日新观点： 保利物业拟在港上市，第一次披露草拟版材料。我们透过保利物业的披露，得到一些新的行业看法。我们认为，非住宅物业管理前景十分广阔。保利物业若上市将直接利好母公司保利地产，其发展路径也间接证明中航善达具备成长潜力。
非住宅物业管理前景十分广阔。
保利物业的第三方拓展，以非住宅为主。到2019年4月，外拓非住宅占公司总在管面积的36.7%，如果加上保利开发的非住宅，则整体非住宅占到在管面积的39.2%，公司非住宅面积比例明显超过其他可比物业管理公司。公司的第三方拓展主要增长，来自于非住宅物业。我们认为，尽管过去物业管理上市公司以住宅为主，但非住宅市场足以成为新的增长赛道。
受益于放管服改革，城镇管理等公共空间维护业务起点低，空间大，且央企具备很强比较优势。
公服（城镇管理）的订单在初期盈利能力并不高，但这种订单具备基础服务叠加的可能性（菜单式服务），未来仍有收入和毛利持续提升的可能。当然，和政府相关的空间并不一定只有城镇和学校，一些公共的场馆（图书馆，美术馆，会展中心），一些政府机关的办公楼宇，都是重要的潜在需求所在。相对来说，保利物业在前一个领域更为擅长，招商物业和中航善达在后一个领域具备优势。
物业公司独立发展后，毛利率适当恢复，是行业常态。
当物业公司被视为房地产公司的售后服务中心和成本中心时，物业管理行业的毛利率常常被人为压低。一旦走上独立发展的道路，绝大多数企业在上市后，毛利率都有显著提高。保利物业的数据再次证明了这一点。
优秀物业管理公司一般没有毛利率下降的压力。
包括保利物业在内，绝大多数所有上市公司财务报表显示，物业管理行业没有毛利率下降压力。这和担心人工成本上升导致毛利率受挤压的传统看法不同。关键原因，则在于科技赋能，人均在管面积不断提高，增值服务不断拓展。
风险提示：
行业定价机制存在遗憾，老旧小区常常面临物业费收入不足以维持刚性开支的情况，全社会住房维护状态堪忧，品质化道路任重道远。
保利物业若上市将直接利好母公司保利地产，其发展路径也间接证明中航善达具备成长潜力。
资料显示，保利物业在2018年和2019年前4月，业绩分别增长50%和68%，超出我们此前预期。保利物业如成功登陆资本市场，将推动保利地产新业务价值进一步显性化。展望未来，保利商业，保利投顾，保利不动产基金等业务，也都具备独立发展的潜力。中航善达盈利能力尚有提升空间，股东背景有和保利物业相似之处，在公共领域相关的空间运营服务，尤其是非住宅的运维方面具备强大的竞争力。
