這是飯爺的江湖發出的第76篇文章
很多人可能都很奇怪，為什麼我們這次在房地產方面定力這麼強。
往常一遇到經濟下滑，房地產這個夜壺就被拿出來了，這次卻死活都不放鬆。
道理很簡單，因為居民負債表不支持。
國家這次沒刺激房產，是因為他們比我們在座的各位都懂的多。
所有人都知道，放鬆地產本身確實對刺激經濟是有神效的，簡直是立竿見影。
而且刺激地產多容易啊，每次通過地產拉經濟蓋樓賣樓大幹快上，都會看到上下游幾十個產業全部被拉動。
現在狀況這麼難，但凡有點餘地早就把夜壺拿出來了，哪還會等到現在，但再刺激後遺症要hold不住了。
現在和08年最大的不同，就是居民負債的槓桿率已經完全不同。08年居民槓桿率只有18%，19年已經接近60%。
現在已經達到60%槓桿率的居民負債如果再刺激一次，這個數字會快速達到100%。
再算算銷售總額，這裡你會看到一個更加嚇人的數字。
年份商品房銷售總額 備註2000-201442萬億15年累計2015-201954萬億5年累計
你能想到過去5年的商品房銷售總額已經超越了過去15年以來的總和麼？
我們說所有經濟體出現問題都是因為債務危機。發生債務危機通常是因為槓桿率過高或者現金流跟不上。
現在房地產總市值已經達到450萬億加的體量，很多家庭已經把每月的一大半現金流都用在供樓上。
我們雖然絕對槓桿率不算很高，但考慮債務風險問題還必須考慮現金流。
如果把居民部門看成一個整體，其實和你的小家道理是一樣的，一面是收入一面是支出。
家裡在上波樓市上漲幾乎把所有積蓄都拿去買房，還問銀行借了債，每個月現金流大半都在還銀行貸款。
有段人們總說消費起不來，當然起不來了。你每月收入的大半都花在供樓上，哪有更多錢消費啊。
這時候樓市再上漲你再衝進去買房，本來緊張的現金流就會更緊張，萬一失業月供還不上就完犢子了。
換成居民部門道理一樣。如果樓市再次上漲，很多人都會紅了眼帶著高槓杆往進衝，都覺得自己在搶錢嘛。
後面一旦遇到點經濟波動失個業，極度緊繃的現金流瞬間就會因為收入缺口斷裂，緊接著就是經濟部門的連鎖反應。
這時候會出現因為失業還不起月供人們開始拋售，拋售以後帶來資產價格的螺旋下跌。
那時候價格會呈拋物線下來，而不是現在的陰跌，最終會走成日本失去的二十年。
之前大家都在嘀咕為啥要凍樓加限購，其實限購的真正意義並不是因為房子緊俏要漲更多，不然2014年全國限購房價就不會下跌。
限購真正的意義是保護購房者的購買力，後面價格回調到一定位置，再讓這批購買力去接盤支撐價格。
高位鎖住流動性幾年，等大家再存點錢緩緩降低下居民槓桿率，現金流壓力就沒那麼大了。
其實每次限購都在發出一個信號，就是告訴你炒作的鼓聲要停止了，讓投機客趕緊走。
既然是政策市，就要完全跟著政策走，這是很多炒家至今不明白的一個道理。
需要你買的時候，二折首付，利率下調，限購限貸鬆動。再買不動，貨幣化棚戶區改造給你加槓桿去庫存。
不需要你買時候，限購限貸，首付三五成起步，利率上浮20起碼。房企融資全部掐斷，各種手段限制地價上漲。
經歷過上次房地產牛市的可以回憶下，當時是不是我們上面說的這個節奏。
調控還會再繼續，因為這裡確實沒辦法刺激房地產，也沒空間刺激，居民槓桿率和現金流水平都不支持。
寫到這裡，大家也可以在再考慮下我們在之前那篇《又是次重要的會議》提到的，未來錢會往哪兒去的問題
這裡再刺激帶來短期大幅上漲的話，未來的房價真要走成90年代日本那種拋物線了，我自己要賣光跑路了。
如果分城市看，到現在為止只有一線城市已經觸底橫盤。
如果我沒猜錯，北上廣這種城市今年小陽春之後應該依然是前高後低。
因為政策全面放鬆根本不可能，個人看法是一線自住完全可以看，投資還不到時候。
全文完！！
文章的最後再講個事兒，身邊一個做量化的小夥伴也寫了個公號。
他主業是程序化投資，對交易和技術分析有不少心得，副業是搞數字幣挖礦。感興趣可以掃碼關注他，每天都會寫點自己的覆盤筆記。
