時間為5.66年。
2、杭州，當前二手房的庫存量為59719套，一年銷售二手房的套數為16504套，那麼去二手房庫存的時間為3.61年。
3、濟南，當前二手房的庫存量為45334套，一年銷售二手房的套數為5320套，那麼去二手房庫存的時間為8.52年。
4、青島，當前二手房的庫存量為63777套，一年銷售二手房的套數為8513套，那麼去二手房庫存的時間為7.49年。
5、成都，當前二手房的庫存量為120828套，一年銷售二手房的套數為47957套，那麼去二手房庫存的時間為2.51年。
時間有限，就不例舉太多了，全國目前所有二線城市裡面，成交量最高的就是成都了，都還需要2年半的時間才能將二手房的庫存給清理完，更別說其他的城市了。當房子失去了流通性的時候，就會真的成為不動產。
三、房價一年不漲就是跌。全國2019年二手房價漲幅為3.7%，是歷史首次房價的漲幅還抵禦了銀行貸款利率的漲幅。大家現在不管是投資買房，還是自住買房，都是需要靠貸款來完成。那麼當房價的漲幅還低於銀行的貸款利率時，人們早買房，就等於早虧本。2019年的樓市整體表現還算是平平安安，結果漲幅還只有這麼一點點，那麼可想而知，2020年的二手房將會是什麼樣子。當越來越多的人意識到持有房產已經是個虧錢的買賣，那麼勢必會想辦法將手中的二手房變成現金。大量的二手房上架，必定又會對房價產生大量的衝擊，大家都在搶跑，房價不跌才怪。
四、剛需的數量越來越少，彭叔就拿剛需中最牛的兩種剛需來說，一種是結婚剛需，一種是為孩子剛需，這兩種剛需應該是市場上最剛最剛的剛需了。大家請看下面的數據：
1、先看一組結婚的數據：
2014年，全國結婚對數為1306.7萬對。
2015年，全國結婚對數為1224.7萬對。
2016年，全國結婚對數為1142.8萬對。
2017年，全國結婚對數為1063.1萬對。
2018年，全國結婚對數為1013.9萬對。
2019年，全國結婚對數為947.1萬對。
大家可以看出來，結婚人數在明顯降低，那麼結婚的人都少了，就意味著為了結婚而剛需買房的人肯定是越來越少的。
2、再看一組人口出生的數據：
2016年，全國新生兒數量為1786萬人。
2017年，全國新生兒數量為1723萬人。
2018年，全國新生兒數量為1523萬人。
2019年，全國新生兒數量為1465萬人。
這個數據不難理解吧，新生兒代表了未來的剛需和需要上學的學區房。眾所周知，現在全國各地的學校是越蓋越多，那麼新生兒卻在減少，以後需要學區房的人將會越來越少，這部分剛需人群也會降低。
當結婚剛需、上學剛需的人數都在減少的時候，普通人買房的數量將會更加減少。
五、收入的降低。今年這個情況，很多地方至今工都還沒開，去年還在的公司，今年還會不會開都兩說。失業人數肯定會很多，那麼多人去找工作，你覺得今年的工資還會漲嗎？既然工資都不漲了，你說房價還會漲嗎？
六、高收入群體的需求降低。很多人說決定一個城市房價的不是那些普通的打工仔，而是那些手裡有錢的有錢人。那麼既然他們手裡都有錢了，他們肯定早就已經解決了自住這一基本需求，剩下來的就是投資性需求。現在房價的漲幅連銀行利息高都沒有，那些有錢人不是傻子，他們會猴還精，早在去年，有錢人就已經開始將多餘房產轉化為現金了。在經濟沒有復甦之前，他們是不會出手的。
其他的原因就不一一細說了，房子的漲跌無非就是供需關係、人們的購買力、槓桿率這些基本要素，現在這些基本要素都說明房價要跌，那麼房價就自然會跌。
彭叔說的房子是以二手房為主，新房的話彭叔說不好。不過，大家要記住一點，只要你買了新房，不管你住沒住過，它都成了二手房，歸於二手房管。
2020年所有投資房子的人都會很難熬，我們靜靜看戲吧。
有事問彭叔
在之前就說過，今年房價下跌已經是板上釘釘的事了。為什麼這樣講？因為咱們討論的房價漲跌都是相對性的，會有個同比和環比的比較，而不是絕對性的上漲與下浮。
今年的房價，從全國統計數據來看，商品房銷售面積約22000萬平，同比下降26.3%；銷售額約20000億元，下降24.7%，銷售額和成交量同比去年下降了近30個點，一季度房地產行業幾乎全軍覆沒。
3月份部分城市房價上漲，多數房企取消優惠政策，帶起一波購房熱潮，如蘇州三個新盤在一分鐘內售罄，資金量達12億；深圳7分鐘搶光288套新房。這不得不讓人擔憂房價是否出現拐點，自此居高不下。從近一個月的觀察來看，這種擔心是多餘的，上述“小陽春”只不過是疫情期間積壓的購買力集中釋放的現象，沒有持久動力，總體趨勢平穩。
根據CREIS中指數據來看，多地房價即使是上漲，價格也沒有超過去年同期，整體還是負增長，這就是我上面說的“相對性”。
今年房價首先肯定不會大漲，下半年如果疫情得到控制，房價小幅回升的可能是存在的，但想要達到去年的水平，今年是不太可能了。所以今年低價購房的機會是存在的，但是現在國際疫情情況混亂，經濟情況不明，還需要謹慎，不要盲目出手。
