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俗話說得好，要致富，先修路。無論創新創業，還是產業發展、生態宜居，都離不開交通的支撐。一個四通八達的區域，才能吸引更多人流、物流和信息流的往來交互。
我一度認為關山大道是武漢性價比最低的區域之一：稀爛的交通、匱乏的教育、低端的商業，新房價格卻高達24000+。
直到最近，花山鬧出了21000事件，光谷東即將突破20000大關，我才發現：關山大道的房子，還真對得起那2萬4的價格呀！
關山大道縱然有這樣那樣的缺點，但它畢竟是光谷發展最成熟的區域。而光谷東，你用2萬的價格買到的僅僅是一個預期。
當所有人都相信這種預期的時候，開發商就會變得愈發貪婪，今天它毛坯備案17000，明天它就敢捆綁精裝21000。
儘管價格已經高的離譜，但房子依然不愁賣。
對剛需來講，原因很簡單：我要在這上班，我離不開它。
對投資客來講，原因也不復雜：這裡餅子夠大，我放不下它。
無論是接盤的剛需還是奮不顧身的投資客，我建議大家在買之前至少要考慮以下三個問題。
1
光谷東樓市目前的最大問題在於“價格”二字：光谷東是武漢唯一一個新房與二手房逆向倒掛的區域，即新房賣的比二手房還貴。
眾所周知，由於限價政策，導致新房價格普遍低於二手房，這也是目前炒房客的最大動力。個別新盤賣得比周邊二手貴，不足為奇，但像光谷東這樣，整個區域的新房全面超過二手房的，武漢僅此一家。
比如上週清盤的碧桂園雲境，均價18000+（含裝修），開發商在精裝上的花費不會超過1000元/平，所以可以認為它的毛坯在17000+。而它對面的北辰優加二手房，毛坯成交價15000+。新房二手房逆向倒掛2000元/平。
以這樣的價格入手，你很難賺到錢，不僅可能賺不到錢，你還可能賠錢。三年前，光谷188以17000的價格入市，100平的房子，首付34萬，貸款136萬。三年下來，還貸款~27萬，辦房產證~5萬，物業費+維修基金~2萬，首付換算成餘額寶利息~3萬。如果現在套現，最少漲近40萬才能保本。188目前的成交價僅為19000，100平的房子只漲了20萬，投資三年賬面賠了約20萬，如果再算上同筆金額投資其他房產的收益，虧損遠超20萬。
2
價格是目前光谷東樓市的最大問題，但並不是最致命的問題。我之前講過多次：光谷東樓市的致命問題是它的環境問題。
醫藥產業是好產業，大健康產業是最有前途的朝陽產業，但是藥企有個無法迴避的問題：環境汙染。藥企的運營過程會排放大量毒氣、毒液、毒渣。比如化學藥企使用的呋喃、吡啶等會造成不孕不育；苯、氯仿、丙酮等會致癌；胺類、醇類等會導致各種遺傳疾病。生物藥企使用的染色劑會導致畸形；病原微生物是危害人類健康的重要類型；含病毒的廢水、廢氣更是有大量未知風險。
位於光谷七路的生物醫藥園以藥廠居多，位於光谷三路的生物創新園以研發企業居多。工廠車間，一般都是生產單一品種的成熟產品，所用溶劑、試劑以及生產工藝基本固定，因此汙染源單一，相對容易控制，但是劑量大，汙染濃度高。研發實驗室雖然劑量小、汙染濃度低，但是汙染源的種類更多，更難防護。尤其是氣體汙染，根本沒有辦法防護。
這絕不是危言聳聽！之前，桃花源小區因環境問題多次維權；朗詩里程有女業主因懷孕而暫時搬離。
當然，醫藥產業是好產業，這個行業有很多偉大的公司，為人類的進步做出了巨大的貢獻。我們不能把它當作洪水猛獸，但我們應該對它心存敬畏，而非疏忽大意！
我唯一提醒大家的是，如果你要居住，儘量離它們遠一點。
3
光谷在短短30年內積聚了百萬人口，這幾乎相當於一箇中型城市的規模。人口的爆炸得益於70後、80後、90後龐大的人口基數，但是，中國在2023年將進入深度老齡社會，想複製前30年的輝煌已經很難了。
我們不僅面臨著年輕人口變少的窘境，還面臨著競爭對手變多的困境。
為了留住人，武漢不斷的調低落戶門檻，現在基本是零門檻落戶。即便如此，2018年全年武漢僅留住了18.8萬人，這個數字還不到西安的二分之一，也遠遠低於鄭州、長沙等競爭對手。就連隔壁的小兄弟鄂州，對人才的引進力度都要強於武漢：鄂州在用真金白銀吸引高學歷人才，這遠遠要強於武漢華而不實的大學生八折購房。
8月9日，東湖高新在黨工委會議上制定了三年小目標：至2021年，經濟總量突破2000億，按照服務人口200萬推進產城融合。
光谷目前有人口180萬，也就是說三年增加20萬。
三年增加20萬，這20萬人口分佈在哪？光谷西、光谷東、光谷南都要雨露均霑。光谷西、光谷南已有一定的人口基數，光谷東短期內可能依然要面臨人口嚴重不足的窘境。
光谷東的商業規劃已達890萬方，這種規模放在三環外，是史無前例的。為什麼會有這麼多的商業規劃？那是因為政府在拍地時就強行要求：想賣住宅，必須配套商業！但是，這個步子邁的似乎有些大了，如此稠密的商業規劃，就是有再多人口，也不足以支撐。未來的光谷東，各個商業體一定會爆發一波近身肉搏，肯定會死一批。
人口是光谷東的關鍵問題，如果沒有人口，中心城規劃的那些商業就是廢銅爛鐵。
建房子很容易，做商業很難，而積聚人口才是最難的。
4
別的新區，基本都是新城區的附屬，分流一部分的城市功能。無論是沌口、東西湖，還是四新、長江新城，都沒有說要取代主城區。然而光谷東不同，它以“天選之子”的身份降臨，它一出世就要取代關山大道，它要做光谷的扛把子。
它做的了光谷的扛把子嗎？
如果只看效果圖，它已不遜關山大道，但是下車轉一轉，又會感受到理想和現實之間的巨大落差。
一位置業顧問對我說：“關山大道終將成為過去，光谷東才是光谷的未來！”
我覺得這句話是不對的，那群買房的年輕人才是光谷真正的未來。
但是，你把未來的價格強行賣給他們，是不是在透支他們的未來，是不是在透支光谷的未來？
真心希望光谷東的房價能夠走得慢一點，踩的穩一點，等一等它的追隨者們！
光谷東樓市的致命問題！
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